大家好,我是鸟叔,小鸟的鸟!
新的一年,需要复盘。
过去一年,广州哪些地方涨了,哪些地方跌了?又有哪个区在这一年逆势走强,创造奇迹?
搞清楚了这些,2023年该怎么买房,答案也就出来了。
开年第一篇文章,我花了大量时间统计了2022年广州各区楼市数据,带你快速掌握广州楼市的一整年。
(PS:除去化周期来自中原外,其他数据均来自中指院;点击图片可查看高清大图)
天河:房价涨了7000,销量跌了四成
2022的天河楼市,藏在三个变量里:
成交套数从上年的3417套,跌到了1944套;
成交均价从6.8万/㎡,涨到了7.5万/㎡;
去化周期从7.1个月,涨到了15.9个月。
均价变贵不难理解,2022年天河和樾府、汇景台、合生缦云等豪宅入市,拉升了单价。
过去5年,天河的房价从4字头到7字头,几乎是一年一跳涨,一口气都不带喘的。
想买天河的,别犹豫,宇宙中心不会辜负你的期待。
但另一个数据有点出乎意料,天河的销供比只有0.55,为全市最低。
一个区域销供比越低,说明它供大于求,是滞销的表现。
毕竟,2022年天河楼市的供应量其实不算多,只有8个盘拿证,而且其中三分之一的供应都集中在保利天汇一个新盘上,天河和樾府又是年底才开盘。
但购买力缩减得比想象中厉害,这可能是天河楼市最大的隐忧。
海珠:成为“广州一哥”的又一年
广州楼市整体平淡,但海珠一骑绝尘,近一年的房价涨幅高达12%,成交均价接近9万/㎡,专治各种不服。
这也不难理解,琶洲南TOD、湖光悦色等大量高价新盘入市,对海珠平均楼价的拉升巨大。
海珠在售的新盘,成交价格基本都在7万/㎡以上;而天河成交前5名的新盘里,其中三个的单价都在7万/㎡以下。
还有一个数据值得关注:2022年,海珠新房成交的套均面积为125㎡,比2021年118㎡的套均面积大了7㎡。
价格越来越高,面积也越来越大,海珠新盘全面豪宅化,已经是不可逆转的趋势。
黄埔:热搜上的太多,销量跟不上
黄埔楼市,活跃在广州楼市热搜一整年,开发商卷价格,买房人卷维权,从年头到年尾,热度都很高。
结果到了年末一算账,价格小涨了一点,销量却差点意思。
虽然成交榜前三的楼盘均突破千套,前五均全部挤进广州TOP15。但看整个黄埔区,2022年只卖了不到1.3万套新房。
比起20年1.7万套,21年1.9万套,2022的黄埔楼市,属实有些拉垮。
截止到去年年底,黄埔楼市的去化周期,达到了14.2个月,相比21年翻了一倍不止。
依托广州东进而崛起的黄埔楼市,22年买房人的热情减淡了,23年会更好么?
每个人心中有自己的答案。
但有一点是确定的,黄埔开发商的2023年关键词,将会变成:
去库存。
越秀:要率先告别房地产?
