正确展望楼市：“房住不炒”与“鼓励住房消费”是否矛盾

>不少自媒体，或者专家展望楼市，其倾向为，住宅商品房还有涨价的空间；不讨论商品房的定价根据，“房住不炒”政策可能被解读为鼓励住房消费。住宅商品房库存大量增加不仅浪费社会财富，炒房还可能使社会产生食利阶层。

“房住不炒”政策可能被解读为鼓励住房消费

住宅建设用地使用权的期限

《民法典》尽管没有规定住宅建设用地使用权具体期限，但行政实践却规定了期限，例如，多数住宅建设用地使用权期限为七十年。有人可能要问，国家为何规定建设用地使用期限呢？

建设用地使用权为重要的生产资料，我国土地公有制的性质决定了土地除了全民，或者集体所有外，其他主体仅能获得土地使用权。为此，个别人常拿土地所有权讨论房地产制度，例如，多数发达国家开设房地产空置税，有媒体认为自然人等主体没有土地所有权，我国开征地产空置税“不合理”。

一方面，《宪法》规定主要生产资料公有制是人类社会发展的必然结果，例如，国内政府的更迭，国家之间的领土扩张主要围绕生产资料。另一方面，从征收税的效果观察，高税收的设立与公有制可能没有本质区别，例如，空置税率达到5%，二十年后不动产可能归国家所有。

住宅建设用地使用权期限规定为七十年，也是多数住宅商品房的使用年限例如，五十以上的住宅商品房，多数已列入危房改造工程；诸如厂房等商业用房均有折旧，住宅商品房没有折旧一项可能不适合价值规律。有人可能要问，住宅商品房拆迁，或者搬迁为何没有折旧呢？

住宅建设用地使用权的期限

住宅商品房涉及的群体

长期以来，人们对基本经济制度的解读有不同的理解，例如，《宪法》第六条规定，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度，多数人解读为以个体经济、私营经济等非公有制经济为主体。前述解释影响了按劳分配制度，按资本分配可能是主要的分配方式，例如，最低工资保障制度显然使住宅商品房拆迁不能折旧。

住宅商品房开发是基本炒作的市场。一方面，资本优势可以通过竞拍垄断建设土地市场，例如，中、小型房地产企业可能根本无法涉足满意，或者优质的区位；另一方面，建设土地使用权、住宅商品房按揭贷款制度不仅使开发可以零成本，而且使商业风险转嫁为金融风险。

在西方国家，特别是美国、日本在20世纪90年代之所以放任房价泡沫破裂，其主要原因有两个方面。一方面，房地产泡沫吸金的背后，是实体经济的衰落；另一方面，高房价导致国民收入大部分都交了房贷与利息，没有闲钱享受生活和消费，从而影响其幸福感。

“鼓励住房消费”影响群众的幸福感，地方政府、银行等金融业为何极力维护地产经济？多数地方债务由建设用地使用权设定抵押，最终还是转移为金融风险；多数人据此可以得出结论，地方政府可能过多地考量了GDP的增速，从而强调地产经济的重要性。

在我国，个人房贷为各项商业贷款利率最高，例如，业主向商业银行按揭贷款20万元30年还清，正常还贷的利息可能超过本金；多数人据此也可以得出结论，“房住不炒”不能禁止还与法定利率存在着关联。在本文看来，落实住房不炒首先要降低首套个人住房贷款利率，例如，将首套个人住房贷款利率降至股票等贷款利率。

房贷利率可以评价为食利

股票为普通人投资最常见的方式，且贷款利率最低。有人可能要问，不少群体为何热衷炒房投资（机）？例如，用股票质押贷款投资股票等。在我国，在A股发行的股票多数为无表决权，公开发行的股票分红由表决权的股东决定，银行等金融机构一般不接受无表决权的质押贷款；多数人据此评价股票投资为“炒股”（即投机）；普通人缺少投资渠道，投资住宅商品房也被称为炒房。

住房公积金的定位

《住房公积金管理条例》（以下简称为条例）的制定目的是促进城镇住房建设，提高城镇居民的居住水平；从条例的效力，以及缴纳主体等方面分析，住房公积金的性质应当定位于社会保障基金。

例如，根据条例规定，除了个体工商户外，任何用人单位均需为职工缴纳住房公积金；再如，机关在预算中列支、事业单位由财政部门核定收支后，在预算或者费用中列支。其中，农民在企业工作也需要缴纳住房公积金，事业单位包括民营事业组织，例如，民营医疗、教育机构。

