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跌穿地板!郑州楼市,慌了

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作者:子非鱼

01 | 利率跌穿地板

1月29日,多家权威媒体披露,郑州部分银行首套房贷利率自今日起由4.1%下调至3.8%。这也是春节假期后首地首套房贷利率突破下限。

何为突破下限?房贷利率的锚是5年期LPR,经过去年多次降息,目前5年期LPR为4.3%。这是基准利率。

去年央行和银保监会发布文件,各城市的首套房房贷利率下限是在5年期LPR基础上下调20个基点,目前5年期LPR是4.3%,也即一般城市可以最低做到4.1%。

4.1%是一般城市首套房最低利率的标准线。

今年1月5日晚上,央行与银保监会联合发布了《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》,规定:

决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

这是什么意思?意味着,只要满足新房价格连续下跌三个月的城市,房贷利率就可以自由设置。

文件出来的时候,本号就专门梳理了一下统计局统计的70个城市,有38个城市符合标准。郑州便是其中之一。

制图:城市财经;数据:国家统计局

事实上,这个规定在去年9月份就发布过,当时很多城市借助机遇,将房贷利率跌穿了基准线,已达到托底楼市的目的。

郑州并不是第一个,只不过是进入2023年后第一个将房贷利率下调至地板线以下的城市。

02 | 郑州慌了

巧合的是,2022年,郑州也是第一个跳出来开启全面救市,发布系统性救市文件的城市,这一次又是郑州,可见郑州楼市有多着急,多慌。

如果你了解郑州楼市,也应该理解郑州楼市现在的心情。

2022年,郑州之所以第一个跳出来开启全面托底模式,是因为2021年的郑州楼市一片惨淡。

郑州官方披露的数据显示:

2021年郑州全市新建商品房累计销售仅为161876套(间),较去年同期下降了33.55%;商品房累计销售面积1804.41万平方米,较去年同期下降了31.44%。其中新建商品住宅累计销售138895套(间),较去年同期下降了29.27%;商品住宅累计销售面积1594.81万平方米,较去年同期下降了30.21%。

同时,2022年年初,郑州的商品房库存面积接近1500万平方米,消化周期高达30.1个月。

至于房价,更不用多说,自从2017年8月份见顶之后,房价一路下行,至今都没有回头。

2023年,郑州又率先跳出来,将房贷利率调整至地板线以下,是因为去年的郑州楼市比前年还差。

2022年郑州商品房成交量方面:

郑州360房产网数据显示,今年1至11月份,郑州全市商品房销售84066套,较去年同期下降44%,创近年新低;二手房共成交54196套,较去年同期下降10%。

2022年郑州卖地方面:

郑州2022年集中土拍共成交49宗地,成交总金额约324亿元。而去年郑州的卖地收入是857亿元,同比下跌了62%。

2022年郑州房价方面:

国家统计局数据显示,新房相比于2020年下跌了2.1%,二手房价格相比于2020年下跌了6.2%。

此外,河南当地媒体大河财立方披露,郑州多个区域都存在降价抛售行为。如郑州滨河新区,之前整体片区价格在16000元~20000元/平方米,记者调查时降到14000元~16000元/平方米。还有前几年很火的郑州白沙片区、绿博片区等近郊和远郊区域,因远离主城,周边配套不成熟,价格下降得也十分厉害。

前两年还1.8万打底杨金片区的碧桂园天玺湾,精装小高层降到了1.4万。碧桂园凤凰城二期,精装1.1万,毛坯8000,而一期是1.6万,二期开盘是1.5万,堪称跳水价。

中海云著湖居,去年4.29万/平方米,今年降到了3.2万。诸如此类降价盘,一大片。

这便是去年郑州楼市的大体情形。当然,在去年疫情影响之下,消费力缩水的共同背景下,南京、苏州、杭州、广州、深圳、武汉、西安、重庆等诸多热点城市,大体也是如此。

但郑州难就难在,不光宏观大环境的问题,还有自身的各种困扰,比如依旧没有彻底解决的楼市风波,比如影响形象的赋红码事件,都让本就寒冷如斯的郑州楼市,增添了寒意。

03

利率跌穿地板线,管用吗

利率下调,降低了购房者的贷款成本,理论上当然有促进楼市回暖的作用。

但郑州楼市所面临的问题比较棘手。尽管,我在之前的文章中说过,像天津、青岛、济南、石家庄这些北方房价调整了五年以上的城市,基本跌无可跌,往后反弹的可能性不大,但筑底横盘基本没啥悬念。

但郑州有所不同,郑州楼市所面临的问题,主要有三个:

第一,去化周期超长。克而瑞披露的数据显示,11月份郑州的商品房消化周期长达57.1个月,也即即便不再增加库存,也需要卖近5年才能卖完。

第二,保交付难题。保交付难题不彻底解决,在郑州买新房就像是开盲盒,能否得房完全得看运气。这种背景下,郑州即便完全放开,也很难提振新房市场的购房积极性。

第三,管理水平有待提高。2022年郑州诸多热搜话题暴露了这座城市在管理上还有待进一步提高。一个城市的管理水平直接决定了这座城市对外来人口的吸引力。
这些问题,并不是降低利率,或者如1月3日发布文件,开启零门槛落户所能解决的。

整体来看,2023年的宏观大环境要比2022年肯定要好,在这种背景下,郑州楼市的难受程度肯定会比2022年要小一些。

但要想小到何种程度,还得看后续郑州楼市对解决困难的诚意如何。

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