环一线城市四大“巨坑”，房价再也回不去了

本文转载自楼市黄大大（ID：HouseLeader），已获授权。作者：瓜片

燕郊、嘉善、惠州、清远——有啥共同点？

环一线城市：四大巨坑。

楼市暖风一吹，它们都“妖”起来了！

此前，廊坊全面放开限购，惠州首付两成，“好消息”接连不断。后台立马有人问：燕郊房价跌成这样了，现在可以买了吗？

不能。

房价可不是跷跷板。别怪我没提醒：这些城市，再也回不去了！

燕郊楼市，房价“腰斩”的代言人。

2014年，北京市准备东迁通州，“北三县”跟着沾光，房价一路飙升。

廊坊房价扶摇直上，3年多时间，从7000元/㎡蹿升到2万/㎡。燕郊某楼盘，甚至卖到了4字头。

“专家”开始预测，燕郊房价未来能冲5万/平。

然而，事实证明这里的楼市，根本经不起打击。

2017年6月，一纸“最严限购令”从天而降，燕郊迅速坠落，成了“全国房价跌幅第一城”。

走在燕郊路上，到处都是亏钱的业主，跌幅50%起步。

有网友发帖说，房价跌到心脏骤停，还在庆幸自己“还活着，没去跳楼”。

一个业主选择了断供，被银行起诉，最终不仅房贷要继续还，还得多给20多万诉讼费用。

曾经房价是信仰，现在抛盘是奢望。

有人宣布房子“白送”，前提是接受“赠送”的人，要替自己继续还房贷。

按理说，燕郊都惨成这样了，为何一直不救市呢？这几年，别的地方再欢腾，这里始终被死死按在地上。

因为北京太特殊了，一旦有楼市过热的苗头，必须全面压制。

大家这才明白，北京其实是燕郊最大的利空。

即便北京行情来了，传导到燕郊也只能吃到“鱼尾”，过不了多久，又是一波严厉调控。

这里虽能“望”京，但始终是河北啊。

环沪，本来没有房地产。上海太贵了，也就有了房地产。

2015年，嘉善还是浙江省嘉兴市下辖的一个县，房价仅仅6000元/平出头，“特价房”甚至只卖4800元/平。

随着长三角一体化上升为国家战略，高铁到虹桥只有23分钟的嘉善，转眼间成了“环沪高铁第一城”。

房价应声上涨，并在接下来的两年间翻了倍。

单看涨幅，嘉善这些年简直是拳打杭州，脚踢上海，笑傲长三角。虽然只是“环上海”，房价却直追青浦、金山这些“真上海”。

2019年，嘉善多个在售新盘单价突破2字头，有人立马喊出了“冲击3万”的口号。

很难想象，在这样一个三四线城市下辖的县城，居然需要通过新房限价来防止楼市过热。结果自然是防不住的。

绑车位是常规操作，一个不够绑两个，两个不够绑三个。

某项目备案价仅为9000元/平，但需要捆绑装修和车位，实际售价却可以达到1.6万/平。一套89平的房子，溢价高达50万。

不仅如此，溢价部分需要跟首付款一起交付，所以首付一下子从20多万涨到80多万。

同样的首付水平，完全可以买成都长沙这种强二线城市。可见泡沫有多大。

风口一过，只剩一地鸡毛。当初有多难买，现在就有多难卖。

今年上半年，嘉善仅仅卖掉了1650套二手房，同比暴跌70%，平均每个月卖275套。贝壳放盘的二手房已经超过了1万套，估计能卖3年。

豆瓣上有个小范围的沪漂刚需首套房选项。参与投票的437人里，选择环沪住宅的只有10%，甚至还拼不过苏州郊区小户型住宅和老家学区房。

与上海融合，大概率也是嘉善的一场单相思。传说中的“双地铁”迟迟不见踪影，很多上海人，甚至不知道嘉善在哪里。

一体化的幻想，化了个寂寞。

惠州，同样是无数买房人的噩梦。

最近因为海景房跌成白菜价，喜提热搜。

法拍成交价65.5万，单价4294元/平。相当于原价的1.66折，真的替业主感到窒息。

有位大姐2017年花1.5万/平买了大亚湾海景房，每个月房贷5800多元。如今同小区二手放盘价低至7700元/平，跌去了一半。

深圳年轻人喜欢互相调侃：“来了就是惠州人”，但到今天，愿意去惠州买房的没几个了。

全国各地蜂拥而来的购买力，硬生生把惠州卖成了大湾区新房成交榜前三，但也留下了天量的二手房库存。

2021年，惠州卖掉了10万多套新房，差不多是深圳的两倍。

早几年深圳客的热捧，让惠州渐渐忘记自己三四线城市的身份，房价开始飘了，从5000元/平涨到了1.5万/平。

但是，惠州本地购买力并不足以支撑庞大的房地产市场。涨或者跌，从来都是看深圳的脸色。

当深圳被调控大锤抡到谷底，惠州楼市随即进入长长的寒冬。

深圳泡沫挤一挤，从15万变成12万。惠州泡沫挤一挤，连1万/平都没了。

深圳房价触底了，惠州房价的底部，暂时还不知道在哪。

同样被“一体化”的美梦迷倒的，还有广州北边的清远。

一边喊着口号，一边对楼市产生了不该有的期待。

2015年，清远房价均价还只有3000元，到2018年已经超过了8000元/平。月均收入只有两三千的城市，已经有了单价五位数的房子。

梦，很快就醒了。

让人窒息的行情到来。2018年房价触顶之后，清远每一年的房价，都在往下跌……

临广的清城区，是清远的房价天花板。

原价1万/平的省级学校学区房，去年甚至出现了3000/平的特价房。普通房源也降了差不多50%。

据我所知，很多广州人当初买清远，是相信广清一体化深入发展之后，广清能像广佛一样实现双城通勤。

清远到广州CBD珠江新城，大约100公里，开车一个半小时起步。

每天早上在清远的小区门口等楼巴时，他们总会想起自己当初在售楼处签约的那个下午，脑子里到底进了多少水。

这些年，广州人在买房路上踩了太多坑。无论是天量供应的增城，还是永远缺人的南沙，尽管涨不动也卖不掉，好歹房本上写的是广州。

广清一体化是不假，但行政区划上广州是广州，清远是清远，找谁说理去？

那种苦，没法说。

眼看他起高楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了。

神奇的是，总有人幻想着，这楼还能重新盖起来。殊不知，楼市早已不是当初那个楼市。

过去这两年，真正上涨的只有一二线城市的核心地段，郊区不行，更远的睡城更是无力回天。

所以，冲5万的燕郊，冲3万的嘉善，冲2万的惠州和清远，全都凉了。

无数投资客陷入“怪圈”，降价—卖不掉—再降价—依旧卖不掉—继续降价……

这种恶性循环，除了普涨，没有解药。

然而，闭着眼睛房价普涨的年代，真的一去不复返了！

在一线城市，以市中心为原点，距离每增加3公里，覆盖面积就增加28平方公里，楼盘数量增加几十个。

这是一个面积急速扩大的圆，越往外走，楼盘数量暴增，流动性也急剧下降。

环一线城市，距离一线城市中心往往超过了50公里，甚至近百公里。亲生的娃都还没喝几口汤呢，远房亲戚就想着吃肉了？

想得太美了。

一线城市买不起，或者没资格，那就退而求其次，买个环京、环沪、临广、临深。这是一个巨大的误区。

涨不动是一方面，没有流动性才是最可怕的。

得有多少投资客，才能把这么深的巨坑填平？

◎本文作者 | 瓜片