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上海的房东们慌不慌?

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“大虹桥”是这两年上海楼市的绝对“顶流”,但买在大虹桥徐泾南的业主,最近快顶不住了!

原因是政府计划对板块内的一块土地“调规变性”。

具体说,就是要将目前的永业购物中心及其相邻地块,由商业服务用地、商业办公用地的性质,变更为四类住宅组团用地+商业用地。

这一变,让买在附近楼盘的业主变得“整个人都不好了”。

大虹桥“宇宙中心”的规划还没兑现,家门口的购物中心先兑没了。有业主调侃:

“徐泾南这下要成徐泾难。”

这么说,当然言过其实、有失偏颇,但代表了一种情绪。而引爆情绪的,就是“四类住宅组团用地”这几个字。

“四类住宅组团用地”业内俗称“R4地块”,专指租赁住房用地。

根据公示文件,永业购物中心拆除后,将在原地新建2700套保障性租赁住房(俗称“保租房”)。



购物中心说没就没?2700套保租房又是什么鬼?买了徐泾商品住宅的房东们内心凌乱了,emo了。

这当然情有可原。首先,对这些业主而言,永业购物中心虽然老旧,但毕竟有家乐福、迪卡侬在,功能和价值尚存,拆掉影响生活。

其次,新建保租房不仅体量大,而且密度高,租客入住后,对周边通勤难免构成压力,影响交通出行。

当然,这些都不是问题关键,房东们最大的难言之隐,其实是:

附近这么多保租房,自家的房租、房价还怎么涨?

01

不少闹情绪的徐泾业主,还是头一回听说“保租房”这个概念。

“‘保租房’不就是‘公租房’?给困难家庭住的”。有业主想当然以为。

但其实不是。

“保租房”算得上一个新概念,和大众耳熟能详的“公租房”字面相近,含义却大相径庭。

简单说,“公租房”面向的是城市低收入人群,而“保租房”面向的是所谓的“新市

民、青年人”。

也就是说,保租房主要是提供给在城市打拼的年轻人、上班族,为的是缓解他们阶段性的住房压力

这一定位也就决定了,保租房虽然有一定的保障、福利色彩,但总体而言,无论位置、配套还是品质,都是足以和同区域市场化运营的青年公寓、人才公寓、白领公寓拼一拼的。

而且,拼下来,胜算非常大



浦东某保租房项目实景

按照上海政府的规定,保租房运营方由于可以享受专门的税费优惠,所以在初次定价时,一般为同地段、同品质市场租赁住房租金的九折

并且,重点来了,保租房项目每年涨幅不得超过5%!

02

同区域九折定价,加上每年涨幅不得超过5%,这两点加在一起,你品,细思恐极,威力惊人。

这意味,某个区域,一旦有大量保租房入市,就等于给租金水平压上了一个天花板,并且还锁死了未来的上涨幅度和上涨速度。

所以也难怪徐泾的业主感到心慌,纵使宇宙中心的大虹桥,未来想象空间上不封顶,但2700套保租房也足以把徐泾南的房租水平,摁在地平线上

要知道,任何商品住房都兼具居住属性和投资属性,租金一旦上不去,房子的持有成本上升,投资属性减弱,最终会降低房子的交易价值,就是说:

徐泾的业主们最大的苦恼——附近这么多保租房,自家的房租、房价还怎么涨?

答案可能非常残酷:

涨?很难,很慢。

03

对于徐泾业主的“遭遇”,置身事外的吃瓜群众也许幸灾乐祸。

但事情恐怕没那么简单。

徐泾业主的心慌,恐怕在接下来几年,会在上海其他板块蔓延开来,被更多人亲身体会到。

政府文件已经说了,“十四五”期间,上海计划新增建设筹措保租房47万套(间)以上,达到同期新增住房供应总量的40%以上。


47万套和40%这两个数字是相当惊人的!

