土地被“以租代征”是否合法及带来的后果

“以租代征”并不是一个法律概念，是我们根据现实中发生的具体案情做出的一个简要的称呼。所谓“以租代征”一般指相关单位或者个人不经过土地管理部门批准，擅自将农用地直接转为建设用地或者通过几轮流转之后转为建设用地。这是近年来很常见的违法征收的形式，其目的就是为了减少补偿。主要表现形式是通过租用农民集体土地进行非农业建设，或者先签订流转协议，在协议中约定可以流转，经过几轮流转后进行建设相关的非农项目。“以租代征”租金或者流转费按年支付，一般在建设完成后大部分流转费就不再支付。

国家的土地征收分为集体土地征收和国有土地征收，涉及“以租代征”一般与集体土地相关，集体土地征收按照最新的《土地管理法》规定的程序进行，需要发布土地征收预公告、开展土地现状调查和社会稳定风险评估、拟定征地补偿安置方案、发布征地补偿安置方案公告、组织听证、办理征地补偿登记、签订征地补偿安置协议、发布土地征收公告、作出征地补偿安置决定并组织实施。通过上述的规定来看法律程序比较复杂，而且集体土地征收价值和正常的市场价值差距巨大，被征收人与征收人之间必然产生矛盾，为了规避繁琐的程序和降低征收的成本相关部门就采取了“以租代征”的方式。
“以租代征”违背相关法律，根据《土地管理法》第二条规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
《土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。
《土地管理法》第六十条规定，农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
因此，农用地转为建设用地，则必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范畴之内。
以租代征违法性不用过多来说，我们主要谈一下以租代征带来的后果，我们代理的一个北方省份的案件，大家和村委会签订流转协议（部分人没有签订协议）30年，按照约定每年支付租金，在前几年都按照时间约定，越往后就开始不断延期，在第8年的时候开始不支付了，而在这8年中自己原来的耕地早就变成了政府所在地、行政办公地，幼儿园、道路和小区。完全看不到原来土地的模样，我们经过询问开发的小区出售的房屋也能够办理贷款，在这些项目在建设中大家也没有进行维权提出自己的意见，每年拿钱还准备等着拿30年，现在不支付租金才想起来维权，我们经过调查案涉地块被分成了十几个征收文件，土地被征为国有了。南方省份的案件是有些人需要土地进行基本的生活，所以不同意土地流转，其余的部分人在相关部门的压力之下被迫签订协议，又经过多次的流转，在基本农田上种上果树，结果经过三年现在土地就开始进行非农建设，引发纠纷。这两种形式是目前大多数地方以租代征的结果，在维权中又发现有的就没有签订过协议直接领钱，有的签订协议手里没有协议。总之在百姓在维权中困难重重。因为涉及的法律关系不止一个，手里也没有太多的材料。
基于以上情形我们可以从中得出一些基本的线索，土地流转按照国家的规定是遵从自愿原则的，相关部门包括村委会进行打压强迫，其强制的背后逻辑就是在为违法作准备，所以作为土地使用权人对以租代征、强制流转要保持谨慎，因为农用地是用来进行农业耕种，进行非农建设也属于违法，签订的协议也属于无效，所以即使流转也保留签订的协议，因为根据经验以租代征、强制流转带来的后果维权也已经成为标配。（孟登高/文）