上海的房东们慌不慌？

“大虹桥”是这两年上海楼市的绝对“顶流”，但买在大虹桥徐泾南的业主，最近快顶不住了！

原因是政府计划对板块内的一块土地“调规变性”。

具体说，就是要将目前的永业购物中心及其相邻地块，由商业服务用地、商业办公用地的性质，变更为四类住宅组团用地+商业用地。

这一变，让买在附近楼盘的业主变得“整个人都不好了”。

大虹桥“宇宙中心”的规划还没兑现，家门口的购物中心先兑没了。有业主调侃：

“徐泾南这下要成徐泾难。”

这么说，当然言过其实、有失偏颇，但代表了一种情绪。而引爆情绪的，就是“四类住宅组团用地”这几个字。

“四类住宅组团用地”业内俗称“R4地块”，专指租赁住房用地。

根据公示文件，永业购物中心拆除后，将在原地新建2700套保障性租赁住房（俗称“保租房”）。

购物中心说没就没？2700套保租房又是什么鬼？买了徐泾商品住宅的房东们内心凌乱了，emo了。

这当然情有可原。首先，对这些业主而言，永业购物中心虽然老旧，但毕竟有家乐福、迪卡侬在，功能和价值尚存，拆掉影响生活。

其次，新建保租房不仅体量大，而且密度高，租客入住后，对周边通勤难免构成压力，影响交通出行。

当然，这些都不是问题关键，房东们最大的难言之隐，其实是：

附近这么多保租房，自家的房租、房价还怎么涨？

01

不少闹情绪的徐泾业主，还是头一回听说“保租房”这个概念。

“‘保租房’不就是‘公租房’？给困难家庭住的”。有业主想当然以为。

但其实不是。

“保租房”算得上一个新概念，和大众耳熟能详的“公租房”字面相近，含义却大相径庭。

简单说，“公租房”面向的是城市低收入人群，而“保租房”面向的是所谓的“新市

民、青年人”。

也就是说，保租房主要是提供给在城市打拼的年轻人、上班族，为的是缓解他们阶段性的住房压力。

这一定位也就决定了，保租房虽然有一定的保障、福利色彩，但总体而言，无论位置、配套还是品质，都是足以和同区域市场化运营的青年公寓、人才公寓、白领公寓拼一拼的。

而且，拼下来，胜算非常大。

浦东某保租房项目实景

按照上海政府的规定，保租房运营方由于可以享受专门的税费优惠，所以在初次定价时，一般为同地段、同品质市场租赁住房租金的九折。

并且，重点来了，保租房项目每年涨幅不得超过5%！

02

同区域九折定价，加上每年涨幅不得超过5%，这两点加在一起，你品，细思恐极，威力惊人。

这意味，某个区域，一旦有大量保租房入市，就等于给租金水平压上了一个天花板，并且还锁死了未来的上涨幅度和上涨速度。

所以也难怪徐泾的业主感到心慌，纵使宇宙中心的大虹桥，未来想象空间上不封顶，但2700套保租房也足以把徐泾南的房租水平，摁在地平线上。

要知道，任何商品住房都兼具居住属性和投资属性，租金一旦上不去，房子的持有成本上升，投资属性减弱，最终会降低房子的交易价值，就是说：

徐泾的业主们最大的苦恼——附近这么多保租房，自家的房租、房价还怎么涨？

答案可能非常残酷：

涨？很难，很慢。

03

对于徐泾业主的“遭遇”，置身事外的吃瓜群众也许幸灾乐祸。

但事情恐怕没那么简单。

徐泾业主的心慌，恐怕在接下来几年，会在上海其他板块蔓延开来，被更多人亲身体会到。

政府文件已经说了，“十四五”期间，上海计划新增建设筹措保租房47万套（间）以上，达到同期新增住房供应总量的40%以上。

47万套和40%这两个数字是相当惊人的！

房地产作为一个边际效应很强的市场，如此大体量和如此高占比的保租房，毫不夸张的说，将一举改写整个上海楼市的结构和格局。

何况再看这些保租房的分布，不仅人口重点导入的五大新城没有缺席，市区包括静安大宁、徐汇滨江、浦东前滩后滩、张江等就业和生活热门区域，也不乏身影。

这也就意味，保租房对上海楼市的影响，无论就深度还是广度而言，都将是全方位的。

而且，特别需要留意的是，在政府文件和讲话中，越来越常出现的一个词——“租购同权”，这很可能让保租房对楼市的影响，从“量”的冲击，上升到“质”的冲击。

