五四北，成也鼓楼，败也鼓楼

继续之前盘点完奥体、东二环、南二环，聊聊五四北，关于五四北的话题，这几年不多，不过这里的发展也值得借鉴。

板块划分

五四北的划分，相对清晰，板块在行政上基本等同于晋安区新店镇，与其他板块相同，板块的命名并没有采用行政名，而是借鉴了区位的设定取名。

依靠紧邻鼓楼区的优势，板块以别墅区起步，经常被宣传成“鼓楼后花园”。

对于板块的区域划分，按住宅和周期分布，大体可以做以下细分：

别墅：居住主题公园，1800亩，5期规划，利嘉集团开发，最早开发的代表。

秀山：1号线沿线，周边的房龄在15年左右，除了近年的鲁一、绿城海棠、建发璟园外，这里还汇聚了泰禾广场等，按区位来说，算是板块的腹地。

琴亭：建发领第、万科金域榕郡，环琴亭湖打造的高层住宅，2013年左右的代表。

三盛：三盛国际公园，千亩地块，定位低容积率社区，分多期上市，2015年左右的代表。

战坂：汇聚大量安商房，2017-2019年，土拍供应，规划地铁3号线，奈何目前还没落地。

泉头：在水库边规划的新区域，2018年，龙湖、绿城入榕高价拿地，去化相对低迷，常被网友调侃。

斗顶：绕城高速以北，莲花峰以南，金地拿地，定位刚需盘，配套相对缺失。

古城：去年规划2469亩古城遗址，福州根之所在，代表项目是融信澜湾。

外环：新店外环，城建有待改善，被山体阻挡，代表：三盛拾光里、人才公寓。

从板块的划分来看，可以发现板块开发的周期也已经20年，早期以别墅区为主建设，就跟当初定位一样，后花园，以此吸引鼓楼区外溢的改善。

2010年之后，板块开始真正进入大范围开发，从琴亭到三盛，再到2018年之后的战坂、泉头、斗顶。

目前整个板块开发已经进入尾声，不过板块目前的定位也已经发生了变化，除了早期的别墅区外，后来也经历了高层改善，到目前刚需盘为主。

板块土拍

对于五四北，虽然起步较早，不过近年的开发同样不小，特别集中在2017-2019，板块正好遇上福州安商房的高峰期，所以这几年土拍出让的地块，不少都是高比例安商房。

板块在6年的时间里面，住宅用地合计达到1698亩，相当于一个居住主题公园的体量。

从板块的楼面价来看，最高峰来自2017年三盛拿下的地块，可售楼面价达到2.5W，由于配建3.55W公租房，这个地王的属性还不是纯商。

同时位置还处于板块的外环，可以说是巅峰期最疯狂的地王之一，项目就是前2年上市，闹出剪刀门，退房门的三盛拾光里。

除此之外，项目在2017年高峰期还推出了不少纯商，不少楼面价都在2W左右。

其中战坂的融信澜天、中庚新时代，靠着提早上市，2.7W的均价，虽然没赚，但是好歹跑量成功。

最典型的是泉头区域，龙湖、绿城高价拿地，虽然给出的项目品质不低，奈何随后楼市遇冷，卖成现房。

随后板块安商房到来，战坂成为最密集的区域，安商比例都在70%-90%，目前这些项目都开始逐步交房，均价在1.9W左右，后续会成为外溢刚需的一个选择。

2020年起，板块供应开始下滑，不过出现了几幅代表地块，最典型就是秀山地铁站边的纯商低容积率地块，都触发限价摇号，都是上市热销，即绿城海棠、建发璟园。

目前板块的库存相对较低，供应上只有一幅国企兜底的地块还未上市。

从2022年的去化来看，虽然楼市低迷，但是这里的去化并不差，其中五四领峯、熙悦府、天空之城，去化都在福州前10。

可以说相比于板块今年的低调，去化和库存数据反而是比较亮眼的，不过从楼盘的属性来看，热销的都是低于周边均价的刚需盘。

