苏州京东智谷地块的「前世今生」

▌冷点观察，一个不追热点的栏目。

等了两年，眼看着马上立春，但苏州京东智谷地块却见不到这个春天了。

据可靠消息，此前传闻的京东退地事件已成定局。中南、平安、京东撤出，地块收回。

2017年刘强东亲赴苏州签约，2020年10月联合拿地，京东智谷地块一直备受关注。 然而后续落地乏力，进度一拖再拖，迟迟不见动静。

引人 唏嘘，好端端的项目，怎么就走到这一步？

由于话题的特殊性，这篇文章犹豫再三还是决定发布。我们本就身处不确定的时代，变化才是常态，一个项目的启动与停止也不过是顺应时代洪流罢了， 客观记录也是一种见证。

所以，今天我们就来聊聊苏州京东智谷地块的「前世今生」。

前半生

京东智谷地块的“前半生”，得从2017年说起。

2017年9月14日，刘强东现身苏州相城区，京东智谷项目正式签约。

刘强东这样定义该项目：相城区将成为全国最大的云计算和技术研发人才的中心区域。

◎2017年苏州项目签约采访

此时离京东智谷三亚项目签约不到一年，离东莞项目拿地还有两年。

2018年3月，“三亚京东智谷”小镇签约。

2019年6月，京东智慧小镇（京东智谷、云谷）正式落地东莞市凤岗镇雁田村，预计投资200亿元。

接下来的故事却有点像龟兔赛跑，早早签约的苏州项目脚步越来越慢，东莞项目后来居上，项目一期已在2021年底全面交付，已招引企业200余家，二期也正式启动建设。（截止2022年7月数据）

◎京东智谷东莞项目效果图

等到苏州项目拿地，已经是三年以后。

2020年10月19日，高铁新城65号住宅地块+66号科研、商服地块由中南、平安、京东联合拿下。

当年这个组合被很多人视为“黄金搭档”，中南负责建设，平安负责出资，京东引入产业，很完美的分工。

不过谁能想到，房地产市场的寒冬来得那样突然，也那样持久。直到2022年，很多开发商没能撑住，暴雷倒下，中南就是其中一个。

一开始传出让员工买房救公司的新闻，中南还有心辟谣。后来股权冻结、商票逾期、物业售卖、国资入场等等，已经难挽颓势。

互联网行业也不容乐观，据最新消息，京东已经打响年后裁员第一枪，N+1+3.25年终奖，年假三倍赔偿。

与此同时，就在1月30日，京东印尼宣布关停。将从2023年2月15日起停止接受用户的订单，并于2023年3月31日停止电商服务。

退地风波

尽管很可惜，但苏州京东智谷项目的“流产”，很大程度上源于“黄金搭档”自顾不暇，已经无力进行后续开发。

在今年1月初的寒山闻钟帖子上，官方也曾指出这一点。

“您好，京东住宅地块暂未开工建设，若后续无法满足开发要求，将按照土地出让合同约定进行处理。”

◎2023年1月寒山闻钟回复

此时退地的消息已经开始不胫而走。从这份回复中，至少能确定的是，官方对回收的态度并不是那么抗拒，而且可能已经另有安排。

有意思的是，从一次次回答中，我们也能很明显地看到项目状态的变化。

2022年5月31日，项目还在正常推进：“京东项目在正常推进，目前产业地块展示中心已经开工建设，住宅地块正在进行方案设计和前期报批报建工作。”

◎2022年5月寒山闻钟回复

也就是说，直到2022年5月，住宅地块的方案都还没通过。

2022年12月7日，画风开始变了：“近期，高铁新城管委会已向该项目发开工提醒函，并约谈了项目相关负责人，要求按约定时间尽快开工。”

◎2022年12月寒山闻钟回复

从“项目正常推进”到“约谈提醒开工”，也不过7个月时间。

2023年1月4日，也就是上文说的，若无法满足开发要求，将按照土地出让合同约定进行处理。

后半生

那处理之后呢？地块回收之后呢？我们还真发现了一点蛛丝马迹。

2023年1月17日，苏州高铁新城官微发了这样一篇文章。

里面内容基本都是一些重点项目的规划，本来也没有什么特别的，直到看到这张图。

◎大数据产业街区效果图

配图的文字说， 环秀湖以西片区拟打造超高层项目、大数据产业街区项目。图上就是大数据产业街区。

这个图太眼熟了。

等等，这不就是京东智谷项目科研商办地块吗？

◎京东智谷科研商办66号地块效果图

对比看了一下效果图，这不是相似，这只能说是一模一样，一样的位置，一样的建筑外形。

苏州京东智谷地块的“后半生”，大概率是它了。

2023年1月14日寒山闻钟最新的的一次回复，似乎也在侧面证明这一点。

◎2023年1月寒山闻钟回复

“您好，目前环秀湖以西片区正在开展规划优化和项目进度提升工作，涵盖城市形态、开发规模、功能业态、道路交通、地下空间等重要方面，科学有序布局公共服务设施、产业载体、商业楼宇和开放空间，完善城市功能品质，形成规划优化成果以指导片区基础设施和开发项目实施。同时，已启动重大项目和基础设施建设，产业发展、项目招引等工作也在加速推进。”

个中含义自行体会。

根据规划，未来 苏州市大数据产业街区，以建成国际一流的大数据产业园为总体目标，争创建设国家大数据产业示范基地。

而京东智谷项目的本意，也是希望建设国内领先、国际一流的“云计算+大数据”新经济基础设施智慧小镇。

所以乐观地想，大数据产业街区或许是京东智谷地块还算不错的归属。

地块编年史

最后再看看曾经的京东智谷地块，应该是什么样子吧。

201 7年9月14日，苏州京东智谷项目正式签约。

2020年10月19日，高铁新城65号住宅地块+66号科研、商服地块由中南、平安、京东联合拿下，住宅楼面价15600元/㎡。

2021年5月21日，65号住宅地块项目案名出炉，名为云栖秀庭。

2021年6月21日，66号地块临时销售展示中心规划批后公示挂出。

◎临时销售展示中心效果图

2021年10月27日，也就是整整一年以后，66号地块整体规划批前公示出炉，这也是科研商业项目效果图的首次露出，地标感很强。

◎京东智谷科研商办66号地块效果图

从总平图看，京东全球研发中心共分为5个子地块，共设计了10栋塔楼及附带裙楼。

A、B、C、D四区主要规划为科研办公楼。E地块规划了商业办公及商业，还设有一室一卫的服务型公寓。

这里值得一提的是，尽管已经批复了案名，但65号住宅地块规划还是处于报批状态，一直未正式在网上挂出。

一份传闻中的规划却开始流传。根据网传信息，云栖秀庭预计打造17幢11F-20F小高层和高层产品。

◎网传京东智谷住宅65号地块效果图

外立面效果图也随之曝光，现代简约的玻璃幕墙看上去还不错。

◎网传京东智谷住宅外立面效果图

网传户型共有6个，面积段在105-230m²左右，从三房到四房都有，最大户型甚至做到了五房。

◎网传约230㎡五室两厅三卫户型

2023年1月初，京东智谷地块退地。

从万众瞩目的项目变成退地地块，这一路京东智谷地块走了两年。

遗憾可惜之余，更多是对当下这个充满变化的时代的敬畏。

其实万事万物都是一样的，须得拼尽全力才能做成一件看似稀松平常的事。和过去道别，才能迎来更好的未来。项目如此，人也如此。

以上为正文，来自柚妙妙