楼市再放“大招”！新一轮市场周期来了吗？

本周关注

话题背景：

1.返乡置业市场低迷，原因何在？

政策盘点：

2.“新型城镇化”是什么逻辑？

3.“共有产权房”深圳这招意欲何为？

返乡置业市场低迷，原因何在？

2022年的最后一个季度，深度参与地产建设的企业们终于盼到了政策的实质性支持。“三支箭”与“金融十六条”的出台，从融资角度拓展了企业操作空间。各级部门对“房地产仍是重要支柱产业”的表态，给动荡不断的市场一个求稳的基点。

当下，在企业融资与行业定位乱局得到大刀阔斧的梳理之后，人们的关注焦点开始向销售端倾斜，尤其是春节期间的返乡置业高峰。

可事与愿违，2023年返乡置业市场，并未出现振奋人心的画面。有人将之解释为政策失效下的市场疲软，是楼市下滑的典型表现，但是笔者却持有不同的看法。

1. 春节返乡置业战场成交同比下降14%

CRIC：针对在售房企项目，40个重点城市，本年春节成交量为35.7万平方米，与2022年相比下降幅度达14%，与2019年这一正常年份相比降幅达到32%。

洞察

如果仅看CRIC数据，很容易得出一个结论：2023年春节楼市在2022年本就低迷的基础上，以超10%的速度进一步下探，这或许预示着2023年楼市将雪上加霜。

但如果增加其他数据维度，可能会有完全不一样的结果。

2. 50城二手房带看量提升28%，二手房成交量提升57%

贝壳研究院：针对二手房，50个重点城市，本年春节带看量较2022年提升28%，成交量较去年春节增加57%。

洞察

显而易见，今年春节二手房市场走势与新房市场截然不同，成交量相较于带看量的超额涨幅，预示着市场的需求高涨。

通过诸多数据，可以看到春节期间楼盘到访情况，尤其是三四线的到访情况有着明显改善。例如，亿翰智库调研结果表明，三四线城市来电到访量同比增长超30%。

有了这些数据，新房成交量的成绩下滑，势必需要一个新的解释。

3. 市场入场意向不弱，政策与预期因素被忽视

二手房市场的增量运行与新房市场到访量的亮点，都预示当前消费者的入场意愿并未跌至冰点，反而在积极尝试，静待时机。

而新房与二手房出现巨大差异的原因大致可归为三类。

（1）松绑政策对返乡置业“主战场”作用效果不明显

春节期间，大量人口由一二线城市向二三四线城市转移，返乡置业成为影响春节假期成交量的关键，而三四线城市又是返乡置业的主战场。

虽说在2022年全国各地出台的地产松绑政策或已超千条，但三四线城市大多早已松绑，政策量变已经难以给其带来质变影响。而近期重点市场的松绑动作反而对三四线产生一定的虹吸效应，压缩当地需求。

（2）首套房贷利率进一步下滑的确定性预期还未落地

1月5日，央行、银保监会、住建部三部委同日表态，允许房价连续三个月下跌的城市，首套房贷款利率和首付比率可突破下限，国家统计局全国70个大中城市中有38城满足条件。

但该政策在春节期间并未实质性落地，这反而成为抑制市场成交的重要原因。在房贷利率可能大幅下调的情况下，任何首套房购房者都将推迟需求，而这无疑对新房市场产生了强烈影响。

（3）房价止跌的不确定性预期模糊不清

刚需和改善性人群的理想入场时间必定在房价最终筑底反弹的那一刻。但当前市场反弹信号模糊不清，刚需与改善性人群的需求并未激活。

未来市场反弹信号大致分为四种：

①企业违约案例逐步减少，企业并购案例逐渐增加，头部国央企体量进一步扩大；

②为维持地方财政运行，各城市优质地块推出频率进一步提升，地王再现；

③调控政策发布频率降低，政策呈现阶段性平稳化；

④房价触底，销售归正。

1. 基建、新型城镇化、第三产业将形成良性循环

国务院副总理刘鹤：房地产业是中国国民经济的支柱产业，中国仍处于城市化较快发展阶段。

中国社会科学院国家高端智库首席专家蔡昉：以农民工市民化为核心的新型城镇化，是需求侧改革红利的一个重要来源。

中国财政部原部长楼继伟：让3亿农民工和他们的家庭得到城市户口，成为真正的市民，让过剩农业劳动力自主转移到生产力更高的第二、第三产业，其家庭也可以转到城镇，成为真正的市民，这种转变可使基尼系数大幅度降低，消费需求提升，全要素生产率提高，提升经济发展的质和量。

