房产律师——出资购房登记他人名下未签署合同能否起诉要求过户

北京房地产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某峰上诉请求：发回重审或撤销原审判决，改判驳回赵某霞、吴某坤所有诉讼请求，诉讼费用由赵某霞、吴某坤承担。

事实和理由：一审法院在审理及判决中存在事实混淆和不符合事实和使用法律之处，存在严重事实认定错误，违背事实真实情况。1.针对赵某霞一审中多次以非法手段获取的所谓证据断章取义采取有利于其额表述。2.判决选取了有利于赵某霞的时间周期。3.一审法院未核实吴某坤、赵某霞是否有北京市购房资格。4.诉争房屋一直居于周某峰控制之下，未曾失去领管力。

被告辩称

赵某霞辩称，不同意周某峰的上诉请求和事实理由。赵某霞、吴某坤与周某峰存在真实的借名买房关系。1.赵某霞一审提交的证据可以证明赵某霞、吴某坤已向周某峰支付全部房款及借名费。周某峰主张赵某霞和吴某坤已支付的房款为借款，没有事实依据。2.赵某霞一审提交的证据完全可以证明赵某霞、吴某坤一直控制使用案涉房屋。周某峰主张案涉房屋一直由其居住使用没有事实依据。

3.案涉房屋相关原件由赵某霞、吴某坤保管。周某峰主张赵某霞擅自进入案涉房屋没有事实依据。4.赵某霞一审提交的证据可以证明吴某坤、周某峰已签订借名买房协议，周某峰主张未签订过任何协议没有事实依据。5.周某峰多次自认这是借名买房，而当时他根本没有购买案涉房屋的想法和能力。6.赵某霞、吴某坤是否有购房资格不构成本案履行障碍，二人借名买房时有购房资格，并不违反北京限购政策。周某峰关于北京购房资格的抗辩没有事实依据。

吴某坤辩称，不认可周某峰关于我方与赵某霞勾结的说法，赵某霞陈述的事实只代表她自己，我方不予认可。不认可赵某霞所述与其占用房屋的事实，只是吴某坤的母亲当时住过两个月。对于所谓借名买房的事情本来就没有书面协议。

法院查明

赵某霞与吴某坤曾系夫妻，于2003年10月4日登记结婚，于2018年1月24日经北京市海淀区人民法院调解离婚。吴某坤与周某峰因买卖一号房屋于2012年经同事介绍认识。

2013年3月22日，周某峰与北京D公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，由周某峰购买一号房屋，房屋总价款4858306元，开发商应当在2013年5月31日前将房屋交付给周某峰。

2012年11月29日，吴某坤向周某峰账户转账2100000元，交易备注：“已转房款210万，请查收”；2013年2月1日，赵某霞向周某峰账户分别转账538600元、2220000元；2013年2月9日，吴某坤向周某峰账户转账300000元，交易备注：“房款佣金第一部分30万”；2013年3月21日，吴某坤向周某峰账户转账350000元，交易备注：“购房车位及一年物业费费用”；

2013年4月14日，吴某坤向周某峰转账574400元，交易备注：“最后一笔房款，总计608.3万”；2013年5月13日，吴某坤向周某峰账户转账187000元，交易备注：“房款税部分”；2013年8月1日，吴某坤向周某峰账户转账14246元，交易备注：“储藏室车位税”。

2014年11月6日，一号房屋登记至周某峰名下。

庭审中，赵某霞提交2013年4月27日周某峰（甲方夫妻、出卖人）与吴某坤（乙方夫妻、买受人）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》复印件，内容为：甲方将拥有一号房屋的商品房产权转让给乙方；甲方向乙方转让房屋的价格经双方协商一致为608.3万元（含车位25万元），乙方同意以该价格向甲方进行全额支付，并乙方自行承担房屋过户登记至乙方名下之前的所有应缴税费；

