房产律师——宅基地房屋与亲属约定共有拆迁后能否反悔

北京房地产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某聪向一审法院起诉请求：请求判令赵某杰返还我150平方米宅基地房屋拆迁安置补偿款共1353103元和购买150平方米安置房的权利。

赵某聪上诉请求：撤销一审判决，支持我方的诉讼请求，一、二审诉讼费由赵某杰承担。

事实和理由：1.一审法院以合同无效部分为审判依据。赵某聪与女儿赵某莉作为一家庭户，是F号院的共同共有人，应该共同享有宅基地使用权。赵某聪在女儿赵某莉不知情的情况下，与赵某杰签订了《宅基地分配方案》，赵某莉诉至法院的确认合同无效纠纷中也未判决分割宅基地。故一审法院以《宅基地分配方案》无效部分以及《宅基地房屋搬迁补偿安置协议》《安置房购买协议》的实际履行为依据，驳回赵某聪要求赵某杰返还拆迁安置补偿款及安置房相关权利无法律依据。

2.赵某聪与赵某杰签订的《宅基地分配方案》无效。该方案的签订，没有经过村委会同意。赵某聪无权将宅基地分配给已不具有C村集体经济组织成员身份的赵某杰，赵某杰已有一号院宅基地，无权再占有F号院。同时根据相关法律、指导意见和实施细则，赵某聪作为宅基地使用权人应获得全部宅基地房屋拆迁安置补偿利益。1994年颁发F号院集体土地建设用地使用证时，将院内全部宅基地的使用权登记为赵某聪一人，故应以登记机关的宅基地权属证书为准。

之前判决侵害了赵某聪的合法权益，违反了房屋、宅基地分别补偿的拆迁安置补偿政策，赵某聪有权以不当得利要求赵某杰返还拆迁利益。

赵某杰辩称，同意一审判决，不同意赵某聪的上诉请求和理由。

法院查明

1.赵某建与刘某慧为夫妻关系，二人婚后生育四个子女，即赵某聪、赵某霖、赵某芝、赵某杰。赵某建约上世纪60年代初去世，刘某慧于1986年去世。1978年赵某聪与邹某花结婚，赵某莉为二人之女。1984年赵某杰与孙某霞结婚。

2.赵某建与刘某慧生前在F号院（包含赵某杰所述的二号院）有三间北房和一间过道，二人与子女在该院生活。1981年赵某聪取得C村M号宅基地，1982年搬离F号院。赵某杰于1983年取得另外一处宅基地，也离开F号院。刘某慧去世后，F号院房屋一直闲置。

1994年赵某聪取得F号院的集体土地建设用地使用证，记载该地块面积431.1平方米。1996年赵某聪在老北房北边建三间北房，约2000年赵某杰在老北房南边建三间北房和一过道，并提交C村村民委员会证明一份予以佐证。

3.2016年9月28日，赵某莉以分家析产将赵某聪、赵某、邹某花诉之法院，经法院调解，F号院北房三间中西数第一、二间归赵某莉使用。2016年10月24日，赵某聪与邹某花协议离婚，约定：F号院归赵某聪与女儿赵某莉所有，M号归邹某花与儿子赵某所有。

4.2017年C村拆迁。2018年1月11日在亲戚陈某的见证下，赵某聪、邹某花、赵某杰、孙某霞签订《宅基地分配方案》，内容为：1）从现有335平方米（不包括小北房面积）总面积中划出150平方米归赵某杰所有。具体为赵某杰自建房99.9平方米加老宅房西半部50平方米，共计150平方米。2）剩余面积185平方米，加小北房面积归赵某聪所有。

5.2018年6月12日，赵某莉以确认合同无效及共有纠纷为由，将赵某聪、赵某杰、孙某霞、邹某花及第三人赵某霖、赵某芝诉至法院，要求确认2018年1月11日的宅基地分配方案无效；位于北京市延庆区F号院宅基地的使用权及其上所有的房屋归赵某莉和赵某聪共同共有。

法院做出判决书，确认位于北京市延庆区F号院中，第一排北房三间归赵某聪、赵某莉共同使用，第三排北房三间及过道归赵某杰、孙某霞共同使用；第二排三间北房及过道，赵某霖、赵某芝、赵某杰每人继承四分之一的份额，赵某聪与赵某莉共同享有四分之一的份额；关于涉案宅院宅基地面积的分割问题，考虑到院落的历史变迁，当时也已经列入拆迁范围，因此未作处理。

6.2018年1月25日，甲方Y公司与乙方赵某聪签订《宅基地房屋拆迁补偿安置协议》和《安置房购买协议》。《拆迁补偿安置协议》约定：1）乙方宅基地及房屋状况。房屋坐落于延庆区F号（不包括赵某杰的二号院），宅基地面积为206.83平方米。2）安置房补偿方式。根据有关政策，乙方可购买相应安置房，其享有最大可选安置面积为221.83平方米，包括15平方米的调剂面积，预选安置面积为220平方米，放弃安置面积0平方米。乙方预选85平方米、75平方米两居室各一套，60平方米一居室一套。

3）宅基地房屋拆迁补偿总价。甲方应向乙方支付搬迁补偿总款为1587319元，4）补偿价款支付及安置房价款结算。甲方应当向乙方支付搬迁补偿总款为1587319元，根据本协议约定，乙方应向甲方支付安置房购房款1212873元，安置时发生的代收费用110000元，两项共计1322873元。此外该协议有对搬迁、拆除、双方权利义务、争议解决等事项的约定。

