资源盘活型案例 | 城乡居民合作建房张家界马儿山村

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乡村资源资产盘活共性特点

从2017年开始，中央农办、农业农村部组织开展了全国农村集体资产清产核资工作。全国共有集体土地总面积65.5亿亩，账面资产6.5万亿元，资产高度集中在村级。村级资产4.9万亿元，占总资产的75.7%。据相关部门统计，目前，全国农村至少有7000万套闲置房屋，农村居民点空闲和闲置用地面积达3000万亩左右，而且还在增长。第七次全国人口普查主要数据显示，城镇人口比重上升14.21个百分点，城镇化进程仍稳步推进。由此可以看出，盘活闲置房屋和闲置用地是乡村资源资产盘活的重要举措，尤其对于城郊型或景区等有发展前景的地区需求更为突出。

乡村资源资产存在的最主要问题是产权复杂，难以盘活，主要有以下六个突出特点：第一、目前农村产权分散细碎，权证缺失，产权难以形成标准产品；第二、村集体作为交易主体，主体性不强，难以在内部整合资源；第三、缺乏系统的政策支撑，交易机制及流程不完整，难以复制；第四、资源资产内部整合缺乏内部金融支撑，难以在内部批量整合；第五、缺乏政府主导的市场交易平台，难以进行流程清晰，证件齐备的规范交易；第六、资源交易缺乏发展规划支撑，难以实现区域集中和用途转换，增值收益不高。如能在乡村资源资产交易中突破以上六个共性问题，村集体将获取资源资产的产权收益和产品经营收益。

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乡村资源资产盘活路径探索

近几年通过在各地做实践，乡建院提出了“资源资产管理中心+信用互助+土地房宅合作+产权交易+村投产权运营公司”的资源资产盘活路径，在农村集体产权制度改革清产核资基础上进行村集体资源资产权属的确认和管理；在村内通过做资金互助形成信用互助平台以提供资源资产收储资金和按揭贷款服务，土地承包经营权入股做土地合作，房宅使用权入股做房宅合作，建设镇级产权交易平台规范农村产权交易流程；村投产权运营公司做资源资产经营服务，将集体和土地合作、房宅合作整合后的资源与市场对接运营。具体项目操作中乡建院提供全过程咨询服务，从前期的村庄发展策划、村庄规划设计、产权交易、到后期的运营实操。下面以城乡居民合作建房张家界马儿山村项目为例。

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项目案例

1、基本情况

张家界市永定区尹家溪镇马儿山村毗邻世界旅游目的地武陵源风景名胜区，是2019年张家界市城乡居民合作建房改革试点，是张家界市22个特色小镇中的康养小镇，是永定区未来发展西线旅游的核心区域。

马儿山村2019年底成立村投公司，邀请中国乡建院为马儿山村做村庄运营全流程咨询服务，涵盖总体策划、村庄规划、启动区设计、村投公司市场运营咨询。前期策划定位马儿山村为“中国土家族民俗疗养小镇”，目前马儿山村城乡居民合作建房全国首个民宿集群原乡主题度假屋“山源·天际”项目正式开工，由马儿山村股份经济合作社与湖南山源文化旅游发展有限公司合作，以“统一规划、统一建设、统一招商、统一运营”的模式共建共享，打造乡村旅游民宿、康体养老集群的国家级、省级示范点，成为张家界乡村旅游靓丽新名片。

2、村庄总体规划

马儿山村总面积3.84平方公里，交通区位优势明显，村庄具有区域高品质生态环境资源和多民族融合文化底蕴，具备“马儿山-龟仙洞-茅溪河”“山-洞-河”生态景观格局，能远眺武陵源风光，拥有城郊最近的温泉水资源，属于土家族原住民村庄，有丰富民俗文化活动，马儿山龙灯、三棒鼓、渔鼓等非遗项目家喻户晓，村内房屋以半闲置房屋和空闲宅基地为主。综合研判后，我们利用马儿山村安静和近郊、土家族原住民、城乡居民合作政策、闲置房宅等优势发展高端休闲服务，成为乡村慢旅行服务区，以“小镇综合体+健康服务+张家界国际乡村休闲慢旅行门户”建设中国土家族民俗疗养小镇，打造“健康+村庄+民宿集群”高端民宿集群全民疗养村庄。以乡村住宅社区、民族疗养旅游、智慧旅游候鸟式养老、小镇旅游引流服务为主要业态。

▲ 马儿山村产业功能分区图

在村庄规划用地布局上，立足特色小镇的产业用地需求特点，以小镇综合体为建设理念，将多村集体建设用地集中在健康中心核心区域，周围以点状供地为主发展民宿、养老、疗养等产业，其中41.14亩地为村集体建设用地，是第一个城乡合作建房启动地块。2019年张家界市人民政府印发《张家界市城乡居民合作建房改革试点实施方案》，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置房屋，并可办理城乡合作建房《不动产权证书》登记，明确合作建房最高期限不超过40年。

3、村投公司乡村产权运营

马儿山村作为城乡居民合作建房改革试点，具有城乡共建共享的政策支持，需在村庄运营中建立健全有利于村集体村民收入持续增长的体制机制。具体操作路径马儿山村以村集体为主体成立村投公司，以合作建设方式盘活集体建设用地。以多村共同建设中心村和综合乡村旅游服务基地为目标，村集体委托村投公司（一村旅游开发公司）对全村集体建设用地对外合作经营。

2021年完成41.14亩地预售，成交20多笔，单笔资产交易溢价60%，因疫情原因停滞。2022年12月10日，由马儿山村村集体股份经济合作社作为合作主体，利用集体经营性建设用地的使用权与世隐合作，签约的张家界-世隐马儿山居项目计划总投资人民币约1亿元，在合作双方确认的选址地块采用城乡居民合作建房的方式，投资建设轻奢酒店项目并负责建成后的运营管理，规划设计建设规模为100套房，目前已颁发了乡村建设许可证。

项目规划业态有旅游民宿、康体养老、艺术聚落等。目前已投入使用的有林语山房高端民宿、地下温泉乐园、五星级无边泳池等高奢配套集群，满足新村民高品质乡村居住需求。项目度假屋产品通过人性化的设计阳台、星空露台、私家院落，功能齐全，是满足人们旅居生活方式、休闲康养需求的理想居所。“山源·天际”项目以“服务+运营”为核心，从“经营产生价值”出发，软植入特色“民宿”业态，引入品牌托管，实现短期培育“有回报”，中期托管“给分成”，长期成势“保升值”。从民宿设计、主题装修、运营托管全系统为投资者进行“保姆式”服务。

4、下一步实施方向

城郊型村庄和景区型村庄马儿山村的资源资产案例实践实现了集体建设用地的合作建房、市民下乡合作建房发证的改革创举，为全国的合作建房发展提供了先行示范，在张家界市形成可推广可复制的典型模式。马儿山村的资源资产盘活项目下一步实施方向将强化村内金融支持功能、房宅租赁回购功能、产权交易、多村整合等方面，以支持乡村资源资产进一步盘活，以提高村集体和村民收益，真正实现乡村振兴。

图文 / 总规部 徐丽丽 刘凌燕

编校 / 品牌策划部