以史为鉴！未来10年，贵阳楼市会走向何方？

看不见历史，就看不见未来。

最近这10多年来，贵阳的楼市，走过了很多个阶段，大致可以这样来简单理解：

1、起步阶段：

贵阳的房地产市场，真正值得关注的，是从最早2007年前后，金阳新区世纪城的房子卖2000~3000开始，紧接着2010年花果园“神盘”大盘模式。

第一个起步阶段，可以说是奠定了贵阳城区人口的基本盘，贵阳从2006年的常住人口396.7万人，到2016年的555.2万人，十年间，增长了将近150万，而且突破了500万人口大关。

世纪城、花果园、未来方舟等大盘，从全省各地和省内外，为贵阳这座城市吸引来许多新市民，楼市的基本盘面，形成了一定规模。

2、上涨蓄力阶段：

到后来的2016~2017年的房价上涨，然后到开通地铁1号线、2号线，一线品牌房企相继布局。

第二个上涨蓄力阶段，正是在前期基本盘面形成之后的一个快速拉升的阶段，研究得透彻会发现，2016年以前，贵阳的许多楼盘，都属于本土开发商登台唱戏，而到了2016年以后，恒大、融创、华润、万科、保利发展、碧桂园、中海、龙湖等头部房企，也开始相继布局贵阳。

随着地铁1号线、2号线相继开通，也出现了“地铁房”的概念，这个阶段的贵阳楼市，已经有足够的利润，让这些头部房企“动心”了。

也就是说，房价相比前面的起步阶段，有了不小的提升，小区品质也开始崭露头角，开始有中庭绿化、有人车分流、有裙楼商业配套、有一级资质物业配套等，但是，这些头部品牌在贵阳的多数产品，目前都还是属于刚需、刚改类型。

这个阶段，算是拉平了贵阳和其他二线城市的差距，处于同一水平线上了。

3、酝酿发力阶段：

这个阶段，以第7次人口普查为标志，贵阳常住人口突破600万规模，达到2021年的610.2万人，二线城市的地位更加稳固。

这个阶段，观山湖核心板块相继饱和，贵安新区、花溪、清镇等板块也都蠢蠢欲动，甚至连双龙新区也分到了一杯市场的羹。

到未来的3号线即将开通，更多的地铁房、甚至双地铁房概念开始出现，而一线房企，也开始着手布局老城更新，进军老城。

一些头部品牌房企，甚至开始在贵阳布局高端项目（如华润悦府系、万象城系；万科翡翠系；龙湖舜山府系），说明贵阳楼市正式进入了追求高品质和溢价的阶段。

4、未来走势：

经历了前期多个阶段的铺垫，又有2019~2022年的需求压抑，2023年及以后，贵阳楼市大概率会正式进入组团、板块时代，真正的城市红利会得到释放出来。

具体来说，就是以阿哈湖这个城市“绿芯”为中心，周边会形成观山湖核心、老城核心、贵安核心（可能人气会相对弱一些）的三大板块，外加其他的次级组团。

这个阶段，会出现真正的豪宅，真正的大平层，伴随着地铁3号线的建成通车，一些刚需、改善项目会拉开差距，分出三六九等的差别，地铁房价格会比非地铁房高出应有的幅度（一般为30%以上）。

而由于水涨船高，一些刚需项目的上车门槛，也会被进一步拉高。

老城区核心地段（如商业中心）、核心配套（如地铁沿线）的二手房，会迎来真正的红利期，会有很多刚需、刚改开始关注老城二手房。

而新城区的大平层、大户型，甚至是洋房、叠拼、别墅项目，也都可能迎来一个换房浪潮冲击的波峰，去化率得到提升。

其实，城市与城市之间，虽然发展阶段不一样，但大致的发展历程，却是大同小异的，可以 拿同处于西南的成都，来作为参考借鉴：

参考过去10年成都的楼市，大致就可以推断贵阳未来10年的楼市进展，要知道2022年成都的新房、二手房价格同比均上涨，均达到9%以上。

对于贵阳而言，人口从300万到500万也许很难，从500万到600万可能不容易，但是，从600万到800万甚至1000万，大概率会呈几何倍率的增幅，毕竟，城市规模越大，虹吸力就越大。

就好像成都，2010年成都常住人口是1149.07万人，到2015年，常住人口就达到了1685.3万人（增长过半了），到2020年就达到2094.7万人，突破了2000万，短短十年，就从1000万实现了到2000万的突破。

对于贵阳这么一个连续数年都是人口净流入的年轻城市而言，未来10年，常住人口规模从现在的600万，到达800万级别，甚至1000万级别，都是有很大想象空间的。

而楼市的长期核心评估要素，就是人口。

可以确定的是，未来10年，只要贵阳空间容得下（就业岗位和居住空间），配套跟得上（3号线、s1号线等配套如期推进），且能够继续保持“强省会”大幅虹吸省内外人口的态势，那么，贵阳的楼市，一定会出现更多更大的惊喜。