假如房地产真的崩盘了，没买房的人会怎么样？

如果房地产市场崩溃会怎么样？全球资本市场自19世纪以来，发生过大大小小数十次房地产崩溃危机。

远有1929大萧条，近有08次贷危机，当城市化的浪潮席卷中国，我们难免遭遇同样的困境。今天假定一个前提，当中国社会的房地产泡沫戳破，国家和普通人，会经历什么？

01.

想要明白后果，必须简单了解中国楼市的运行逻辑。

首先，国家土地公有是大前提。楼盘开发之初，先由政府批准一块土地，交予房地产公司竞拍，宣布价高者得。

接着，房地产公司开始争夺，角逐出胜利者拿下地皮，然而绝大多数房地产公司没有庞大的现金流，他们会选择向银行融资，目的有俩：一是支付地皮费用，二是用来盖楼。

第三，当项目敲定准备动工阶段，房地产商会面向市场打广告，普通购房者开始进入市场（预售制），有能力的人全款，而大多数人会向银行贷款。

如此一来，购房者的钱回到了房地产商手中，房地产商再将这笔资金偿还银行贷款，完成一轮房地产循环。

值得一提的是，整个商业链条全程参与的主体只有俩，一是银行，二是房产商，他们所有的扩张行为只被一个力量推动：市场信心。

但历史一再证明，信心是双刃剑，他能引领繁荣，也能带来毁灭。

上世纪90年代，日本经济空前繁荣，大量热钱涌入楼市，但随着政府不得已的连续五次加息，银行不堪重负，楼市垮塌于一夜间。

美国次贷危机之前，投资机构盲目提供信贷，制造了大量垃圾债，当社会信心出现波动的一瞬间，百年巨头雷曼兄弟轰然倒下。

中国楼市自2008年后开始腾飞，因为整个市场看涨不看跌，恒大、绿地等头部房企开始极限扩张。

他们在上述第二环节中，把从银行贷来的钱，以及从购房者手中收到的钱，绝大部分投入到下一个地段的拿地皮行为中，而用来真正盖房的资金少之又少。

楼市繁荣时，寅吃卯粮不成问题；楼市出现波折时，出现旁氏危机便是必然。

具体在新闻表现上：一方面，是房企债务登天，2022年恒大债务规模近2万亿，绿地万科碧桂园也分别在1至1.5万亿上下。

另一方面，是断供潮愈演愈烈。

比如去年7月，全国有二百多个楼盘因烂尾出现断供风潮，根据易居研究院发布的《2022年全国烂尾楼研究报告》显示，截至2022年7月16日，全国楼盘烂尾率约为3.85%，烂尾面积为2.31亿平米，而美国次贷危机爆发时，全国烂尾面积约7％。

但因为众所周知的原因，在政策工具的扶持下，我国房地产商暂时处于安全状态。

02.

经济规律不以人的意志为转移。由上文可知，一旦政策釜底抽薪，房地产商会率先倒下。

央行数据显示，2022年第三季度我国房地产开发贷款余额为12.67万亿，当房地产商倒下，这笔钱会率先成为烂账。

而2021年我国四大行全年利润不过1.1万亿（数据来源：人民网），当十倍的负资产进入银行，整个金融系统都岌岌可危。

以美国次贷危机为例，次贷总额1.7万亿美元，其中呆账坏账3000亿，约占总规模的17％，直接造成100多家金融机构破产或裁员，又因为美元是世界货币，直接引发2008全球金融危机。

银行破产，股票大跌，当一个社会的金融系统崩溃，连锁反应将迅速扩大。首先是依赖银行贷款的重资产行业受到重创，如制造业。

1929全球经济危机中，美国有13万家企业倒闭，汽车巨头福特产量腰斩，全美汽车工业产量下降了95%。

资金链断裂会带来企业亏损，甚至倒闭，这一定会出现公司裁员。1933年美国失业率高达25％，国民收入暴跌一半，约28％的国民无法维持生计。

那一期间，美国纽约每年有2000人冻饿死于街头。（来源：1932《幸福》杂志）

因为失业，国民购买力下降，社会会进一步走向通缩，进而消费品价格大跌。

这又将危机扩大到原本正向发展的产业，使他们的生产成本与利润倒挂：1929年，美国胡佛总统家乡艾奥瓦州出现奶商宁愿把牛奶倒掉，也不愿分发给穷人的事情，因为那时每升牛奶的售价已跌至2美分，连运费都无法覆盖，产的越多亏的就越多，只好整桶整桶地将牛奶倒入臭水沟。

此外，早些时候因经济繁荣超前贷款消费的国民，因失业还不起债，金融烂账进一步增加，信贷抵押物也进一步贬值，金融体系持续瓦解，全社会融资渠道完全断绝。

再回头看房地产，下跌50％是常态，从脚踝砍也不足为奇。（跌90％）

届时，整个国家的经济都濒临崩溃，企业失去活力，民众感到绝望；为了挽救未来，政府往往会做出极端选择，上世纪三十四十年代，德国意大利与日本走上法西斯扩张道路；

上世纪九十年代，日本彻底躺平，陷入失落的二十年；08年之后的美国，政府无限印钞借债，赤字与通货膨胀尾大不掉。

03.

由上述推演与历史案例，你就会明白为什么国家不惜一切代价撑楼市，既划红线又限跌，既要约谈又扶持。

它已深度捆绑社会经济，一旦崩盘，所有社会财富面临清零浩劫，四十年经济发展将毁于一旦。

也有对房地产有执念的朋友会说：这是好事啊，房地产大跌我就能买房了！关于这个问题，可以用经济学家马光远的原话来回答：在经济好的时候你都没有赚到钱，现在经济危机来了，你说要赚大钱，我觉得你是在为难你自己。

同样，在楼市蒸蒸日上的时候你都没钱买房，楼市崩盘，人人失业的大背景下你想买房，那也是在难为你自己。说的再残酷点，时代浪潮下普通人根本没必要焦虑，因为你焦虑了也没用。

最后放一组数据：截至2022年三季度末，央行披露中国个人住房贷款余额为38.91万亿，超过1亿户家庭正在还房贷，涉及人群约2至3亿，而中国一共14亿人，近五分之一的国人正深度参与房地产。

尽管很痛苦，但在寻找到下一个蓄水池前，它不能倒；那些希望房地产立刻崩盘的人，是幼稚的，因为保不准你自己就是危机牺牲品；而希望房地产永远水涨船高的人，用心险恶，因为他们想做新时代的地主，让全社会为一己私利来埋单。

作者：金陵风语

参考资料：

1. 易居研究院智库中心《2022年全国烂尾楼研究报告》

2. 任泽平《全球历次房地产泡沫——房地产周期研究之八》

3. 吉林大学社会科学报《中国的房地产周期及其与信贷周期的交互影响动态》