什么道理？使用多年老宅被认定为“耕地”，翻建房屋也面临拆除

2009年村民老李在村里建了一处住宅，一直没有办理住宅用地审批手续，但是使用至今也没有谁来过问这房有没有用地手续问题。由于家庭人口增多，加上房屋老旧，前年老李便在老宅原址上重新翻建了新房，但是缺乏法律意识的老李依旧没有对这翻建的新房办理用地审批手续。
就在去年在新房建成后不久，老李却被告知自家翻建房屋的宅基地被认定为新增非农建设用地，属于顶风违法新增乱占耕地建房行为，并下达了房屋限期拆除通知。
这下老李彻底蒙圈了：自家老宅上翻建的房屋被认定为违建，还要被拆除，这是什么道理？这处老宅上以前的老房住了十多年，为啥没人过问，偏偏新房建好却说自己属于违法新增乱占耕地？

由于历史和其他原因，以前在农村建房甚至建成很多年，没有办理用地手续的现象普遍存在，以至于很多人都不知道在农村建房还需要走审批手续。更不用说在老宅原址上翻建、改扩建房屋，更是随心所欲，自家一亩三分地还不是想怎么来就怎么来吗？虽然这些在自家老宅上的房屋翻、改扩建问题是为了满足自己生产生活的需要，但是随着我国对农村用地（尤其是耕地）政策的逐渐收紧，这些建设行为也都将作为重点进行监管和规范，即便是在老宅上翻建或改扩建房屋，不办理用地审批手续，私自贸然建设，可能会给自己带来很大的麻烦甚至损失。

卫片执法出新规，用地建房需审批

自2022年1月1日起我国《土地卫片执法图斑合法性判定规则》开始实施，明确规定：《土地管理法》颁布实施后，在未经审批或无合法权源的建设用地上翻新、翻建、新建行为认定为新增非农建设违法用地。

而我国土地管理法是于1987年1月1日开始实施的，这期间也经过了多次的修订和修正。土地管理法中明确规定：一切非农建设占用土地的，都应依法办理建设用地审批手续。也就是按照该法的规定，自从1987年开始没有办理用地审批手续的非农建设行为，所占用土地都属于违法用地。

只是在这么多年的实践管理过程中，鉴于复杂的农村用地实际情况，很多地方并没有将这一政策落实到位，以至于出现像上面案例中老李这样在农村建房却没办理也不知道需要办理用地手续的普遍现象。

但是随着我国对农村土地资源尤其是耕地资源保护力度的逐渐增强，我国自然资源部制定了卫片执法新规则，要求在土地管理法实施之后没有经过用地审批的农村非农建设，当然包括农村老宅上房屋的改扩建行为，都被统一认定为新增非农建设违法用地，按规定是要进行依法处理的。

新增占用耕地建房“零容忍”

对于新增非农建设用地的处理，这里有一个关键因素就是所占用土地是否属于耕地。对于乱占耕地建房的行为，我国采取严格整治是从2020年开始的：

这年元旦开始我国土地管理法修正后实施，规定：非法占用农村土地的，将采取退还土地、拆除违建并恢复土地利用原貌；7月3日，我国专门召开电视电话会议，规定全国范围内不得非农设施新增乱占耕地，对农村乱占耕地建房采取“零容忍”态度，发现一起坚决处理一起，而除了农村房屋的新建，续建、改扩建等都将认定为新增非农设施用地；紧接着7月29日资源资源部、农业农村部出台《关于农村乱占耕地建房“八不准”的通知》，明确规定严格治理农村八类常见的乱占耕地建房的典型情况；9月15日针对农村耕地“非粮化”行为，出台“六个严禁”要求。

像上面介绍老李家这种情况，在自己用了十来年的老宅为什么在翻建房屋后被认定为了“耕地”呢？

其实像老李这样的情况也有不少，主要原因还是占用土地的类型问题。目前我国对农村占用土地建房问题的一个很主要的监管方式就是卫片执法，通俗来说就是利用高清卫星制作的相关影像图片进行执法监管。卫片是土地和矿产执法中发现违法占地、非法采矿等的主要手段。

为什么老李的老宅基地会被认定为“耕地”呢？这是因为根据我国现行相关规定，所占用土地是否属于耕地，要取决于卫片库的库存信息。在第二次全国土地调查（简称二调，自2007年7月开始至2009年底结束），如果卫片调查这块土地属于建设用地，即便是没有办理农用地占用手续，也将被认定为建设用地进行监管。如果二调时位片信息被记录为耕地，即便是之后很多年一直被当作建设用地使用，也没有得到相关部门的查处，但在执法时也被认定为建设用地。

像老李家这种情况，就是在二调时被入库为耕地，之后却被老李当作宅基地建房使用，由于当时农村用地政策执行还不很严格和规范，才导致老李占用了这么多年也没被发现。但是随着耕地保护政策的收紧，老李翻建房屋后，改变了土地上房屋的形态和颜色，在卫片执法时通过与库存信息对比就会很容易发现房屋翻建的事实，进而会掌握该处土地属于“耕地”的事实，而翻建的房屋自然被认定为新增乱占耕地建房行为，按照相关法律和政策，占用耕地建房是要退地、拆房并复耕处理的。

也许有人会说，这是不是意味着如果自己不翻建或改扩建房屋，卫片执法调查时图片就不会有变化，是不是就不会发现自己的用地问题。如果仅从卫片执法角度去分析，图片不变化，就不会有新的卫片信息，自然也发现不了用地问题。但是用地没有经过合法审批是事实，发现不了问题并不代表问题不存在。比如以后房屋办理继承、租赁、出售等手续时，也会因为用地问题而面临不少麻烦。

进入新的一年，如果有计划建房（包括原址上翻建或改扩建房屋）的村民要注意：建房前一定要按规定完善建房用地审批手续，依法依规建房的同时也能给新房一个合法的保障。切不可因为怕麻烦不走手续而擅自翻建、改扩建，那时因为更换一块砖瓦就可能被卫片执法发现，进而牵扯出自己违法用地的问题。

对于像老李这样，使用多年的老宅基地被认定为“耕地”而面临拆房境况，你有什么要说的？