房地产作为一个边际效应很强的市场,如此大体量和如此高占比的保租房,毫不夸张的说,将一举改写整个上海楼市的结构和格局。

何况再看这些保租房的分布,不仅人口重点导入的五大新城没有缺席,市区包括静安大宁、徐汇滨江、浦东前滩后滩、张江等就业和生活热门区域,也不乏身影。

这也就意味,保租房对上海楼市的影响,无论就深度还是广度而言,都将是全方位的。

而且,特别需要留意的是,在政府文件和讲话中,越来越常出现的一个词——“租购同权”,这很可能让保租房对楼市的影响,从“量”的冲击,上升到“质”的冲击。

如果比较全球大都市房产的租金回报率:纽约租金回报率5.08%;东京租金回报率5.76%;伦敦租金回报率3.76%;多伦多租金回报率4.31%,而上海租金回报率只有1.5%


上海乃至国内“租金回报率”低的一个重要原因,其实就是由于“租售不同权”,例如公立教育资源与购房绑定,从而导致资产价格受高估,而租用价值被贬低。

然而,2022年七月,国家发改委在“十四五”新型城镇化实施方案的通知中,明确提到:

“培育发展住房租赁市场,盘活存量住房资源,扩大租赁住房供给,完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利……完善住房保障基础性制度和支持政策,有效增加保障性住房供给。以人口流入多的大城市为重点,扩大保障性租赁住房供给,着力解决符合条件的新市民、青年人等群体住房困难问题。”

换言之,倘若保租房率先在“租购同权”方面率先突破,例如承租人的子女可以享受和周边所谓“学区房”购房家庭同等条件,就近入读公立学校

你觉得这又会对楼市带来多大冲击?

04

某种意义上,人都是“短视”的。所以才会有比尔盖茨的名言——“多数人总是高估未来一年的变化,但低估未来十年的变数。”

以一年计,上海楼市可以忽冷,也可以忽热,可能上蹿,也可能下跳。但如果拉长时间跨度,以十年计,你问上海楼市最大变数会是什么?

未来十年,上海楼市的最大变数,很可能就是保租房!

去年,上海第一财经曾发表了一篇广受争议的社论,提出要把房产视作风险资产,积极做好价值重估的准备。


不久前的中央经济工作会议提出,要研究推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

房产价值重估的契机和时机是什么?房地产业的新发展模式又会是什么?

政策已经给出蛛丝马迹:

2015 年中央经济工作会议明确了深化住房制度改革方向, 首次提出发展住房租赁市场,建立购租并举的住房制度。

2022 年初,住建部披露, “十四五” 期间, 40 个重点城市初步计划新增 650万套(间) 保租房,预计可帮助 1300 万新市民、青年人等缓解住房困难。


最近,有券商将房地产新发展模式的核心概括为:

从供给结构看,保障性质的租赁住房占比将进一步提升;从供给主体看,低杠杆、低负债、低周转企业将占据更高比重;从行业格局看,房地产行业进一步公用事业化。

05

金融市场往往“春江水暖鸭先知”,而保租房最近半年在金融市场上已经锋芒初露。

2022 年 8 月 15 日至 16 日,首批 3 只保障性租赁住房 REITs 完成发行,并且获得资金追捧。

从一级市场发行结果来看,三只保租房 REITs 网下投资者、公众投资者中签率均低于 1%,个别甚至低于 0.4%;从二级市场交易情况来看,上市首日均达到最大涨幅限制,基本为一字上涨,累计涨跌幅也位于已上市 REITs 的中上位置。


保租房被纳入REITs 扩围范围,意味着打通了“融投管退” 管理周期中的退出环节,解决了租赁住房持有运营的最大痛点,并且形成“REITs 发行—募集资金—转投资—二次扩募—再投资” 的良性循环模式。

保租房REITs 不仅有利于降低开发商的杠杆率,也有助于盘活存量资产。

换句话说,有了金融端的加持,保租房就不可能是“小打小闹”,未来的增长潜力会相当可观。

最后,问题来了:

“保租房”会成为改写中国楼市大棋局的妙手乃至胜负手吗?保租房的密集入市,房东们,尤其是房产投资客们,慌不慌?

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