如果比较全球大都市房产的租金回报率：纽约租金回报率5.08%；东京租金回报率5.76%；伦敦租金回报率3.76%；多伦多租金回报率4.31%，而上海租金回报率只有1.5%。

上海乃至国内“租金回报率”低的一个重要原因，其实就是由于“租售不同权”，例如公立教育资源与购房绑定，从而导致资产价格受高估，而租用价值被贬低。

然而，2022年七月，国家发改委在“十四五”新型城镇化实施方案的通知中，明确提到：

“培育发展住房租赁市场，盘活存量住房资源，扩大租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利……完善住房保障基础性制度和支持政策，有效增加保障性住房供给。以人口流入多的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决符合条件的新市民、青年人等群体住房困难问题。”

换言之，倘若保租房率先在“租购同权”方面率先突破，例如承租人的子女可以享受和周边所谓“学区房”购房家庭同等条件，就近入读公立学校。

你觉得这又会对楼市带来多大冲击？

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某种意义上，人都是“短视”的。所以才会有比尔盖茨的名言——“多数人总是高估未来一年的变化，但低估未来十年的变数。”

以一年计，上海楼市可以忽冷，也可以忽热，可能上蹿，也可能下跳。但如果拉长时间跨度，以十年计，你问上海楼市最大变数会是什么？

未来十年，上海楼市的最大变数，很可能就是保租房！

去年，上海第一财经曾发表了一篇广受争议的社论，提出要把房产视作风险资产，积极做好价值重估的准备。

不久前的中央经济工作会议提出，要研究推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

房产价值重估的契机和时机是什么？房地产业的新发展模式又会是什么？

政策已经给出蛛丝马迹：

2015 年中央经济工作会议明确了深化住房制度改革方向， 首次提出发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度。

2022 年初，住建部披露， “十四五” 期间， 40 个重点城市初步计划新增 650万套（间） 保租房，预计可帮助 1300 万新市民、青年人等缓解住房困难。

最近，有券商将房地产新发展模式的核心概括为：

从供给结构看，保障性质的租赁住房占比将进一步提升；从供给主体看，低杠杆、低负债、低周转企业将占据更高比重；从行业格局看，房地产行业进一步公用事业化。

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金融市场往往“春江水暖鸭先知”，而保租房最近半年在金融市场上已经锋芒初露。

2022 年 8 月 15 日至 16 日，首批 3 只保障性租赁住房 REITs 完成发行，并且获得资金追捧。

从一级市场发行结果来看，三只保租房 REITs 网下投资者、公众投资者中签率均低于 1%，个别甚至低于 0.4%；从二级市场交易情况来看，上市首日均达到最大涨幅限制，基本为一字上涨，累计涨跌幅也位于已上市 REITs 的中上位置。

保租房被纳入REITs 扩围范围，意味着打通了“融投管退” 管理周期中的退出环节，解决了租赁住房持有运营的最大痛点，并且形成“REITs 发行—募集资金—转投资—二次扩募—再投资” 的良性循环模式。

保租房REITs 不仅有利于降低开发商的杠杆率，也有助于盘活存量资产。

换句话说，有了金融端的加持，保租房就不可能是“小打小闹”，未来的增长潜力会相当可观。

最后，问题来了：

“保租房”会成为改写中国楼市大棋局的妙手乃至胜负手吗？保租房的密集入市，房东们，尤其是房产投资客们，慌不慌？