可以说从去化来看，板块的客源属性也开始发生变化。

板块硬伤

1、区位

板块东北两面都被山体隔断，造就板块没有太好的区位预期，剩余的联动方向只有西南，还有三环+铁路，造就板块跟市区的联动方向非常单一。

这几年福州的主干线是东进南拓，板块的位置可以说跟政策完全没有任何关联。

虽然距离鼓楼区并不远，不过也属于三环外，在日常购房的宣传上，也相对不够出彩。

2、配套

板块开发多年，在商圈、教育上，相比于东二环、金山而言，没有一个是出彩的。

以五四北泰禾商圈为例，泰禾在2010年前后，拿下东二环和五四北的商业用地，目前发展天差地别。

从数据来看，两个商业的SOHO售价差距并不大，楼面价也只差500。

不过从定位来看，五四北泰禾定位是精品购物中心，东二环泰禾由泰禾广场、泰禾新天地和中央商务集群三大板块构成，包含八大高端业态，定位海西第一商圈。

目前发展情况，东二环泰禾依然耀眼，五四北泰禾已经没落。

除了商圈外，板块的教育，没有一所读出来，去年规划的九年一贯制学校，还引起了周边业主的划片争议。

除此之外，板块由于山体隔断，地铁虽然开通了一号线，但是不少区域都无法覆盖，规划的三号线，迟迟没有落地，整体的交通情况也并不理想。

板块定位

对于板块这么多年的发展，从当初的后花园别墅区，到目前新盘以刚需为主，可以说这里面最大的问题还是定位。

对于后花园这个形容词，可能听上去是褒义词，不过放在一个新型板块身上，只能算中性。

对于不少新区，很容易发展成睡城，而五四北更进一步，可以称为“鼓楼的睡床”。

虽然以近鼓楼做核心，但是也变向让板块失去了独立发展的特性，这样的案例很多。

当以核心区附属品存在后，好处就是吸引外溢，但是时间拉长，就很容易变成玩物。

这也是为何，板块这么多年，教育、商圈都没有太好发展的一个原因。

当以后花园的居住区定位后，很明显板块变成了：睡在五四北，活在鼓楼。

由于这个定位，板块在东二环崛起后，定位变得更加敏感。

板块起步更早，当初没有竞品，而前10年，随着东二环的全面开发，当初房价差不多，如今随着东二环的发展，目前的房价也变得差距不小。

从板块定位来说，东二环同样是吸引外溢，不过板块的区位优势更明显，同时存在自身独立发展的优势。

这样的差异，以及更新的城建，在新一批改善面前，东二环的吸引力明显更强。

对于中间层的购买力，同样更趋向配套预期更好的东区，从而引发的现状就是五四北的新盘，客源被瓜分不少。

当然查看板块去年的去化，会发现并不差，原因很简单，板块卖最好的两个盘，金地五四领峯、熙悦府，1W6左右的均价，刚需的户型定位。

整个鼓楼区周边，没有一个区域有这样的产品存在，所以这是板块目前剩下的唯一优势，环鼓楼最低门槛。

当板块出现这样的产品后，很明显也会打击下游板块，比较明显就是前几年的鼓楼西-荆溪等。

板块总结

五四北作为较早起步的一个新区，以鼓楼外溢做核心，别墅区做主打，在多年后，回首发现板块的独立发展能力相对缺失。

如今在东二环，东区等大面积开发后，鼓楼外溢有了一个城建更优的“新欢”。

此时回首，发现除了距离近外，其他配套都不再出彩，客源的吸引力也开始下滑。

即便想改变，板块也已经不再年轻，开发殆尽，前几年高价被套的开发商，成了最后的韭菜。

当东区房价基本都走到3W以上，南二环、金山等需要过江，西二环更是高不可及。

此时对于鼓楼的外溢刚需，低调后的五四北，反而成了不错的选择。

未来虽然没有太多新的发展，不过依靠外溢刚需的客源，能否让板块重新焕发新春，值得期待。