住房公积金倘若定位于社会保障基金，条例的制定依据就是《宪法》，例如，《社会保险法》根据宪法制定。有人可能要问，《社会保险法》的宪法根据是哪一条呢？

从表面上看，社会保险制度是解决公民因年老、疾病或者丧失劳动能力的情况下，有从国家和社会获得物质帮助的权利，例如，《宪法》第四十五条之规定；从实质分析，社会保险制度也是社会保障制度的内容之一，《宪法》第十四条规定了社会保障制度，据此，多数法律人可以得出结论，住房公积金制度制定的依据为第十四条规定的“国家建立健全同经济发展水平相适应的社会保障制度”。

住房公积金既然能评价为社会保障制度，住房消费与积累便有宪法根据，即，第十四条规定的“国家合理安排积累和消费，兼顾国家、集体和个人的利益，在发展生产的基础上，逐步改善人民的物质生活和文化生活。”在本文看来，“鼓励住房消费”与多数人的积累，或者报酬水平不符。

住房公积金为社会保障制度之一

“鼓励住房消费”与条例的具体规定相一致，例如，条例规定，住房公积金的性质为“长期住房储金”；长期储蓄金的收益至少应当与长期存款利息相同，但根据央行规定，住房公积金的收益为活期，或者三个月的存款利率。据此，多数人可以得出结论，条例对住房公积金的投资限制，或者裁定的存款利率过低可能是“鼓励住房消费”的原因之一。

中央经济工作会议对房地产政策的规定

中央经济工作会议对房地产政策的表述分为两个部分，即，稳定楼市与坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。其中，楼市稳定被不少人，特别是房价高涨真正的受益者，即，暴富投机客，或者房产开发商解读为稳定楼市价格，例如，不少房地产企业为了回笼资金被少数地方政府部门约谈等。

稳定楼市的政策可以解读为价格稳定，住宅商品房的不至于暴利，例如，当前房地产价格，或者个人住房贷款利息是否属于暴利？住宅商品房的价格与建设用地使用权出让金存在关联，土地出让金由不动产的区位确定，有人可能要问，土地出让金越高，是否意味着房地产价格超高呢？

住宅用房的价格由土地出让金与重置成本决定，但土地出让金可以通过楼层、规划密度等稀释，例如，建设用地使用权每平方米出让金的价格为10万元，但规划为二层后，普通人大致可以理解为每平方米价格为5万元，并以此类推；高层建筑的重置成本大约固定，通过土地出让金确定商品房价格还需要根据楼层决定。目前多数住宅商品房开发为高层建筑物，多数人大致能够得出结论，高层住宅的开发为暴利。

个人住房利息是否暴利，需要根据民间借款的利率判断。《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条规定，出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。

在司法实践中，民间借款的利率不论借款期限的长短，例如，民间借款一百万元给他人购房，期限为三十年；无论是一年，还是三十年还款，借款人根据“一年期贷款市场报价利率四倍”计算利息，其所得利息为15.4万元。银行等金融机构借款则不同，以当前的个人房利率计算，前述三十年的借款，银行能收取的利息超过了本金。在本文看来，从司法实践层面分析，个人住房贷款利息属于暴利。

2022年出台房地产政策的背景为，由于受疫情影响，不少开发商不能按时交付商品房；中央经济工作会议对房地产保稳定政策是未按时交付住宅商品房。商品房预售制度，开发商的在建住宅商品房已收回了全部房款，由此得出结论，中央经济工作会议对房地产保稳定的政策不包括价格稳定。

保交楼与商品房价格并不存在关联

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，中央经济工作会议赋予了具体的内容，即，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。国家与社会需要对具体内容作出正当解释，本文解释如下：

“多主体供给、多渠道保障”需要做体系解释，即，房地产企业已不再是专属商品房开发主体；租购并举中的“租”，是指公租房，在本文看来，资金的来源应当主要来源于住房公积金，由社会资本提供资金，公租房的含义或许生产变化，例如，“廉租房”。公租房与廉租房的含义不同，前者完全由政府定价，后者可以解读为市场定价。

正确展望楼市的根据是中央经济工作会议对房地产的政策；“因城施策”的目标是推进“保交楼”，展望楼市的并不是越调超高。“房住不炒”与“鼓励住房消费”是否矛盾多数人能得出结论；父母为未成年人购房尽管符合地方宽松政策，但也不排除炒房，例如，二年后可以交易并不是为未成年人购房。