甲乙双方确认，乙方至本协议签订之日，向甲方付清全部商品房买卖价款608.3万元；支付方式：商品房买卖价款中的511.4万元（含房屋车位及购买相关税费和一年物业费）已由乙方于2012年11月至2013年3月22日代甲方向房屋开发单位北京D公司交付，该等款项直接视为乙方应向甲方支付的商品房买卖价款的一部分，商品房买卖价款中的96.9万元，乙方已于2013年4月20日向甲方全部直接支付；

因甲方所在单位规定在甲方取得房屋产权证后五年内不能对房屋进行转移登记，经双方协商一致，甲方以本人名义向单位申请购买房屋，乙方负责以甲方的名义向单位交付购买房屋的全部款项；乙方代甲方缴纳的购房款视为乙方向甲方支付的房屋转让款的一部分，乙方并负责保管以甲方名义交付款项的收据；乙方负责保管以甲方名义签署的商品房买卖合同及相关收据、以甲方名义下发的房屋产权证件；甲方同意自取得房屋产权证后五年零一个月内，办理完成甲方向乙方的房屋转移登记手续；甲方同意以房屋建成后的原状向乙方交付房屋；

在房屋建成后即由乙方以甲方名义直接办理入住手续，直接入住房屋；乙方入住后，自行对房屋进行装修，甲方提供相应配合；甲方承诺在该房屋产权在完成向乙方的转移登记前即归乙方所有……。案件审理中，赵某霞要求确认赵某霞与吴某坤共同享有上述《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》项下的合同权利，并要求周某峰、吴某坤继续履行该《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，将一号房屋产权变更登记至赵某霞和吴某坤名下。吴某坤、周某峰均称，双方未签订过上述合同及补充协议。

庭审中，关于赵某霞、吴某坤与周某峰存在借名买房关系，赵某霞提交：1.公证书，公证内容为赵某霞与吴某坤的电子邮件往来，拟证明赵某霞与吴某坤商讨借用周某峰之名买房事宜的过程。其中，2013年1月31日，吴某坤向赵某霞发送邮件，邮件还包括房屋购买协议范本、商品房买卖合同及补充协议范本等内容。

2.北京市海淀区人民法院民事开庭笔录，拟证明吴某坤明确否认借名买房事实，假借已将房款退还周某峰，意欲独吞财产。

3.2016年6月2日赵某霞与周某峰的电话录音、6月11日赵某霞与吴某坤的对话录音，拟证明双方存在借名买房关系。

关于房屋入住情况，赵某霞提交：1.房屋照片，拟证明房屋由赵某霞与吴某坤实际居住房屋。

2.车位办理登记表复印件，拟证明吴某坤的车从2014年至2018年一直停在这个小区的停车位。该登记表显示，一号房屋业主分别于2014年、2016年、2017年、2018年交纳了管理费1200元，其中2014年的登记表有吴某坤签字。

关于房屋装修情况，赵某霞提交装修管理费发票及装修单据，拟证明房屋由赵某霞、吴某坤夫妻装修。其中，北京某物业有限公司向周某峰出具装修管理费发票，原件由赵某霞持有。装修单据，送货地址均为一号房屋。

关于房屋后续使用费用，赵某霞提交北京市物业服务合同等及吴某坤的银行流水，拟证明物业费的金额是5933.93元、库房管理费是120元，因此吴某坤每年付款金额为6053.93元。其中，吴某坤的中国建设银行个人活期账户交易明细显示，2017年6月2日，吴某坤向周某峰账户转账6053.93元。

关于房屋产权材料原件，赵某霞提交代收代缴收据，拟证明房屋的专项维修基金、契税、印花税、产权登记费、产权代办费由吴某坤、赵某霞交纳。

吴某坤对上述证据的质证意见为：对公证书的真实性认可，但不能证明赵某霞所述存在借名买房关系的事实；对民事开庭笔录的真实性认可，但笔录恰恰证明吴某坤离婚时就强调这个房子已经不是吴某坤的了；对于两段录音，声音是周某峰与赵某霞的，但是录音可以剪辑，对于证明目的不认可；照片，对大门口的真实性认可，对房屋内部不认可，吴某坤从没有去居住过。