国家发展改革委联合财政部、中国人民银行、住房和城乡建设部、国家乡村振兴局等18个部门：印发《关于推动大型易地扶贫搬迁安置区融入新型城镇化实现高质量发展的指导意见》，鼓励大型易地搬迁农民进城落户。

洞察

2022年中国常驻人口城镇化率较上年提高0.5%，达到65.22%。与发达国家普遍80%以上的城镇化率相比，我国城镇化率大概还有15%的成长空间，当前认为我国城镇化已经处于中后期是市场上的主要声音。

但如上文所示，近期国家各部委针对城镇化问题接连发声，随着社会发展趋势的不断变化，城镇化问题似乎产生了新的解读。

首先，需明确几个概念，当前我们常说的65.22%城镇化率实际上是“常驻人口城镇化率”，与之相对的便是“户籍人口城镇化率”，两者之间的差距往往在20%左右，例如，我国2021年两者数据分别为64.7%和46.7%，而2000年两者数据分别为36%和25%。这一差额的主要来源便是广大农民工群体。

也就是说，20多年来的飞速发展带来了广义上28.7%，狭义上21.7%的城镇化率提升。而当前仍有15%左右的空间，将在今后的岁月中缓慢释放需求。

其次，来分析一下该政策的施行目的。在我国，农林牧渔业占GDP约8%，但农业劳动力却占总劳动力的比重为23%，在自然资源有限的情况下，当前农业劳动力过剩且生产收入远低于平均水平，想让农业劳动群体收入追赶大部队，需要将低价值量的农业人口向工业人口和服务人口引导。

当前我国基建投资需求旺盛，通过基础设施投资拉动制造业发展，提高农民工收入，带动消费成为一种循环方式。

整体而言，帮助以农民和农民工为主的群体实质性向城市迁移，让他们与家人在工业与服务业进行就业，将低价值农业劳动占据的劳动力向第二、第三产业释放，提高社会整体产出效率，提高消费潜力，拉动经济增长。

毫无疑问，农民或农民工进城将会带来全方位消费升级，给社会创造新的增长点，也可以使农民享受到城市发展带来各项公共服务升级。然而，这其中的问题也着实不少，例如如何实现离开土地后的城市养老问题，如何保障就业，如果发展产业，如何维持幸福度？这些问题都需要找到答案。

2. 深圳：拟推“共有产权房”

深圳市住建局在官网发布《深圳市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》，拟停建安居房，转为共有产权房。

洞察

来翻译一下征求意见稿的几项重点内容：

①购房人产权份额按照项目销售均价占市场参考价格的比例确定，原则上不低于50%，剩余产权归地方占有

翻译：符合条件的购房者可以用最低50%的市价购买共有产权房。

②共有产权房实现产权封闭流通，未满五年可以申请地方回购份额，满五年可转让给符合条件的对象

翻译：五年内可以原价让政府回购。五年外可与符合条件人群转让，由于无学历限制条件，符合条件人群规模更大，上市流动性较人才房更高。

③按4∶4：2的比例，调整深圳住房格局

翻译：深圳住房，将包括40%的商品房，40%的共有产权房和人才房，20%的公租房，停建安居房。

诚然，当下深圳的共有产权房还有很多问题没有解决，如，个人是否需要为政府50%的产权交租、个人是否可以再购买完全产权、个人50%产权是否可以贷款、规避了安居房的套利空间后是否会影响居民申请热情等等。

但是毫无疑问，深圳正在探索一条规避过度投机，降低房价在资源分配中的比重，强调社会贡献重要性的路上，未来人口在城市间的流转逻辑或将随着城市之间对人口争夺的加剧而越发凝滞。

中国整体楼市也将从香港化，向着大城市“半新加坡化”，边缘地区“鹤岗化”不断演变。

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