中海与链家暗战博弈，房企居然被卡脖子成了“弱势群体”？

2015年，建行行长说：银行是弱势群体。

全场哄堂大笑！

不过，他说得未必没有道理，强弱在特定环境下是可以互相转换的。就像在斗兽棋中，任何角色都有自己的克星，大象也怕老鼠。

银行最怕谁？

答案是老赖！当然不是一般的老赖，而是最大的老赖。

凯恩斯曾经说过：如果你欠银行一个亿，麻烦的是你；如果你欠银行100亿，麻烦的是银行。

恒大总负债两万亿，其中欠了128家银行2300多亿。

在恒大面前，银行确实是弱势群体。

在人们印象中，地产公司一向都很强势。

大家省吃俭用，掏空了6个荷包，按揭30年，辛辛苦苦买了一套房。结果在收楼的时候，才发现楼盘偷工减料，公摊面积又多了不少。

这还算好的呢，万一遇上烂尾楼更加欲哭无泪。

一向天不怕地不怕的地产公司也遇到了克星，那就是地产中介。

最近几年房子不好卖，地产公司只好去找中介公司代销。

一二线城市的房价这么贵，直接买新房的人不多，更多是改善性需求，先卖了旧楼再买新房。

买卖二手房必然经过中介公司，这样一来中介公司就掌握了大量的客户资源。先帮你卖了旧房子，再介绍新房子，还提供贷款、解押服务，整个产业链从头吃到尾。

房地产公司财大气粗，年销售额动不动就是几千亿，为什么还要怕轻资产运营的中介公司呢？

因为两个市场的集中度不同！

房地产开发市场实在太大了，排名前100名的房企市场占有率也不过72%。排名前10的只有28%。

而在房产中介市场，虽然最大的链家市场占有率不到10%，但它搞了个贝壳，开放让其他中介公司进入，形成了一个中介联盟，二手房市场占有率超过1/4。

链家犹如本行业的带头大哥，在北京市场更是一家独大，市占率超过50%。

创始人左辉是个狠人，2020年以1300多亿的身家，名列福布斯中国富豪榜第15位，超过王健林、许家印等众多大佬。

中介代理商成为房地产行业的首富，可见实力非同一般！

房地产一向有个“夜壶论”，但左晖也提出了一个夜壶论：中介渠道是开发商的夜壶，房子不好卖就来找你，好卖了就把你一脚踢开。

这两年房地产市场迅速降温，房子越来越难卖，70%的销量依赖外部渠道，中介渠道商的话语权越来越大。

地产公司的利润率一般为10%，靠的是高周转。

行情好的时候，不用中介公司都能把房子卖光，购房者还要抽签。

行情不好的时候，利润率下滑，委托中介公司销售，至少要给2%的佣金。

有些偏远地区不好卖的楼盘，佣金率甚至高达10%。房企就当清库存，也不指望这些房子挣钱。

虽有怨言，但房企离不开渠道，一直都在忍气吞声。

但2022年的环境又发生了变化！

以前卖房子，购房者签约做完按揭，地产公司收到全款后才会支付佣金给中介公司，周期最长可达一年以上。

由于房企不断爆雷，商票不能兑付，搞垮了不少供应商。

链家一看，不能这么玩下去了，万一你们摆烂跑路怎么办？

于是提出要游戏规则：预估一个总销售额，房企先支付相应的佣金，最后卖多少算多少，多退少补！

大部分房企敢怒不敢言，毕竟还要依赖中介公司化库存。

但中海地产已经预见到这种情况，建立了自己的营销团队，只有20%的销售额是通过中介卖出去的。

而且老百姓更信任央企，不会像民企那样产生烂尾楼问题，中海也不担心客源，因此没有答应。

坊间传言，中海还有1亿多佣金没有结算，链家高层震怒：要给中海点颜色看看。于是下架了所有中海项目，不要再为中海带客。

对此，链家回应称：双方停止合作是一个误会，每年年初链家都会与合作公司进行新一年的合同签订，这是常规动作。

作为地产公司，谁也不想被人控制渠道卡脖子！

恒大当年也搞了个房车宝，不但卖房，还卖车。

加盟的中介公司必须以房车宝的名义和楼盘签订商品房销售代理协议，佣金也要从房车宝走一次再发放给经纪人。

这就是刷单，可以增加房车宝的业绩，号称一年有1.2万亿的成交额。

房车宝就用这个刷单业绩引进了160多亿港币的战略投资，将来上市套现。

不过，随着恒大的爆雷，房车宝也玩完了。

不但经纪人拿不到佣金，战略投资者的钱也打了水漂。

2022年6月27日，一名战略投资者在香港对恒大提出清盘呈请，也就是俗称的破产。

拖了几次后，该呈请的聆讯将于今年3月20日举行，直到现在还没结果。

种什么因，结什么果！

中介公司当然不敢再无条件信任地产公司了：要想卖房，先拿钱来！