2023年，房地产将迎4大新变化？内行：已买房的家庭，提前做准备

这两年的楼市状况，想必很多人都知道，房价下行，购买力突然大幅下降，上到央妈、下到房企，过去一年他们称得上联手出台了近数百个鼓励措施，但仍然没有让楼市回暖。

但是，于刚需而言，哪怕我国房地产市场已经呈现出明显调整的趋势，但是国内整体房价仍然居高不下，刚需仍然买不起房。

有资料显示，截至2022年12月，全国百城新建商品住宅平均价格仍然高达16177元/平方米，二手住宅均价仍然保持在15876元/平方米，而这个价格，还是连续出现超6个月下跌后的结果。

虽说跌幅还呈扩大趋势，但是总体而言，老百姓要实现在城市买一套百平米的房子至少也得150万以上。这样的高房价，于普通家庭而言难以实现，于经济条件状况差一点的家庭，哪怕掏光所有积蓄，欠下几十年的房贷，也未必买得起一套住房。

当然了，在过去一年当中，为了降低购房者的买房压力以及降低购房者上车门槛，全国上下已经推动了一系列措施，比如，首套房贷利率已经下调到了4.2%；首付比例也降到了20%。同时，全国各地还将加速推动保保障性租赁住房以及共有产权房入市，从而进一步降低低收入群体的买房及租房压力。

与此同时，从2023年开始，国内房地产市场还将迎来4大新变化：

其一，人口负增长时代来临

前段时间，2022年人口数据已经更新，据统计，国内2022年年末全国人口共计14.175亿，比上年末减少了85万人。这也是我国近61年来，首次出现人口负增长。

除此之外，出生率大幅下降、年轻人数量也是越来越少的同时，人口老龄化规模却在加剧，而且接下去十年，我国老龄化规模还将加速上升，因为从1962年到1973年构成的我国历史第二次婴儿潮主体，如今已经慢慢演变成接下去不得不面对的“退休潮”。

按照联合国的传统标准，如果一个地区60岁以上老人达到总人口的10%，那么该地区就视为老龄化社会。而我国60岁人口规模已经达到了28004万人，占全国人口的19.8%。哪怕以联合国老龄化最新标准65岁占比7%来算，我国65岁及以上人口20978万人，占全国人口的14.9%。远远超出了联合国老龄化社会标准。

这种情况，于楼市而言，带来的最大结果就是，年轻人哪怕通过继承父辈房产可能都住不完，更别说需要买房，这就意味着，刚需购房将会越来越少。

其二，国内城镇化率基本接近尾声。

如今，咱们的城镇化进程已经达到了64%，而实现这样的繁荣，基本也就用了20几年时间。与海外发达国家耗尽百年才实现这样的成绩相比，咱们的进城速度堪称惊人。

不过，9.1亿人口已经住进城镇，也意味着，以后农民进城落户的将越来越少。同时，外加2023年1月28日，央妈及发改委等联合下发相关政策，推动大型易地扶贫搬迁安置区融入新型城镇化实现高质量发展，鼓励农村人进城，加快实现人口市民化。

但总体来说，也是给予农民城市安置区落户。也就是说，农民进城的速度已经慢慢降下来，即便有嫁入市民需求，他们也完全可以按照现行的政策入住安置区解决城市住房落户问题。

如此看来，哪怕再有农民进城落户，买商品房的数量也会越来越少，这种状况，很难再继续推动地产市场的持续繁荣。

其三，市场供大于求。

所谓的商品房市场供大于求，不仅仅涵盖了库存，还有空置房。据说，国内现有的库存数量已经达到了1.2亿套，足够容纳3-4亿人居住，外加每年还有超一千万套房入市，可见房子数量之多。

而与库存成反比的是，如今剩下的购房需求却不大。据统计，国内近96%的家庭已经实现城镇购房，超41%家庭在城镇拥有两套及以上住房。

未来入市的房子越来越多，而购房需求却在不断下降，这种情况下，别说三四线城市房价会下跌，那些没有收入支撑、没有产业经济及人口支撑的一二线房价，也照样会回归居住属性。

其四，鼓励措施不见成效。

关于鼓励措施，过去一年各地出台的鼓励买房政策不亚于数百次，从放开限购、限售，到各种现金补贴、降首付降利息，甚至到放松房企们的融资限制，允许房企们各资本通道融资。但从总体而言，调控措施下，楼市仍旧持续低迷。

想必进入下行周期以后，想要瞬间逆转的几率大大降低，未来楼市继续调整，却成了这轮下行周期的大概率事件。

面对上述变化，内行人以为，已经买房的家庭，需提前做好心理准备。2023年若资产继续缩水，想要变现就会比2022年更困难。而对于还没有“上车”的购房者，调整周期买入不急在一时，耐心等待，或许还将回归合理水平。

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