国有土地上房屋征收概述

我们要做好拆迁案件，就要对拆迁的前世今生有所了解，我们国家的土地所有权分为国有土地和集体土地，对国有土地和集体土地上房屋进行征收拆迁分别适用不同的法律法规，征收的程序也不相同，补偿方式、补偿标准也不相同。本次所我们探讨的是国有土地上房屋征收拆迁问题。

90年代初房改进入第二个阶段，城镇住房制度改革从探索和试点阶段，进入全面推进和综合配套改革的新阶段，很多的公房包括直管公房和自管公房通过房改变成了私房。《城市规划法》于1990年4月1日起实施，城市规划法是我国在城市规划、城市建设和城市管理方面的第一部法律，是涉及城市建设和发展全局的一部基本法律。为了规划实施，规范城市建设，就涉及到拆迁，于是，在1991年6月国务院出台了《城市房屋拆迁管理条例》，这时的拆迁主要是旧城改造，当时的补偿方式也主要是安置，通过安置，被拆迁户的居住条件大都得到了改善，所以当时老百姓还是比较拥护。
但在九十年代后期，出现了大规模的房地产开发，市场经济条件下的拆迁和建设模式已经发生了很大的改变。为了适应这种变化，在十年后的2001年6月国务院对《城市房屋拆迁管理条例》进行了修改，并于当年11月1日正式实施。修改后的条例主要有以下几个方面的变化:
一、补偿按照市场价值补偿，原来是重置成新价主要是安置
二、补偿对象主要是房屋所有人，兼顾使用人安置
三、补偿方式选择权，可以选择货币补偿或产权置换
四、取消了将户口因素作为确定安置面积的条件。
但是，该拆迁条例虽然经过修改，但并没有完全保护房屋所有权人的合法权益，开发商作为拆迁人在主导拆迁，导致在拆迁过程中悲剧非但没有减少，反而增多，拆迁的悲剧频繁发生，以至于最后酿成了2009年发生在成都的唐某某自焚事件，引起了群众的不满。
之所以存在这么多纠纷，发生这么多悲剧，因为这个条例是有问题的:
一、一女二嫁。开发商通过申请取得拆迁许可，就可以对房屋进行拆迁，取得拆迁许可需要具备五个要件:立项文件、规划文件、建设用地批准文件、拆迁计划和拆迁方案、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。在拆迁人的土地使用权没有被收回给与补偿的情况下，给拆迁人就颁发了土地使用批准文件侵犯了被拆迁人的土地使用权。政府收取土地出让金后，开发商取得土地使用权，在这种情况下，怎么补是开发商说了算。
二、行政强拆。拆迁补偿达不成协议，政府可以责成相关部迁拆。
经过了十年，在2011年1月出台了《国有土地上房屋征收与补偿条例》终结了拆迁，结束了拆迁时代，开始了征收时代。
那么什么是征收呢？
征收是指行政主体凭借国家行政权，为了公共利益的需要，强制剥夺公民、法人、其他组织合法财产所有权、使用权，并给与公平合理补偿的行政行为。有以下几个特点：
第一、征收的主体只能是国家
第二、征收的目的只能是公共利益
第三、必须是有征收权的行政机关按照法定程序进行
第四、必须给与公平合理补偿
第五、以国家强制力做后盾
征收条例与以往的拆迁条例相比有几大亮点:
1、取消了拆迁许可，征收的主体只能是市县级人民政府，开发商和其他主体不能对房屋进行征收
2、取消了行政强拆
3、明确了征收的目的是公共利益，且对公共利益进行了界定，商业开发不得征收房屋
4、对房屋进行征收时，土地使用权同时收回
5、明确了补偿的范围
6、明确了征收决定、征收补偿决定的救济途径
7、补偿方式的选择权，对旧城改建，可以选择就地安置
当然还有评估机构选定，评估中立等等。
新的征补条例充分保障了被征收人的知情权、参与权、听证权、异议权、救济权。（李龙/文）