装修管理费发票及装修单据，真实性认可，但是是吴某坤帮周某峰代买的家具；物业费，当时吴某坤帮很多同事管理房屋，有可能是受别人之托转给周某峰；代收代缴收据，交款人就是周某峰，和吴某坤、赵某霞无关，不知道为何赵某霞持有原件。

周某峰对上述证据的质证意见为：同意吴某坤的质证意见。此外，对录音的真实性认可，对证明目的不认可，不是借名买房，确实是不想卖了；房子是周某峰的；代收代缴收据，是因为装修便利，所以原件在赵某霞处。

经法庭询问，吴某坤与周某峰一致称，吴某坤与周某峰之间开始是借款，后来转为购房款，买卖合同已经于2013年6至7月解除，购房款已退清，周某峰至今未收回一号房屋。

庭审中，周某峰提交其银行借记卡账户历史明细清单一页，证明吴某坤分别于2017年7月4日、7月10日向周某峰转账150000元、490000元。

法院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。判断当事人之间是否存在借名买房关系，应从双方是否存在借名买房协议、借名人是否为实际出资人并履行了相应出资、房屋是否由借名人实际控制使用、房屋买卖履行过程是否符合借名买卖习惯等要件予以考虑。但基于个案特殊性，上述要件在个案中并未完全出现，则应结合案情对上述要件予以充分考虑和综合分析，在诚实信用原则基础上，作出公平公正的判决。

案件中，赵某霞与吴某坤曾系夫妻，现已离婚。赵某霞提交的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》复印件，吴某坤与周某峰均不予认可，法院对于该复印件无法认定。但根据赵某霞、吴某坤于周某峰与开发商签订《北京市商品房现房买卖合同》前将合同约定的购房款支付给周某峰，又于2013年8月1日前支付了剩余购房款及税费，可以认定赵某霞、吴某坤作为房屋实际出资人履行了相应出资义务。

根据吴某坤于2013年5月开始购买家具并对一号房屋进行装修，且周某峰对房屋自开发商交房始至今对房屋失去管领力，可以认定赵某霞、吴某坤对一号房屋实际控制使用。结合周某峰在录音中曾认可双方存在借名买房关系、2017年吴某坤仍在向周某峰转账支付房屋物业费、赵某霞持有代收代缴收据等事实，法院对赵某霞、吴某坤与周某峰之间存在借名购买一号房屋的合同关系予以认定。赵某霞、吴某坤为借名人，周某峰为出名人。现赵某霞基于合同关系诉请周某峰履行房屋所有权转移登记义务，于法有据，法院予以支持。吴某坤、周某峰的抗辩意见均无事实依据，法院不予采信。

裁判结果

一、周某峰于判决生效之日起七日内协助赵某霞将北京市朝阳区一号房屋的所有权转移登记至赵某霞、吴某坤名下；二、驳回赵某霞的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

本案的争议焦点在于周某峰与赵某霞、吴某坤之间的借名买房关系是否成立。赵某霞主张其与周某峰签订了《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》，吴某坤及周某峰均否认该协议的存在。由于赵某霞并未在庭审中提供合同原件，仅提供一份复印件，因此对于法院无法认定该复印件。根据查明的事实，涉案房屋的全部购房款及相关税费均由吴某坤和赵某霞交纳，涉案房屋的装修也系由吴某坤负责并购买了家具。

诉讼中，赵某霞提供证据证实了其及家人对涉案房屋的居住使用事实，周某峰虽否认其丧失涉案房屋的占有使用及管理，但其并未提供证据反驳赵某霞的主张，故法院认定涉案房屋实际系由赵某霞、吴某坤予以控制使用。特别是结合周某峰在录音中曾认可双方存在借名买房关系、2017年吴某坤仍在向周某峰转账支付房屋物业费、赵某霞持有代收代缴收据等事实，足以认定赵某霞、吴某坤与周某峰之间存在借名购买涉案房屋的合同关系。

赵某霞、吴某坤系在婚姻关系存续期间与周某峰产生借名买房的关系，并不违反限购政策。

判决认定事实清楚，适用法律正确。