温州的商业配套会过剩吗？

温州商业综合体正在遍地开花。

2012年温州第一个商业综合体龙湾万达广场开业，到如今温州万象城、温州印象城MEGA、温州吾悦广场、5050购物中心、大西洋银泰城等商业综合体遍地开花。

商业综合体示意图 图源于网络

郊县还有乐清正大广场、南虹广场、瑞安吾悦广场、平阳万达、平阳银泰城、新鸿广场、苍南银泰城等等，几乎每个县区都有自己的代表性商业综合体。

如此众多的商业综合体如同楼市一般，正在上演强者恒强、弱者恒弱的态势。甚至一次颓废，可能再无雄起之日。

与大型商业综合体相对的还有大批小型商业中心如雨后春笋般冒出。包括西江月印象里、名城广场、中庚漫游天地、tod印象汇、世纪之光印象里（待开业）、欢乐天地（待开业）等等。

中庚漫游天地示意图图源于网络

tod印象汇示意图图源于网络

这些以周边住宅区为依托的小型综合体又满足了市民的日常消费。

除了大、小型商业综合体，还有诸如小呗坊、南塘街、纱帽河、五马街、建中街、金虹街等网红、传统商业街，在算上零售小店，就构成了市民日常消费轮廓。

南塘街示意图图源于网络

五马街示意图图源于网络

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Part 壹

温州能不能支撑起如此众多的商业业态？

答案是：能。

但是能不代表随意复制。如果没有强大的运营、招商能力作出差异化竞争，可能就是一片狼藉。

从市区角度看，大型商业综合体竞争最激烈的就是环绿轴商圈。这里已经有印象城MEGA、新城吾悦广场在贴身肉搏，到年底还有滨江万象城加入，如果再算上远一点的温州万象城，简直不敢想象竞争会有多激烈。

中央绿轴示意图图源于网络

目前在两强竞争的局面下，吾悦广场已经疲态尽显，如果运营、招商情况还不能大幅改善，那么等到年底将更加难熬。

面对印象城MEGA的冲击，位于南湖的温州万象城正在全力调整金街业态，据传还将引进目前浙江有且仅有一家的网红餐厅。

能让无冕之王--温州万象城如此紧张，也足以说明印象城MEGA的影响力。

印象城MEGA示意图图源于鹿城发布

而且网传年底开业的滨江万象城定位更高，更新潮，两座万象城同台竞技，也许又将冲击现有商业、人气格局。

面对更大的挑战，5050、万达广场在不作出改变，不仅将彻底失去增量客源，还将面对周边本地客户的流失。

想要突出重围，还在差异化竞争，引进更多网红店、新品店、温州首店。

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Part 贰

小型商业综合体竞争最激烈的可能将出现在环瓯海中心区。

西江月印象里、欢乐天地（预计5月试营业，来源温州网络问政）、中庚漫游天地三强齐聚，还有大西洋银泰城（大型商业综合体）在旁虎视眈眈，不远处还有主打儿童消费的梦多多小镇。

欢乐天地示意图图源于网络

环瓯海中心区居民的消费选择非常多样，对商家、店铺的选择提出了更高的要求。

漫游天地位于吹台广场西侧，周边有大量写字楼，上班族可以带来一定的日常客流，单距小编实探，人气一般。

中庚漫游天地示意图图源于网络

欢乐天地本身体量不大，约5万方，又被分成多个商业盒子，布局更像印象城MEGA。但据了解，招生成果一般，唯一亮点是引进了格乐丽雅婚庆，可能想要另辟蹊径？但是未来希尔顿339的宴会中心开业，也会带来强大冲击。

希尔顿酒店效果示意图 图源于网络

西江月印象里招商业态都不错，唯一遗憾的是位置略显尴尬，周边居住氛围还有待加强。

西江月印象里示意图 图源于网络

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Part 叁

温州的商业街发展一直不错，不管是纱帽河女人街、五马街、南塘街、建中街、金虹街发展的都不错，即使在网购的冲击下，依旧滋润。

纱帽河示意图 图源于网络

但是男人街（府学巷）就不知道为什么基本消亡了~

与大小综合体相比，商业街的活力更能代表城市商机与魅力，但是与重庆、长沙、成都等网红城市相比，温州的商业街还远远不能称之为网红街。

不管是在店铺业态、灯光效果、人流人气方面还有很长的路要走。当然这也可能和本地生活习惯有关——温州的城市夜生活往往在12点结束（除了酒吧、夜场聚集地），这也制约了夜经济的发展。

但是我们也看到像小坝坊这样主打情调的小型街区出圈，这里汇聚了大量网红店、包括盲堂、屿、刘十九、鹈鹕餐厅等等，get到新世代的消费点。

小坝坊示意图 图源于网络

还有一个案例就是时代广场与东浦小村的互生案例，一个是落寞的大型商场，一个是“野路子”美食聚集地，连带着时代后巷一起，共生共荣组成了不容忽视的消费商圈。

东浦小村示意图 图源于网络

而像杨府山江南里这样还走老一套、故步自封的小型商业只能日复一日的衰落，现在只有多多渔港在独撑门面。

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Part 肆

温州商业业态愈发繁荣，温州的经济水平就越好，我们的消费选择也就越多。但是也要注意到商业的合理规划，避免无效扎堆带来的重复竞争。

毕竟一个商业综合体的衰败将极大打击区域商业自信，让“看衰论”尘嚣日上。

古人有云：守业更比创业难。

根据最新规划，今后温州将形成“一核、四轴、多商圈”的总体商业发展结构。还将有更多的大型商业综合体、小型商业综合体、网红商圈在路上。

《温州市城市商业网点规划（2021-2035年）》商业发展结构示意图

如何布局，如何运营，如何招商，将是他们最大的考验。