聚焦！陕西一地重启“商转公”！

昨天，咸阳个人住房“商转公”贷款的操作规程已出台！

这件难得的利好，形成热议无可争议！毕竟实现“商转公”将会极大改善商贷还月供的压力，这样做的好处显而易见。

而持续关注这个政策的朋友们一定知道，目前陕西省直公积金、西安、渭南市不能办理“商转公”业务外，已有8个城市，包括咸阳、商洛、安康、榆林、铜川、宝鸡、汉中、延安都可以办理此项业务了。

针对这个问题，在西安市住房公积金管理中心的官网有所回应，官方建议通过提取公积金来缓解商业贷款的还款压力。显然，仅从该答复来看，似乎无法判断西安房贷能否重启“商转公”。

那么，现在压力给到了西安这边，西安“商转公”被影响的卡点到底在哪里？能克服吗？

众所周知，2022年至今，全国已有上海、北京、深圳、武汉、重庆、合肥、汉中、宝鸡、咸阳等30余个城市已经开发商转公业务。多地密集发布房贷商转公政策，已经是当下市场的一大趋势！

多个城市之所以都能“商转公”，其核心原因就是因为，缴存基数普通都非常高，换言之额度非常充裕。

而不能落地“商转公”，最大的问题则是“公积金池子”或者说额度问题，简单理解就是公积金中心的资金剩余量，能否支撑购房者申请贷款。

就此而言，个贷率（个人住房公积金贷款余额占住房公积金缴存余额的比率）可作为直观判断。

参考各地发布的住房公积金年报，2020年、2021年，西安个贷率分别为85.70%、82.30%，而且这个数值在2022年持续走高，一直在85%左右徘徊居高不下！

不过，个贷率越高，是否意味着开通“商转公”的可能性越小？

也不尽然！

无锡就是个例外，其2021年四季度、2022年一季度的个贷率高达96.54%、93.17%。但在2022年5月，无锡就落地执行了“商转公”这一政策。

至于像无锡等这种公积金个贷率比较高的城市，能够破除重重阻力推动房贷“商转公”，业内表示：

“这个政策在人口基数相对小的城市可以实现，在人口数量庞大的大城市比较少，因为它影响面太大，房贷存量太多，资金使用量等各个方面都不好预测，城市越大政策越难实现。”

基于此，客观来看，只能说在一般情况下，个贷率高会导致公积金“资金池”紧张，在一定程度上影响“商转公”的开通，但这只是其中的一个问题，还是不能够一概而论！

可以的确定的是，“商转公”固然是个有效的利好政策，但它还是存在一些“限制条件”，这里有4点和大家谈论：

其一、“商转公”虽然能够让更多的人享受到公积金的利好，却不是每个人都满足公积金转贷条件。

从个人贷款基准利率来比较，如果购房时恰好在2021年5.8%左右上车，和公积金贷款利率相差大，就很有必要“商转公”；但如果是在低利率周期4.1%上的车，和公积金贷款利率相差不大，就没有必要“商转公”。

其二、通过分析多个城市的政策，我们发现在办理“商转公”流程中，多数都是要按照原商业贷款借款合同取得原贷款银行同意，在这个过程中，原贷款银行一般会按照合同约定收取因提前还款产生的罚息，还有其他费用。

如果接近缴清，更没必要“商转贷”，商贷利息先还，剩余的大部分都是本金。

其三、如果首先借款还清商贷，然后提出“商转公”申请，也就是说这个期间的周期如果比较长，那么在此期间必须承担“借债利息”。如果审批不通过，征信有问题，借助其他渠道筹钱利息更高。

其四、按照满足申请的条件来看，首先，必须提前缴存公积金，连缴六个月；其次，要有稳定职业，还能提前还清商业贷，征信还有要求。且需要符合规定，还得已办产权证、指定银行、申请批复等等。

虽然政策利好惠民，但“利好”本身便存在一定时间差风险！

就目前来看，西安虽然恢复商转公的时间不明确，但呼声却越来越高！如果能够“商转公”，对于购房者最直接的影响就是月供减少。

我们以100万贷款，30年期限为例，西安近两年首套房利率最高点是在5.8%左右，而目前公积金首套利率为3.1%，月供4270元，利息总额53.7万。

这就意味着，如果可以实现“商转公”，5.8%的利率转公，利息将直接可以省掉59万左右！

也正是因此，大家对“商转公”的重启非常期待。

所以，在各地释放积极信号的大背景下，坚决不能成为房地产的“政策孤岛”，“商转公”政策还是可以向多个城市学习，可以尝试一些接地气的政策和执行落地的灵活变通，“因时而变”为好！