邓智仁：如何挽救中国房地产现状？

中国房地产现状如何？应该如何改变房地产的境况？在业内享有“中国地产教父”美誉的邓智仁，有一些感悟。

以下是他的观点：

相信当今中国房地产界从业者没有一个人能像本人一样有这么资深经历，而且仍在身心健康地活着，并常常当某项目的总裁。先看看我的履历：

1. 八十年代末期，全中国第一个对外商品房——"深圳金田别墅"，开发商是全中国第一批四家上市公司之一的金田实业，是由我本人策划并销售。

2. 1992年，全上海第一个对外商品房"浦东世界广场"，原开发商是台湾商人，是由本人策划并销售。

3. 1994年，全北京第一个"合法"的商品房"北京玫瑰园"，是由我公司投资并策划和销售。

4. 在北京、沈阳、石家庄、太原、阳泉、上海、南昌、苏州、广州、深圳，居住并培训大量销售人才。

5. 现在的Loft户型公寓由本人改良并引进中国。

但是，本人从来没有自称或被冠以"专家"，只是业内人称我为"中国房地产教父"或"老中医"，因为房地产开发和经营，是每个个案情况都不一样，执行能力（70%)比策划（30%)更重要，所以没有专家不专家，执行能力才是关键所在，处理困难项目是我的专长。在最近五年，当媒体访问我有关楼价问题，我都拒绝评论和预测，因为：

1.房价已完全脱离人民的购买力事实，购房和短线投资者如脱缰野马 ，沉醉于发财梦，如当年的中国香港（供款超过家庭总收入的110%)和日本（要以两代人还贷购买一小小房屋)，和2007-8年，美国的次贷危机，所有理性的劝告只被认定为傻子，正如我在以前的文章《为什么经济学家不会发财？》里面所说，经济学不是完全是科学，而是一门集体心理学，即当某种投资产品疯狂上升或下跌，什么客观理论和分析已被视为幼稚和愚昧，只有历史结果才能辨别对与错。

2.假如有一天买一棵蔬菜都要一百元，那么房价也可能以千万甚至亿元来计算，那么房价是升了还是跌了？不要说不可能发生这种情况，因为前苏联、现在的委内瑞拉、津巴布韦等都已发生的历史案例太多了。假如真的发生，政府必然提高利率保卫汇率，也对房价不利。

3.当我常看到城市的不少小产权房诱惑无知市民购买，或开发商违规使用预售楼款，我已有不祥的预感，这种无序无监督的发展，必然产生各种弊端，埋伏了灾难。

4.看到大量超过十年的多层楼房已残缺不堪，管理不善，再过十至十五年，已没有什么价值了，如何评估房价？

5.大量第二居所的楼盘变成废墟，如海南，广西，山东威海。十多年前，我已对这类发展趋势产生极度怀疑，因为中国国民收入远远没有达到购买第二居所的财力，在发达国家，购买第二居所都是大富豪的游戏。

6.对于地方政府来说，依靠房地产开发是最容易制造地方GDP的业绩，既快，既量大，既容易，且利己利人利地方政府，这种惯性思维和政策持续了30年，不易改变，自然做成惯性供应链条，不容易收缩，最后必然供过于求，变成灾难。

综合以上实际情况，现在大家已冷静下来了，房地产的前景应该心里有数，假如人为的阻止楼价向下调整，只会拉长调整的时间，但趋势是不可能改变的，“长痛不如短痛”还是“苟延残喘”，必然是激烈争论的问题，也是考验政策制定者的大智慧。

我最近在搜狐的访问中，提到中国房地产开发商的前景，我的回答是，房地产开发是不会消失的行业，但中国现有"大而全"经营模式必须做出重大改变，因为现有中国大型的房地产开发商包揽从规划、设计、采购、工程管理、销售和物业管理各个工种范围，动辄聘用数千员工，是"做城"模式，但将来中国房地产开发规模会大大缩小，如发达国家的房地产开发商平均聘用人员只是十人的规模，绝大部分的工作转交给各工种的专业公司负责，这方式大大缩小开发商的经常开支，我本人见证在澳洲一个人的公司就能完成开发一个小小地块。因为房地产不像家庭用品店或餐饮行业，它是受客观经济大气候影响，和寻找适合自身公司地块的机遇。我以前的文章，"为什么中国大小房地产开发商投资海外总是不尽人意"已提及这问题。

另外，我们环顾全国尤其是所谓养老和旅游，第二居所的小区全面崩塌，最主要原因是开发商在预售时用精心策划的广告描述美好的将来，当大部分的住宅和商铺预售出去，钞票放在口袋后，哪里有心情、时间和精力经营这些小区？然后发生恶性循环，入住或度假的人渐少，连物业费都没有业主愿意缴纳，迅速变成废墟。

这种人力，物力的天量浪费，我相信应该破世界记录。究其因由，除上文所述外，是市场缺乏专业商业运营商这行业和地方政府制定的房地产开发政策，譬如，规定商业部分不容许在合理时间内销售出去，或开发商有责任维护一段时间经营小区的日常所需如便利店，餐饮等。

本人常常开车在澳洲、新西兰和部分欧洲国家旅游，它们一些人口只有两三千人的小镇仍然能提供正常家庭日常需要品。运营商概念可参照发达国家大型商场的管理，包括香港大型开发商旗下的商业管理公司。其实过去的万达和大悦城都有同等经验，只是赚这类辛苦钱与开发商赚的钱完全是天壤之别，十多年前，市场流行一句话"一铺养三代"，但我在讲课时改为"三代养一铺"。将来暴利和杠杆大幅度减少，就必须面对这些问题了。

今日的中国房地产问题已病入膏肓，并且同时遇到经济大气候的不景气，其实这类情景在很多发达地区已发生过，不足为奇。以违反自由市场的规律来改变只会适得其反。无论什么方式，又如我多次强调的"理论（30%），执行（70%）"，没有强有力的执行力，什么理论，策划，理想都是空谈！

PS：邓智仁先生利用最近闲暇时间，分段讲述一些亲身经历个人在商场和社会的经验，有别于现在大家听到和看到的理论或以讹传讹别人成功/失败故事，希望能够带给人们一些新的启示，让人们少走弯路。每一篇文章/故事更隐藏一些深层人生哲理，希望大家多转发。