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降低存量房贷利率释放消费潜力

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冉学东

去年以来选择提前归还房贷的居民开始增多,媒体名之曰“提前还贷潮”,这其实是一种自发的降杠杆和修复资产负债表的行为。

一般来说,如果对于未来预期比较乐观,对未来的收入更有信心,或者自己的投资收益要高于房贷利息,那么居民一般还会选择持有房贷。

但是三年疫情,经济下行,再加上房地产预期疲软,导致居民选择提前还房贷的越来越多,这一点从央行的数据反映出来。央行2022年四季度城镇储户问卷调查结果表明,倾向于“更多储蓄”的居民占61.8%,比上季增加3.7个百分点;倾向于“更多投资”的居民比上季减少。

2022年的居民存款增量创了历史记录,央行发布的2022年全年金融数据显示,2022年全年人民币存款增加26.26万亿元,同比多增6.59万亿元。其中,住户存款增加17.84万亿元,而2021年全年住户存款增加9.9万亿元,一年多增加了接近一半,表明居民在风险偏好降低的情况下,缩减了消费和投资,更多人选择持有存款。

但是与此同时,近几年来,不论是央行还是商业银行都在持续降低存款利息,这一方面是为了降低实体经济的融资成本,一方面也是为了保持商业银行的利差。

目前国有大行的三年期定期存款率只有2.6%,5年期的也仅仅2.65%,股份制银行相应期限的存款利率只是高了0.05%,其他中小银行虽较高,但也就高0.5%左右,并且今年开年许多中小银行一反此前的高息揽储,竟然竞相下调存款利率。

去年,5年期以上LPR利率一共下降了3次。去年12月份5年期以上品种LPR利率为4.30%,相较于去年12月份的4.65%下降了35个基点。那么从今年一月起,存量房贷利率将会相应下调35个基点。

即使这样,目前,2020年以来发放的部分住房贷款利率在6%以上,许多存量房贷利率也在5%以上,那么如果居民把银行存款取出来归还房贷,显然是一个理性行为。

居民选择提前还款还有一个更为直接的原因,就是投资市场赚钱太难,最近两年资本市场调整,此前投资公募基金赚钱的客户,这两年亏损较多,去年经历了两波银行理财产品破净风波,第一波是因为资本市场的调整,第二波是因为债券市场的调整,这让银行理财这个相对此前保本保收益的产品,在居民心目中失去了替代存款的功能。

还有一个重要的因素是货币市场基金收益率持续走低,比如此前大家趋之若鹜的余额宝,包括后期衍生出的货币基金各种“宝”,收益率一路下滑,余额宝从高峰时期的5%以上,下滑到目前的1.83%,已经对储户没有多少吸引力。

从去年下半年以来,受疫情和收入预期走低影响,再加上严厉的调控,房地产出现需求疲软现象,监管方面进行了多种刺激措施,其中降低房贷利率是最重要的措施,不过目前主要是首套房贷利率下调较多。

今年1月初,人民银行、银保监会发布通知,建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

自此,郑州、太原、天津、厦门、福州、长春、沈阳等地宣布调整首套住房贷款利率下限。目前,多地首套住房贷款利率已经降至4%以下,进入“3”阶段。

这就让房贷市场的定价出现了分化,存量房贷利率最高,而新增的首套房贷利率过低,中间出现了较高的利差,这样可能导致房地产贷款市场的各种套利行为,这些交易一旦形成气候,可能会影响经济秩序和金融稳定。

因此,未来降低存量房贷利率同时继续降低存款利率可能是趋势。降低存量房贷利率,缓解居民归还房贷压力,可以减少提前还贷行为,居民的消费能力进一步提升;而降低存款利率,不仅仅可以遏制存款规模过快增长,而且降低银行负债压力,防止银行利差过度收窄,防止银行业利润过快下滑。

责任编辑:孟俊莲 主编:张志伟

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