房地产，要夺回失去的这一年

来源：地产壹线

春节前，国家统计局公布了经济、就业、人口等方面的数据。

有三组与行业相关的爆炸性数字。

·房地产开发投资近十年首现负增长，同比下降10%

·商品房销售额重回五年前，仅有13.5万亿元

·61年来，我国人口首次出现负增长，同比减少85万人

市场销售仍未复苏企稳，叠加【人口减少】这个BUG，脆弱的楼市又迎来当头一棒。

楼市松绑的列车，从2022年开到2023年，最后打出了王炸牌。

国务院副总理刘鹤近期两次为房地产发声： “房地产是国民经济的支柱产业” 。一夜之间，房地产从ICU迈进了KTV。

2023年伊始，楼市调控进入深水区，需求方面，中央发文“可因城施策调整利率”、强二线城市限购要求松动、一线城市二手房“带押过户”正式推广……

供给方面，中央经济工作会议延续房住不炒总基调时，特地强调“化解房地产风险”，有关部门将通过实施“改善优质房企资产负债表”计划,防范化解优质头部房企风险，保证保交楼工作顺利推进。

虽然路途艰难，但试图扭转市场预期信心的想法从未停过。

毕竟，郁亮曾这样鼓励行业：“房地产仍有十万亿量级规模,市场差时不要恐惧。”

13万亿的市场规模可能成为常态

国家统计局数据显示，2022年,商品房销售面积和销售金额分别为13.6亿平米和13.3万亿元。

市场规模一夜跌回到了五年前。

2022年，受宏观经济调整、疫情反复，房企暴雷、楼市交付难等影响，大家都没有信心买房了。

展望2023年的市场销售，政策仍然是一个重要变量。

机构预测，需求端政策力度有望进一步加强，尤其是核心二线城市，政策优化空间较大，“限购”政策将成为调整的重要目标。

一二线城市也有望最早开启修复态势，从而拉动整体销售市场回升，低能级城市成交仍然疲软。

中指研究院认为，短期来看，预计销售市场最快或在今年二季度企稳。

标普预测，在基准假设下若疫情对经济的影响在2023年4月份逐渐消退，需求在7月份起将逐步小幅回暖，最终2023年新建商品房销售额将与2022年基本持平。

若市场的修复时点延后至11月，全国商品房销售额则出现5%的下滑。

但从长远来看，85万负增长的人口才是影响未来楼市格局的关键。

首先是总需求量减少。有分析认为，当前房地产市场成交规模短期已现天花板。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，未来10万亿-14万亿元的商品房成交金额将是一个常态，商品房市场不会回到18万亿元的高增长阶段。

各城市的楼市也在分化。在人口本身减少（净流出量较大）的城市，楼市形势更加严峻，能级越高的城市，受到的影响越小。

这也代表，未来中国各能级城市的房价分化情况会更加明显。

住房需求也变得更加多元化，包括二次置业需求将超过首次置业需求、老龄化置业需求上升、多孩家庭改善需求、单身人士的长租公寓等，都会影响供给端产品变化。

土地市场回暖看民企

从供给端来看，今年企业的拿地开工意愿也不强。

2022年，全国房地产开发投资13.29万亿元，比上年下降10%，十年来第一次出现负增长。

事实上，拿地金额、拿地规模等指标已经连续两年持续下滑。

以往撑起“半边天”的民企身影变少，城投担下了一切，2022年，城投拿地比例大幅上升。

但财政部去年末发文，严禁通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入。

民企拿地少、国企保稳的情况下，新房补货量减少,可能会导致至少两年新房供应受到影响。

行业认为，2023年土地市场真正迎来回暖的关键在于民企的拿地能力何时会恢复。

当下，各地官方都很懂行情，主动降低地价，给予房企更多的利润空间，以此吸引更多的民营企业兴趣。

或“少量多批”出让，像武汉、苏州、南京等地突破了“集中供地”的次数限制，全年土拍达到了5-6轮。

东吴证券指出，在行业上行阶段，“两集中”政策出台平抑土地市场热度的目标已完成。当前土地市场缩量供应，城投托底拿地模式不可长期持续。

58安居客房产研究院指出，集中供地制度在新的市场周期下已不合时宜。少量多批推地，能缓解企业竞标压力，使企业资金更加灵活，降低短期内的资金压力。

安居客预测，预计2023年集中供地政策会有阶段性调整，主要倾向于“一城一策”，给予地方更多的自由空间。

除土拍规持续保持宽松，另有业内分析，在销售实质回暖前，为完成土地出让金收入目标，部分城市实际地价有进一步下调的可能性。

部分暴雷房企有机会救回来

先把房企扶上墙，才有机会改善市场预期。

融资市场也如此。

从2022年四季度起，民营房企融资渠道再开闸，股权、债权、贷款“三支箭”齐发，以此扭转房企流动性困境。

一批资质良好、经营稳健的头部房企，率先完成了增信融资，找到了更多的钱。

2023年伊始，监管部门一份《改善优质房企资产负债表》方案流出，提出将从“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”等方面，助企纾困与激发活力并举。

其中有两个关键。

一是，对“优质房企”的范围进行定义，只要符合“专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性（经营规模较大、覆盖区域较广）”四大标准，就算是官方认定的优质房企。

二是，合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期，在保持规则整体框架不变的基础上，完善“三线四档”规则部分参数设置。这意味着，影响限制房企融资的“三道红线”指标将有所微调。

行业指出，新一年在防范风险的主基调下，获得融资机会的房企名单将会逐步扩容。

目前，房企发债正逐步从优质民营房企扩容至已出险房企，近期旭辉控股、合景泰富、宝龙地产为代表的房企发债已有突破。

相关数据显示，2023年房企偿债压力仍然较大，年内房企到期信用债及海外债合计9579.6亿元，相比上年多700亿元，偿债规模有增无减。

政策护航下，部分房企还债压力得到减缓；也有房企受到支持有限，引发海内外债务违约事件发生。

同时，债务重组成出险房企化债的突破口，在富力、龙光、融创打出重组样本后，未来将掀起一波重组热潮。

不管走在还债的哪一阶段，“保交楼”仍是房企今年钉在脑门上的首要任务。

日前，住建部全国住房和城乡建设工作会议在北京召开，表明决心“一头”抓出险房企，帮助企业自救；“另一头”要依法依规处置，追责破产一个不落。

重点是，“不能再出现新的交楼风险”。