那些准备在上海买房的人，这些建议很实用

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，到了二零二三年，房子还值得买吗？或者是要买房的话怎么买？

沪叔：你好，买房其实是一个系统化、结构化的问题。就是第一要看市场，第二要看自身。

市场就是未来这个房子会涨还是会跌？全中国这么大，用一句话去描述说未来房子会涨还是跌，那肯定是错误的，肯定业余的。即使以上海为例，也有很多房型，然后有很多区域，有很多三千万以上的、一千万以上的、五百万以上的，有很多阶梯的区别，那么有些房子会涨，有些房子会跌，有些房子以后都没有价值，这个是一个复杂的系统。第一点就是分化、市场分化、区域分化。第二点就是要关注自身，你的情况是什么样子的，你未来还款人是怎么样的。你买这个房子的目的是什么？你有几个小朋友，你要把所有的因素要考虑进去。买房动机是资产保值增值，还是自住，还是投资，还是学区。第三点就是我们的国家还是在向上发展，房价的对立面是什么？是货币，货币还是在处在不断的通胀的过程当中。

提问：沪叔，你好，十年后，上海的老破小还有没有人接盘？

沪叔：你好，要明白老破小的核心价值两个字，地段，进一步拆解是地段对应的医疗、教育、交通以及商业配套。请注意这个顺序，其中哪些是不可替代的？首先医疗，远郊三甲医院很多科室，尤其是手术仍然存在空白，所以主城区的医疗资源，十年内很难被取代。其次是教育。老破小+优质九年制公办这种组合，权重太低，并不具备代表性，反而主城区的高中会更有优势一些。

中考这个节点一定程度上决定了我们的教育通道是走向职业化教育还是高等教育。反观嘉定和青浦这些区域好的高中，似乎一只手就能数完。至于交通和商业都可以，甚至正在被取代，首先，无论是公共交通还是自驾，远郊的劣势已经明显缩小，甚至一定程度上占有优势。八九十年代的社区安装充电桩将会成为长期痛点，很多小区甚至连车位都要靠抢。一旦一个事物它具备了可替代性，那么它的价值自然会下降，同时受众会变窄，而要知道老破小的时代背景，大量是当年上海福利分房时代所留下的。所以老破小未来的生存空间在哪里呢？源自于医疗、养老和教育的需求，其次将伴随着服务人口的租住需求。如果以上这些标签你的房子都不具备，那么建议是可以考虑把置换这件事尽早放上议程 。具体购房选筹详见知识星球内部建议。

提问：沪叔，你好，年薪百万能在上海买大平层吗？

沪叔：你好，说实话大平层如果你要买稍微合适一点的地段，其实年薪一百万还是非常非常的难。 以一套三千万的标的来举例，三千万就算你做首套差不多，你将近要贷两千万，贷两千万什么概念？就是一个月的月供，也就是十万，一年光月供就是一百二十万，你才一百万，你不吃不喝，你还得找家里再养二十万，那以后小孩怎么办？上学怎么办？尿不湿怎么办？老婆买化妆品买包包的钱哪里来？所以说要想在上海住上大平层，一百万绝对是不够的。最起码两百万。

提问：沪叔，你好，想在上海买房，身边人说买新房比较热，但是又比较担心新房质量问题，想问沪叔对新房的看法

沪叔：你好，现在上海新房确实相比二手比较火，主要是以下三点原因：第一，从二零一七年限价开始，外环以内的房，一、二手倒挂非常的严重。有些楼盘一平方米倒挂在七万，如果你是开发商，你怎么办？开发商没有任何动力去做高品格的，反正一手要摇号根本不愁卖，

哪家公司愿意花精力、花成本来讨好用户呢？。

第二，很多楼盘又开始新一轮的维权，以后会有大量的这种事情出现。

第三，随着原材料的暴涨，成本大增，卖价又不能变，开发商普遍进入项目几乎不盈利，或者到亏本的状况，估计接下来两年上海新房的品质会是比较差的一批，

总之买房的时候大家一定要放大自己的双眼，一定要看好自己买的项目。