日光盘实为“变色龙”，以福州网签为例谈如何分辨商品房真假销量

去年我已在多篇文章里提到当前新房市场存在的突出问题，那就是商品房网签数字与实际成交偏差越来越大。造成这一幕的主要原因是众多品牌房企爆雷，这样一来原本没人敢要的楼盘被饥不择食的债主们一拥而上瓜分掉，各种工抵房、抵款房、抵债房混杂着市场购房一同网签，再难分辨出哪些才是真实成交，各路业内人士基于商品房网签数字作出的分析更是谬以千里纯属误导。

为了让大家更加清楚地看到这一点，我曾拿一个很典型的楼盘来举例，那就是福州市中心地段的“嚎宅”，五一广场旁的“大裤衩”。想当初这楼盘预售许可证刚办出来就被迅速网签掉，有从业人员鼓吹其为“日光盘”。然而我们用脚趾头想想便知，这家开发商的这种项目怎么可能抢购一空呢？后来我们再看楼盘表，会发现此前被宣称售罄的房子，已经变成了冻结状态（黄色块），显然之前的网签有猫腻啊。

所以，对于那些业内人士操纵的各种营销号自媒体，所谓的房地产研究机构，凡是这些替金主站台，会为了钱说假话的喉舌，都已经毫无可信度。但是对于商品房销售情况的真假，我们丝毫无法分辨了吗？其实倒也不尽然，有一种方式可以参考，那就是看是否办理预告登记。

我们看福州市的商品房网签系统最为清晰直观，对于看似已销售的楼盘，会分为“已签”和“已登记”两种色块，这是两种不同的状态。“已签”指的是已经办理商品房网签，“已登记”指的是网签后的另一道必要程序叫做预告登记。

正常情况下买房先网签再办理预告登记，会办出两本登记证明，购房人一本，银行手里一本。除非极少数人一次性付款买房，不需要向银行抵押贷款，否则一般不会出现长时间不办理预告登记的情况，就算购房人不去办，开发商和银行也会催你办。

我们看一下销售过程十分正常，不会有抵债抵款房的福州市属国企项目便知晓，正常买的商品房都会变成红色块的“已登记”状态，该办的手续及时办。而除了五一广场旁的“大裤衩”，我们再挑一些其他色块“五彩斑斓”的典型楼盘来看，也会很明显看到，同一栋楼的楼盘表上有的是“限制”，有的是“已签”，有的是“已登记”。

试想，那些“已签”了一年多的房子还没办理预告登记，正常情况下这怎么可能呢？开发商不是做慈善的，卖了房子是要收钱的，这些迟迟没有办理预告登记的房源有很多混杂在系统里，被统计到了销量中，但现实中它们是真的卖掉了吗？恐怕只是半路“

由此可知，那些一边宣称销售火爆早已卖完，另一边却还有房产中介、全民营销大张旗鼓卖“工抵房”、“内部房”、“员工房”等等的楼盘，它们真实销售情况究竟怎样，到底是“”还是真的卖得好。其实我们想想楼市局势便会知道，真卖很好开发商们还会排队爆雷吗？

回想五六年前，商品房网签还是揭穿新盘销售欺诈的重要窗口，楼市下行多年以后反而被房企利用，成为销量造假的“烟雾弹”。除了福州本市国企之外，其他开发商及其从业人员难免谎话连篇，。

当然，以上这种方式不一定精确，即使预告登记也和网签一样可以注销，但起码为我们观察楼市真相又打开了一扇窗。我们不能指望房地产业内人士们不搞营销欺诈，不能指望喉舌号们不替“金主爸爸”撒谎。普通人唯一能做的就是自己学精，自己拥有分辨是非善恶的做人基本能力，有能力保护好自己，自然没人害得了你。