《房屋购买协议》约定乙方自愿购买安置房3套，预选安置面积为220平方米，其中乙方预选85平方米、75平方米两居室各一套，60平方米一居室一套。安置房购房款为1212873元，包括可选安置面积206.83平方米，单价为每平方米5100元，总计1054833元。乙方在领取拆迁补偿总款的同时一次性向甲方支付安置房购房款和安置时发生的代收费用合计1322873元。此外协议还涉及选房顺序及要求、房屋交付、购房款结算、争议解决等条款。拆迁安置补偿款已发放给赵某聪，安置房尚未建成交付。

7.2018年1月25日，甲方Y公司与乙方赵某杰签订《宅基地房屋拆迁补偿安置协议》和《安置房购买协议》。《拆迁补偿安置协议》约定：1）乙方宅基地及房屋状况。房屋坐落于延庆区二号，宅基地面积为150平方米，其中首层建筑面积125.73平方米，空院面积24.27平方米。2）安置房补偿方式。根据有关政策，乙方可购买相应安置房，其享有最大可选安置面积为165平方米，包括15平方米的调剂面积，预选安置面积为165平方米，放弃安置面积0平方米。乙方预选90平方米三居室一套、75平方米两居室一套。

3）宅基地房屋拆迁补偿总价。甲方应向乙方支付搬迁补偿总款为1233103元。4）补偿价款支付及安置房价款结算。甲方应当向乙方支付搬迁补偿总款为1233103元，根据本协议约定，乙方应向甲方支付安置房购房款945000元，安置时发生的代收费用82500元，两项共计1027500元。此外该协议有对搬迁、拆除、双方权利义务、争议解决等事项的约定。

《房屋购买协议》约定乙方自愿购买安置房2套，乙方在领取拆迁补偿总款时一次性向甲方支付安置房购房款和安置时发生的代收费用合计1027500元。此外协议还涉及选房顺序及要求、房屋交付、购房款结算、争议解决等条款。目前，拆迁安置补偿款已发放给赵某杰，安置房尚未建成交付。

另查，赵某聪、赵某杰原均系C村村民，赵某聪于2010年因征地而农转非，赵某杰亦因征地约于1994、1995年农转非。

法院认为，赵某聪虽以不当得利为案由将赵某杰诉至法院，但本质是分割F号院的全部拆迁利益。本案争议焦点为F号院拆迁利益的如何分配。关于房屋，法院之前民事判决书，已确认位于F号院中，第一排北房三间归赵某聪、赵某莉共同使用，第三排北房三间及过道归赵某杰、孙某霞共同使用；第二排三间北房及过道，赵某霖、赵某芝、赵某杰每人继承四分之一的份额，赵某聪与赵某莉共同享有四分之一的份额。

关于宅基地使用权人，F号院的《集体土地建设用地使用证》土地使用者登记在赵某聪名下，现无证据否定赵某聪为F号院宅基地使用权人，故法院认定赵某聪享有F号院宅基地的使用权。虽赵某聪在C村已另有宅基地，但“一户一宅”中所规定的“只能拥有一处宅基地”仅就申请而言，是基于宅基地的社会福利性质及其所承载的社会保障功能而对宅基地使用权初始分配取得的限制，而非对宅基地使用权继受取得的限制，故涉及F号宅基地的相关权利应归赵某聪享有。

2018年1月11日双方在中证人陈某见证下签订的《宅基地分配方案》，实际系赵某聪、赵某杰二人自愿达成的对将来拆迁利益的分配方案，赵某聪作为F号院宅基地使用权人，在该《方案》中自愿与赵某杰分割涉宅基地部分拆迁利益，并在2018年1月25日通过签订《宅基地房屋搬迁补偿安置协议》《安置房购买协议》的方式实际履行，以上系二人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约履行，不得擅自变更或解除。但双方因擅自分割父母遗留北房和过道的相关利益，侵害了其他继承人的继承权，该部分应属无效，亦被法院之前判决书予以认定。

双方依据《宅基地分配方案》而签订的《搬迁补偿安置协议》《安置房购买协议》，双方均已实际领取补偿款并确定各自安置房相关权利。现赵某聪要求赵某杰返还搬迁安置补偿款及安置房相关权利，法院不予支持。关于父母遗留房产所涉利益分配问题，另案处理中，本案中不再详述。

裁判结果

驳回赵某聪的全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评

因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。本案的争议焦点为赵某聪以不当得利诉请赵某杰返还拆迁安置补偿款等主张能否成立。不当得利构成要件中的“没有法律根据”，是指既没有法律规定的依据，也没有合同约定的依据。法院已生效的确认合同无效及共有纠纷民事判决，最终认定《宅基地分配方案》并非全部无效且对部分无效的具体含义作出了说明。

后赵某杰基于上述分配方案，与Y公司签订了《宅基地房屋搬迁安置补偿协议》《安置房购买协议》，并基于上述协议的履行进而取得拆迁补偿款。因此，在赵某聪没有提供足以推翻上述生效裁判确认事实的证据且没有充分证据证明自己是全部拆迁利益权利人的情况下，其以不当得利为由起诉赵某杰返还拆迁补偿款等利益没有法律根据。

赵某聪以赵某杰已“农转非”为由，主张其构成不当得利的主张亦不成立。本案系不当得利纠纷，审查的是赵某聪主张赵某杰不当得利返还请求能否成立，关于赵某聪、赵某杰父母遗留房产所涉利益分配问题，应在另案处理中解决。