真急了！调低房贷利率下限，2023楼市第一炮打响了？

文/杨国英

会来的，

但绝对没想到来得这么快。

春节后的楼市第一炮，刚刚正式打响。

•统计信息发布，2023年新调整首套房贷款利率下限的大中城市，已经接近20个，其中包括郑州、天津、福州、沈阳、厦门等二线城市。

以郑州为例，目前多数银行首套房贷款利率最低已经降至3.8%。

房贷如此大幅下降，简直是闻所未闻。

还记得，一年前二线头部城市的首套房贷款利率，还一度高达5.6%左右，现在最低降至3.8%，这意味着这些城市的刚需人群贷款成本，一下子减少了近三分之一。

如果没有记错，现在低于4%的首套房贷款利率，事实创下了1998年房改之后的最低点。

急了，真急了。

在财政入不敷出之下，现在地方政府真急了。

当然，地方政府的急，去年下半年中央政府就看在眼里，所以，就有了去年下半年开始的一连串稳楼市政策。

房贷利率作为楼市维稳的终极发动机，过去四个月央行和银保监会发布了两次急令。

一次是去年9月29日发布的，偏短期，针对2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比和同比均连续下降的城市，在2022年底前阶段性放宽首套房贷款利率下限。

一次是今年1月5日发布的，偏中长期，“新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。”

所以，紧急调降房贷利率的大中城市，现在还仅仅是开始。

因为，刚刚紧急调降的城市，结合的是去年9月29日央行发布的偏短期刺激政策。

可以预期，接下来，结合今年1月5日央行发布的偏中长期刺激政策，今年上半年会有越来越多的大中城市，紧急加入到调降房贷利率的城市队伍。

针对央行1月5日的刺激政策，地方政府肯定有足够的动力，将自己城市的首套房贷款利率下限调降下来。

因为，在事实操作上，在第一个月新房房价的基础上，第二月和第三月只要多推一些稍偏位置的楼盘，这个城市的新房房价就会环比和同比连续降下来，继而吻合央行关于调降房贷利率下限的具体规定。

至于当下的地方财政困境，我相信，绝大多数城市的具体操作，会是如此的。

个人判断，今年上半年，全国70个大中城市（进入每月统计秩序的），调降首套房房贷利率下降的，至少高达50个。

至于今年全年，我认为，应该会有三分之一的城市，启动两次首套房贷款利率下限的调降。

现在的地方财政，实在太困难了，大疫三年，地方财政收支严重失衡，地方政府负债率普遍超级高。

正因为此，去年底关键人士鹤总才连续强调“房地产是支柱产业”。

没有办法，财政困难，短期只有靠卖地。

但要想土地卖得出去，又必须房子卖得出去。

而要想房子卖得出去，去年我就讲过，最最有效的方法有两个，一是调低房贷利率，二是调低首付比例。

现在，这两个最有效的招数，都已经启动了。

调低房贷利率下限已经在路上，刚刚启动的近20个大中城市，这才是2023打响的第一炮，接下来会有越来越多的大中城市追随。

调低首付比例也已经在路上，去年四季度，就已经有成都、武汉等大城市，针对公积金贷款启动首套首付两成的政策。

2023，楼市在政策刺激之下点滴蓄势，

股市则会（已经）先行一步继续突破。

2024，注定会迎来一轮有产者的狂欢，

哪怕这可能是2030之前的最后一轮!

最后，再点评一下今天的市场。

1，ChatGPT概念股领涨，赛为智能、汉王科技均实现2连板。

赛为智能、汉王科技的大涨与最近ChatGPT的热度直接相关，除了赛为智能、汉王科技涨停之外，格灵深瞳、云从科技昨天就大涨超过18%。

ChatGPT是一款AI聊天程序，可以通过模拟对话的形式完成编程、问答、文本生成等任务，发布的第一周用户数就突破了100万人，月访问量达到2100万人次。同时，以微软为代表的巨头正在入局以加速AI商业落地。ChatGPT概念的持续火热，直接带动A股相关概念股的热炒。

从微软对ChatGPT的投资和应用来看，高度拟人化的对话问答模式具有更好的交互体验，有望进一步拓宽AI应用场景，尤其是在人机交互、智能客服、机器翻译、智能写作等领域。

当然，目前的行情仅是概念在驱动，距离真正的规模化商业应用可能还有很长的路要走。

2，中国三大航企预计2022年合计亏损逾1000亿元，国航预亏370-395亿元、东航预亏360-390亿元、南航预亏303-332亿元。

三大航空曝出巨额亏损之后，与预期相反的是，今天三大航企抗住了开盘后的抛压，还一度展开了反攻。

疫情三年，三大航企总计亏损约为1800亿元。倘若今年三大航司的业绩能恢复到疫情前的2019年的业绩，三家航企盈利约为120亿元，光弥补亏损，这三家企业可能就要超过10年。这种情况，三大航司还能有如此表现，不得不令人咋舌。

同样因为疫情大亏的亚航，现如今到了濒临破产的地步，而国有的三大航空却仍旧有几千亿的市值，除了由疫情放开航司业绩预期好转之外，更是因为中国特殊的国情，国有航司拥有近乎垄断性质的航空牌照。

3，沉寂许久的北交所个股今日全面走强，北证50指数涨超5%，4只个股涨停，逾20只个股涨超10%。

北交所的走强也带动了沪深股市创投概念股尾盘异动，创业黑马、中迪投资、京投发展纷纷走高。沪深交易所与北交所一对比，一半是海水一半是火焰。

触动北交所逆势大涨的直接原因可能是，北交所做市交易马上要上线，由此将给北交所带来更多的活跃度。

北交所作为A股的一部分，也是国家战略规划的一部分，本来应该受到市场各方热捧的，但自2021年11月15日开市以来，活跃度一直显著低于沪深。

我们以为主要原因是，北交所上市的企业质量普遍较差以及个股市值较低，筹码大部分掌握在少部分人手中，存在被庄家控盘的风险。

4，职业教育板块继续活跃，学大教育、行动教育、科德教育等纷纷走高。

职业教育板块的走高，与当前的就业压力高度相关，马上将步入毕业季，大量高校毕业生要进入就业市场。2022年迫于就业压力，就有超过一半的高校毕业生选择了考研、考公、考编。

今年高校毕业生预计有1158万人，比去年还多82万人，今年就业压力相比去年只多不少。虽说疫情放开，经济会有好转，但三年疫情期间，导致无数中小民营企业倒闭、大厂纷纷裁员，就业仍旧面临巨大挑战。

强劲市场需求必然带来职业教育板块的提前反应。