当心！天津楼市，已经逼近“极值”！

2022年的楼市，一片哀嚎。

全国都一副“熊样”。

天津也不例外。甚至诞生了不少历史罕见的“极值现象”。

以致于救市的尺度越来越大。

若用四个字概括刚过去的这一年的天津新房市场，那就是——

量跌“价涨”！

量跌，很好理解。看数据，就能一目了然。

2022年全年，天津新房，共计成交了799万平米。

这是什么概念？

按照近五年的成交量推算，天津新房市场每年的正常容量是1200多万平米。

月均100万平米。

但实际上，天津2022年的月均容量才67万平米。

仅仅“及格”而已。

相比2021年的1248万平米，同比跌了36%。

并创下自2009年以来近14年最低值。

甚至不及二手房卖得多。

全年二手房成交962万平米，新房799万平米，比二手房少了近两成。

这也是天津历史首次二手房成交面积赶超新房。

原因，众所周知。

1）口罩原因，收入减少&外地需求进不来。

2）新盘供应少。从2021年三批次，天津就没怎么卖地，直接影响了市场上的新盘供应。

2022年全年新盘入市数量仅30个，较2021年堪称腰斩。

3）房企暴雷导致信用危机。买房人不敢买期房了。

神奇的是，价格却涨了。

全年天津新房成交均价为17402元/平米，同比上涨2%。

不过，需要注意，此“涨价”非彼“涨价”。它是由于成交结构转变，而造成的“被动”涨价。

究其原因，在充满不确定性的时代，买房人都在拥抱确定性。

回归市区便成了主流。

2022年，市内六区共计成交99万平米新房，约占全市总量的12.4%。

较2021年扩大了2.5个百分点。

在我们365淘房最新的年度调查中，首选置业区域为“市内六区”的，占比高达74.3%。

一骑绝尘，遥遥领先于其他三大片区。

尤其以本地人为主的改善需求，成交活跃。

200万以上总价段，占比均比2021年呈现不同程度的增长。

反观总价200万以下成交，从65%降到了62%。

另从成交金额排行榜也能看出，TOP10中，均价超3万的楼盘，多达7个。

排名第一的中海和平之门，成交均价高达68050元/平米。

卖得好，还卖得贵。

也正因为，这些市区盘、高价盘的热销，拉升了全市均价。

久而久之，形成了一种“马太效应”。

强者愈强，弱者愈弱。

分化，基本上贯彻了整个2022年。

若把“涨跌比”细化到全市各个区，这一格局体现得更为清晰。

在全市成交下跌近四成的大环境下，和平、红桥，竟然逆势量涨了。

●和平，同比涨了55%。

从4.7万平米，增长到了7.3万平米。

●红桥，同比涨了84%。

从11.8万平米，增长到了21.8万平米。

主要原因是，供应量涨了。

这就是市区市场的特点，供应量涨的同时，也能带动起成交量上涨。

和平的量涨功臣是中海和平之门。

首开8个月便清盘。

红桥2022年的新供应是中海云麓公馆。3月份首开，10个月签约355套。

还有一点，市区的市场容量高。

市区的市场容量大概是200万平米，而2022年只卖出了99万平米。相当于，只完成了一半。还有很大的空间。

关键点在于供应。

那2023年市区有新供应吗？答案是肯定的。

抛开今年计划出让的土地不说，单2022年市区就成交10宗宅地，即南开3宗、河西6宗、红桥1宗。

南开的建投誉山院、战备楼地块以及龙湖W4地块等，2023年都会入市。

和平也有新供应，格调大沽北路地块预计今年入市。

所以2023年，市区成交量肯定会上涨。

成交占比预计能提高到15%。

更重要的是，市区韧性强。

尤其和平。

在跌跌不休的2022年，和平区简直封神了。成交均价从年初的5万6飙到了6万9。

全年均价63878元/平米，同比2021年涨了18%！

其次是南开，涨了13%。

不过它的涨价却与和平有本质不同。

和平靠学区，单这两个字在和平就是金字招牌，只要沾上边儿，公寓都能飞起来。

而南开靠的是高价盘拉涨。

排在涨价榜第三的是河西，基本面好，有共识，有成交量。

全年河西一共成交27万平米，稳居市区首位。

量在价先，这是常识。

今年河西还会继续高光。

中海峰境梅江、中海新梅江地块、龙湖W4地块、格调郁江道地块……未入市就已关注度爆棚。

另外，随着外地人的进场，像武清等超跌区域，也会迎来补偿性增长。

2023年，注定是楼市大宽松的一年。

从开年就利好不断。政策的密集程度，为近些年来罕见。

需要注意的是，政策效用会有滞后性，所以很容易过量。一过量，就容易催生行情井喷。

现在楼市已处于U型反转的前夕。

今年市场复苏，毋庸置疑。

初步预计，全年新房成交量会增长30%以上。

上半年靠新天津人补偿性购房，下半年靠城市轮动。全年会呈现“驼峰行情”，“驼峰”大概率出现在4月和11月。

重点关注核心区和超跌板块。