县城楼市，要被锤死了！

不知道你有没有过这样的感受。

今年回家过年的人流量，出现了明显的爆发性增长。

很多人三年都没回去了，这次全面放开后，大家都开始毫无顾虑的往回赶了。

但是但是。

人是回去，但购买力却并没有从一二线转回到三四线。

“返乡置业”潮并没有出现。

毫不夸张的说，今年对于三四线的楼市而言，很可能是个转折之年。

“下一个鹤岗”或“下一个玉门”，将在全国各地疯狂的泛滥。

2022年，中国人口进入“负增长时代”。

“负增长时代”，意味着城市分化出现了元年。

全国人口14.1175亿，比上年末减少85万人，且新生儿跌破了1000万的心理关口。

从全世界的经验看，人口开启负增长绝不是周期性的，而是永久的、不可逆的——

一些率先少子化和老龄化的发达经济体，自从开启人口负增长模式后，几乎从来也没有逆势翻盘。

人口开启负增长，全国楼市普涨几乎再也不可能。

越是基本面好、人口吸引力强的城市，楼市对宏观人口数据的反应就越是迟钝；

真正伤筋动骨的会是全国成千上百座三四五线城市甚至部分经济转型困难重重的弱二线城市。

人口本身是会用脚投票的，而且人口流动因素的优先级要远远超过人口自然出生。

在中国，有180个城市的人口正在发生坍缩！

在中国，1/3的国土面积上的人口密度在下降！

或者说，有一万多个乡镇和街道办事处的人口在流失。

下图中，蓝色的区域就是人口在流失的区域，而红色的区域是人口在增长的区域。

我们会很轻易地发现，最少有三分之一国土面积上的人口都在快速流失。

注意，注意，注意！

上文中，讲到人口流失，用了一个词——“街道办事处”。

也就是说，这种人口流失是切切实实的发生在城市里，而不是农村。其实关于农村人口的流失，我们都很清楚。

但这一次，数据告诉我们，中国不仅拥有空心的农村，还有大量的空心城市。

如果，我们把这些区域放在行政地图上，我们会发现——

10年间，中国有180个城市的人口都在流失。

大量的人才不断的从三四线流出。

大量的人才不断的涌入进一二线。

同样处于人口负增长的东亚圈，面临的情况其实更为严重。

比如韩国的人口出生率仅5.3‰，全球倒数第一，日本也不容乐观，出生率只有6.8‰。

面对如此低的人口出生率，房价却出现了明显的两极分化。

表现出的结果就是围绕着大城市人口不断聚集，其他区域的房子无人问津。

于是乎，首尔的房价出现了连续性的上涨。

于是乎，东京的房价出现了连续性的上涨。

你看，同样的人口负增长，核心城市的房价却依然逆势上涨。

展望2023年。

1、一线二线楼市会陆续回暖，三四五线继续下跌。

2、城市分化的元年出现了。

3、市场情绪会率先在一二线复苏，人才会纷纷抢先重回一二线找工作。

三四线城市的分化，有客观规律，有的时候也有人为的加速。

这次春节，上海的豫园灯会人头攒动，以“山海经”为主题的灯会在现实世界中打造出了神话中的奇异世界。

当上海人民正在喜气洋洋的过大年之时。

当大家正在忘却2022年的悲伤，全力看向2023年之时。

还有一些小城市依然把自己包裹在2022年的疫情里。

• 黄山市屯溪区某小区要求外来返乡人员前往物业处进行报备，需提供姓名、身份证号、手机号、往返地区、是否感染过新冠病毒等个人信息。
• 广西腾县发布《2023年继续实行农贸市场轮流休市工作》，要求全县范围内的农贸市场进行一月一休市。
  
• 湖南邵阳县发布通知，“春节将至，倡导大家在疫情高流行期非必要不返乡，避免跨地区探亲、旅游，尽量减少出行”。
• 安徽屯溪、河南沁阳、安徽黟县，也发布了类似的通知。

有些地方发展不起来，真的是活该啊。

名目繁多的野生新城、堪比一线的住宅高度、一开业就凉的综合体…是许多县城的真实写照。

楼越盖越高，人越来越少。

小城市的边界正在极速的扩张，但小城市的人口却在极度的收缩。

人口在坍缩，城市却在疯狂扩张！

很多人口已经发生坍缩的城市，城区面积和城市规划却在疯狂的扩张，牟着劲儿的规划新区。

很多三四线县城，一上来，先想着搞出30平方公里的新城，再想怎么填满30万的人口。

你瞧，这是一件多么意味深长的事儿！

明明城市人口在流失，城市规划却站位在未来的高额人口增长率上。

诸多县城，对着新区一顿猛操作：

路宽景美规划好，产业商业画大饼。

就这样，县城的这群野生玩家们，靠着新城膨胀的规划和概念，狠狠收割一波波县城韭菜。

别管有没有人住，先把楼盖起来。

我只管凭本事画饼，噎不噎得死你，全凭命运。

一边扩张，一边收缩，好魔幻的世界。

面对疫情，三四线的承压能力其实已经达到了极限。

有个朋友在老家混的还算不错，进入了公务员队伍，以前都是稳稳当当的拿着二十几万的工资。

今年跟我诉苦，原先有七八万的年终奖，今年一分钱都还没有发。

关键是，去年也依然没发，工资还打了八折。

要知道，他所在的城市可是富庶的苏南县城，百强县常年TOP5。

但即便如此，财政依然亏空的厉害，税收任务无法完成，土地卖不出去，加上疫情期间的防控开支非常巨大。

三四线的财政，岌岌可危。

唯一的解救办法，依然还是疯狂的卖地。

2023年，也一定是三四线卖地的井喷期。

大量的供应潮，即将来临。

面对近三年回乡人口最多的一次返乡，我去调研的时候，发现很多项目的售楼处基本都关门了。

甚至，连一个值班留守的人都没有。

返乡置业，今年格外的冷清，连开发商都坚挺不起来了。

有太多小县城，不是已经“鹤岗化”，就是在“鹤岗化”的路上。

最后，还有几句话要送为诸位——

第一，高层已经坦然接受了小县城人口流失的现实；

第二，绝大多数的小县城楼市，在顶层设计其实已经沦为死局；

第三，未来的中国楼市，只属于大城市。

第四，人口负增长的元年，也是三四线楼市的转折点。

各位铁子们，看到这儿，麻烦各位将这篇文章转发给身边还在三四线县城里瞎折腾的亲朋好友。

让更多的人看清楚大趋势，让更多的人避免踩坑县城楼市。

建议所有人。

如果老家在三四线，留套自住即可，其余的能抛的抓紧抛。