广州二手房指导价,一个神奇的措施,自面世以来“绯闻不断”。
一年半前,广州推出96个楼盘的二手房参考价,房价较当时的成交价打折20-50%不等,众人哗然。
实行3个月后,市场便不断传出措施逐渐“名存实亡”,一大原因是不少楼盘成交价已经跌破指导价。
近日,贝壳找房等平台重新展示房源历史成交信息,真实成交价重见天日。
我们整理了96盘成交价,鼓舞的是,跌破指导价的惨状并没有大面积发生,对比那年夏天火热的挂牌价,大部分楼盘都挤掉了水分。
随着市场风向的扭转,指导价取消是大概率事件,“广州二手房参考价”也算完成了它的历史使命。
有盘跌破指导价
有盘逆势涨至23万/㎡
二手房指导价涉及天河、越秀、海珠、番禺、黄埔五区96盘,我们整理贝壳展示的2022年10-12月楼盘成交均价,剔除掉成交量过小的楼盘,发现:
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有2个项目跌破指导价,分别是位于老黄埔的万科城市花园,以及位于番禺的自在城市花园。
自在城市花园,参考价29768元/㎡,上季度成交价为26,163元/㎡,跌12%;
万科城市花园,参考价41176元/㎡,上季度成交价为40881元/㎡,微跌0.7%;
此外,有27个小区上季度0成交。
时间回拨到2021年盛夏,参考价出台之时,正是广州那轮楼市行情火热未退之时,措施作用在于降低卖家挂牌欲望,买家出手热情,进而挤出价格水分。
如今看来,收效甚佳。
名单上绝大部分楼盘,最新成交价均不同程度低于当时挂牌价,幅度普遍在10-20%。
降幅最大的,是番禺的自在城市花园,参考价29768元/㎡,上季度成交均价26,163元/㎡,政策前挂牌37286 元/㎡,直降三成。
在这一年半的楼市整体速冻中,天河的抗跌能力不能不佩服。有4个项目成交价明显上涨,分别是棠下板块的骏景花园,与临近广州信息港等互联网购买力圈层,无不相关。
以及珠江新城的中海花城湾、凯旋新世界广粤尊府、汇峰苑,最高涨幅去到36%,
凯旋新世界突破23万/㎡大关,全场最贵。
也再次印证了过去一年,广州豪宅逆市猛进的行情。据中原数据,2022年二手千万豪宅网签占比跃升至2.4%,同比大增0.4%。
看完表格,悟了。
地段地段还是地段,这个一年半的小周期足以再次告诉我们:保值硬功夫始终在核心化、稀缺性。
今年二手成交或重回10万套
各大二手平台大大方方曝光真实成交价,是不是意味着广州二手房指导价正式取消?
其实,这个说法喧扰好几个月了,住建局回复是:尚未有明确文件。但市场端早已有了答案。
二手房市场是个人放盘,自由交易市场下,指导价主要通过卡按揭发挥作用。
随着市场风格转换,目前,广州很多家银行已经不按照指导价房贷,而是按成交价和评估价孰低原则来放款。
毕竟,楼市的主旋律已经从严厉限购,往“精准支持合理住房需求“”大力促进住房消费”转变。
过去一年,广州二手成交规模持续萎缩,全年成交宗数为82739宗,同比(117103宗)下跌29.3%。为近八年来最低。
疫情下刚性需求被积压,改善买家持币观望,促使今年成交能力远不及过去几年;
量跌则价降,与前文96个楼盘价格表动呈现的趋势一致,外围敏感,中心区较抗跌。
据广州中原研究发展部统计监测显示,花都、南沙、增城等外围区域报价下调幅度最大,基本处于4.3%以上。
而越秀、天河、海珠等中心区域报价变动幅度相对较小,下调幅度分别为2.0%、1.9%、1.8%。
目前,广州二手房市场有两大“紧箍咒”,一是增值税“2改5”,二是二手房指导价。
| 图源 广州中原发展研究部
前者坚如磐石,后者则频频通过二手房交易平台“动静”、银行按揭市场传闻,不断向市场释放利好信号。
相比限购时的重磅官宣,柔性“救市”,向来是广州擅长的。风向也很清晰了。
结合带押过户、多孩家庭贷款倾斜等支持政策铺垫,近期高质量大会上强调“住房消费”,更多侧面松绑或陆续输出。
数据面上,二手市场元气恢复需要更多耐心,但触底反弹是大概率事件,中原、贝壳等二手平台预测对今年市场审慎乐观,不约而同地预测今年广州二手成交将恢复至10万套。
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