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一顿猛操作!万科开年人事震荡:北京、东北、佛山、厦门多地调整一批总经理

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记者 | 黄昱

郁亮在兔年开年上班第三天就投下重磅炸弹,对万科多个区域的城市总经理进行大幅人事调整。

继春节前深圳、东莞换将后,万科南方区域在年后迎来了更大范围的人事调整,这次涉及佛山、厦门、惠州等多个城市。

据界面新闻了解,1月30日,万科内部下发一系列人事任命,原佛山万科总经理黄运林调任北京区域公司合伙人,原厦门万科总经理常乐调任佛山万科总经理,原南方区域产城事业部首席合伙人、总经理高骏调任厦门万科总经理,原惠州万科总经理刘健华调任东莞公司合伙人,原南方区域合伙人陈致中调任惠州万科总经理。

在南方区域一系列人事任命发布同一日,万科原北京区域副总经理曾巍也调任东北区域首席合伙人,原东北区域首席合伙人林曈调任北京万科总经理。

据界面新闻了解,此次人事调整非常突然,很多总经理都是当天才得知。

围绕佛山、惠州、厦门三大城市公司总经理的变动,万科这一系列人事调整有升有降,除了黄运林外也全部是在南方区域内部流动。

对于南方区域此番人事调整的原因,万科方面暂无回应。

万科这些年人事调整的首要原则是“业绩论英雄”。

对于曾巍来说,从万科原北京区域副总经理调任东北区域首席合伙人无疑是升职;林曈虽然从东北区首变为北京城市公司的总经理,但从区位重要性,以及规模体量来说,也是得到重用。万科东北区域2022年上半年整体销量约90亿元,北京单城则有近70亿元。

相较曾巍和林曈两人去到更适合自己的位置,南方区域城市总经理人事变动人则有升有降。

一般万科城市公司总经理同时都会是所在区域合伙人,因此被免去佛山万科总经理职位,同时获任北京区域公司合伙人的黄运林无疑是降职了,未来能否回到一线带兵打仗还是未知数。

黄运林在佛山万科总经理的职位上算是待满了一个完整周期,在他来之前的2019年,万科启动了一场号称“大江大海”计划的人事大调整,佛山万科总经理一职在之前经历了频繁的变动。

2011年至2019年佛山万科的总经理都是李升阳。2019年5、6月份,万科进行了密集的人事换防,孙嘉取代张纪文成为万科南方区域首席执行官,唐激杨从广州万科总经理调任深圳万科总经理,李升阳接替广州总经理一职,深圳万科副总经理冯卷调任佛山万科总经理。

然而,冯卷在佛山万科总经理的位置上并没有待太久。2019年底,万科再次启动了一场城市总大换防,涉及14个城市总,其中冯卷被免职,保留南方区域合伙人一职,原为济南万科总经理的黄运林成为新任佛山万科总经理。

万科早在2005年就进入了佛山市场,是最早布局佛山的房企之一。在很长一段时间,万科在佛山的销售业绩排名都是稳居前三的。

克而瑞佛山房企销售排行榜显示,2018年,万科在佛山的权益销售金额约为161亿元,超过当年广州万科约130亿元的权益销售额,在佛山市场位居第二名,仅次于碧桂园的176亿元;2019年佛山万科权益销售金额下滑至139亿元,但仍位居第三名,排在碧桂园和保利之后。

进入2020年,喊出“活下去”已有一年多的万科在佛山的销售持续下滑,全年权益销售为123.6亿元,位居佛山楼市第五位。2021年、2022年,佛山万科销售继续大幅下滑,实现权益销售分别只有约65亿元、59亿元,排名第八、第五。

作为重点产出城市,万科在佛山近些年来的投资拿地上存在失误,拉低了万科的整体业绩回报。

2021年下半年尤其进入四季度以来,房地产市场出现明显下行,万科对部分项目、个别股权投资等计提了35.3亿元资产减值,合计减少归母净利润约26亿元,其中计提存货跌价准备31.2亿元,影响归属于母公司股东的净利润21.4 亿元。

据万科财报,佛山有两个项目在2021年计提存货跌价准备,合计约达6.4亿元,占总计提存货跌价准备的20.5%。在此背景下,万科于2021年久违的出现了净利润下滑的情况。

万科主席郁亮在去年3月业绩会上反思时曾表示,尽管万科早已提出在“管理红利时代”必须摒弃旧有模式下的规模扩张思路,但当追逐规模仍然流行、土地争夺愈演愈烈的时候,万科仍有部分城市的投资追高冒进,对市场判断过于乐观,一些项目的投资预期没有实现,导致毛利率下滑。

在郁亮看来,出现投资失误的根本原因又在于过去万科一直采用充分授权、分布式的投资管理模式,这种管理模式在地产行业的黄金时代是非常有竞争力的,如今随着地产行业竞争越来越激烈、大型复杂项目越来越多,该管理方式受到一些挑战。

为了改变这一情况,万科在2021年9月成立了开发经营本部,投资额度不再分大饼,希望通过集中管控,将资金更加集中地投向市场稳定、完全边际高,团队操盘能力强的地区。

然而在此之前,2020年4月和2021年7月,急于在佛山补仓的万科先后拿下了香港城TOD地块、军区农场二期地块这两大地价超50亿元的大型复杂项目。

香港城TOD地块是万科联合大股东深圳地铁所拿地块,建成万科天空之城项目,于2020年11月入市,这两年成为万科在佛山的主要销售来源。

相比香港城TOD地块,军区农场二期地块无论是对房企的操盘能力还是资金实力都有更高的要求,后被万科开发成万科璞悦山项目,于2022年3月开盘,但因价格过高,入市后一直不温不火。

万科军区农场二期地块还有一个小插曲,那就是中海地产和保利发展在土拍结束两日后向佛山市自然资源局南海分局“状告”万科跳价竞拍,称拍卖过程中,万科直接喊价从配建保障性住房面积1.7万平方米直接跳价报出2.5万平方米成交,将配建人才住房面积喊到了最高。

新任万科佛山总经理的常乐也是万科的老臣,2005年加入万科,曾任佛山万科助理总经理、南宁万科总经理,2019年初调任厦门万科总经理。

不过,常乐任厦门总经理期间,厦门万科的市场排名也大幅下滑。据克而瑞数据,2018-2022年,厦门万科的权益销售分别为25.83亿元、15亿元、34.8亿元、31.83亿元、12.78亿元,排名第3、第13、第7、第13、第15。

相较于黄运林,常乐的优势或许在于对南方市场更为熟悉。但在房地产市场面临大调整的背景下,这些职业经理人能否扭转万科在佛山、厦门等重点城市持续下滑的业绩,依然面临重重挑战。

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