《民法典》对“买卖不破租赁”的规定

张三与李四签订租赁合同，双方约定由张三租赁李四的门市房10年，自2010年1月1日起到2019年12月31日止。

2015年，李四经张三同意将房子转租给王五，租赁合同内容与张三与李四的租赁合同相同，但王五须向李四交纳租金。王五是否向 李四交纳租金不影响张三向李四收取租金的权利。

2017年法院因其他生效判决要执行张三的房子，在实际执行中，李四提出执行异议，法院可以执行张三的房产，但张三与李四的租赁合同及李四与王五的租赁合同应该得到执行法院的确认，按照民法的“买卖不破租赁”的原则执行。

法院认为李四的异议理由成立，决定案件继续执行，法院将张三的房产拍卖后，买受人须接受张三与四的租赁合同并接受李四与王五的租赁合同。

由于法院设立了这个拍卖的前提，导致张三的房子两次流拍和一次变卖都没有结果。法院要求执行申请人以最后变卖价格接受该房产并与张三多退少补后变更房产登记。但被执行申请人拒绝，法院只好裁定终结本次执行，李四和王五一直租赁该房产到2019年12月31日时才向张三交还承租房产。

在这起法院执行案件中，因为受民法的“买卖不破租赁”的原则限制，导致法院的执行工作受阻，而张三也没有因为这件事情被列为法院执行失信人。因为，张三一直同意用该房产的拍卖款履行执行义务。张三没有履行应被执行的义务并不是他主观上妨碍或阻止执行造成的。

2021年，某法院因某信用社的申请，决定对李某宇正在出租的一栋房产在网络上公开拍卖，刘某伟以280万元的价格竞买成交。刘某伟与法院办理了有关竞买成交的手续后，持法院的手续去办理不动产变更登记时。案外人董某和李某宇分别提出执行异议，二人在执行异议中认为：法院拍卖执行的房产因在2016年2月7日已经由李某宇租赁给董某，租赁期限为10年。法院虽然可以对该房产执行，刘某伟也可以对竞买的房产办理不动产变更登记，但应该遵循民法的“买卖不破租赁”的原则，允许案外人董某按照原来的租金标准继续履行与李某宇的租赁合同，由董某收取租金。

因刘某伟拒绝董峰的这一要求，法院经审查后认为：李某宇和董某签订的租赁合同虽然有效，但李某宇和董某并没有对租赁房产办理租赁登记，李某宇虽然在房产办理抵押登记前将案涉房产租赁给董某，但董某并没有依据租赁合同占有案涉房屋。根据《民法典》第四百零五条规定：抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。李某宇和董某的执行异议不成立，刘某伟有权拒绝董某履行与李某宇租赁合同的权利。

这是两起几乎相似的执行案件，为什么法院却有两种不同的裁判观点呢？

原民法“买卖不破租赁”的原则，是指在租赁关系存续期间，租赁物所有权的变动不影响租赁合同的效力。在抵押权实现时，租赁物的所有权会因拍卖、变卖、折价等实现行为而发生变动，抵押权与租赁权的关系也应当遵循“买卖不破租赁”规则。因此，原《合同法》第二百二十九条规定：租赁物在“租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

2021年实施的《民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”

原《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”

现行的《民法典》第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”

《民法典》将原《合同法》规定的“在租赁期间”，改成了“在承租人按照租赁合同占有期限内”。强调了一个新精神，即承租只有租赁合同还不行，还必须依据租赁合同对承租房产占有，才能保证租赁合同的法定效力。

根据《民法典》的规定，出租人和承租人只凭租赁合同并不适用“买卖不破租赁”的原则，承租人还必须“占有”租赁物才可以。在抵押合同关系中，原《物权法》规定的是“订立抵押合同前”，《民法典》规定的是“抵押权设立前”，也就是说，如果当事人只提供了抵押合同而没有办理抵押权登记，不适用“买卖不破租赁”的规定，只有办理抵押登记的抵押权才可以突破“买卖不破租赁”的规定，实现抵押权。

《民法典》的这一新的变化，是根据实践中租赁合同的可变性及可能产生的非正常的对抗关系而对法律的修订，使法律规定更具有合理性和公正性。在《民法典》实施之前，很多当事人仅凭一纸无法确定真假的租赁合同就可以对抗买卖关系或法院的执行，会给买受人或执行申请人带来一些不确定性的风险。而允许仅凭抵押合同就可以抗辩买卖合同或法院的执行工作，而不考虑法院拟执行的房产是否办理了抵押登记，买受人同样也会面临不确定的风险。

基于法律的这个变化，租赁合同能够对抗法院的其他债务执行，定则必须按照法律规定签订租赁合同后，应该对租赁合同进行登记并对租赁物实际占有。如果以对抗法院的执行为目的，仅签订租赁合同而未办理租赁登记或实际占有承租房产，则难以对抗法院对租赁房产的执行。