越秀楼市的2022年终总结是最难做的,因为它的存在感太弱了。
一手成交量全市最低,只有308套;下跌幅度全市最猛,成交量跌了55%。
2022年的越秀,没有一个新盘上市,在售的只有老项目,成交最多的德雅轩也只卖了47套,套均面积也仅有43㎡/套。
不仅新房供应断档,新出的土地供应,同样为0。
这多少让人有一些错觉,越秀这是要告别房地产啊。
但越秀9万+的房价,依旧是广州TOP1,以最少的供应,卖出最高的价格,王者地位毋庸置疑。
白云:广州分化最严重的一个区
白云楼市过去一年最大的特点,就是分化:
价格分化:10万+和1万+的项目,同时存在于一个区。成交排名前列的项目,既有均价超5万的岭南新世界、万科金域悦府、越秀星汇云城,也有才2万出头的保利珑玥公馆和中铁诺德阅泷。
产品分化:既有云城上品、花城云著这种80㎡以内做出三房甚至是四房的刚需盘,也有金沙瑞府、西派云峰等大面积的改善豪宅盘,还有大一山庄这样的顶豪。
区域分化:成交排名前列的项目,分布在白云的四面八方。既有以豪宅为主,地价位于广州前列的白云新城,也有北方四镇这样的刚需圣地。
这也意味着,虽然楼市热度不高,但白云一直都是对购房者包容程度最高的一个区。无论是想买刚需的小户型,或者直望云山的顶级豪宅,在白云区都有得选。
荔湾:闷声发大财,卖了4200套
荔湾向来比较低调,论热度不及海珠、天河,论学位比不上越秀,二手成交量也在中心四区垫底。
但即便是在2022年的艰难环境下,荔湾买房人依然真金白银买了4237套新房,成交量为中心四区第一。
成交均价也没有横盘甚至回调,连续两年逆势上涨了5000+,到达了6万/㎡。
意料之外的成绩,我觉得感性上,跟老城区独特的生活气质有关。疫情之后,大家更关注生活配套,关注居住的氛围感,成熟的荔湾获得了买房人的更多偏爱。
理性上,也跟地标性商业体的进驻,高价地块的拍出,以及豪宅项目的扎堆入市有关。长久的积累之下,荔湾的区域价值正在集中爆发。
番禺:涨幅超过天河、黄埔
2022年的番禺,早已不再是刚需的天堂,而是成了改善的大本营。
2022年全市涨幅突破10%的区域只有三个,番禺以12.8%的涨幅超过了天河和黄埔,成交均价已经突破4万+。
万博和樾府全年销量为1920套,成交均价为60202元/㎡,成交金额达151亿元,成为全市销冠。
全区新房成交TOP15,套均面积超100㎡/套的盘高达12个。
随着18号线、22号线相继通车,2023年3号线东延段、7号线二期也有望全线贯通,番禺和主城区的心理距离不断拉进,番禺在全面改善化的道路上还会一路狂奔,想买番禺的朋友们得抓紧时间了。
南沙:销量落寞了,但价格顶住了
南沙的2022,略显落寞。
供应量从1.6万套跌到了不足1万套,成交量从上年的1.5万套,直接腰斩到6587套,创下近8年新低。
去化周期更是达到恐怖的38.5个月。按现在的去化速度,南沙的新盘要3年才能消化完。
尽管成交不如往年,但南沙的成交均价还是成功守住了3字头,比21年甚至还略涨了一点。
虽然楼市受调控政策影响巨大,但南沙经济发展迅猛,GDP增幅全市第一,只要你愿意等,南沙的区域价值,迟早有爆发的那一天。
花都:房价三年没涨,今年依旧稳定
2022年,如果用一个字总结花都楼市,就是“稳”。
花都绝对是广州十几个区里“房住不炒”的最佳践行者,成交价稳稳停留在2万出头,整整三年,没有变化,看起来也没有一丝要上涨的迹象。
这种可怕的平稳程度,也让花都人民比别的区买房人表现得更淡定。
毕竟一个价格稳定的市场,除了真正的居住刚需,其他人早买晚买都一样,自然不着急。
希望2023年,花都楼市能多一点让买房人开心的好消息。
增城:开发商很惨,买房人很爽
2022年的增城楼市只能用“惨”来形容,供应量、成交量都接近腰斩,成交均价也出现了大面积回调。
虽然下滑严重,但1.7万套的成交量依旧领先全市其他区域,中心四区的成交量全加起来,也不敌增城一个区。
不过,残酷竞争是属于开发商的,对买房人来说却是好消息。
库存盘大幅降价出货,新盘户型卷到天花板,还有史上最低的房贷利率,可以说是刚需朋友上车增城的最好时机。
从化:没啥可说的,自己看表吧
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