辽宁社科院梁启东：楼市回暖有望，政策还需落实

1月7日，辽宁社会科学院副院长、东北问题专家梁启东在其个人社交媒体平台账号“启东视野”上发文称，2023年房地产市场将着力于需求端的改善，将从需求侧发力，提振居民购房消费意愿和信心。预计2023年春夏之交房地产市场销售会出现明显回暖。

“近期出台的《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》是对人民银行、银保监会在2022年9月29日发布的《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》的接续，且相较而言更加拓展、更加灵活。”

在梁启东看来，住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩，进行动态调整，有助于地方政府准确分析当地商品房销售变化情况，因地制宜、因城施策用足用好政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。

此外，梁启东还着力就东北地区的楼市进行了分析。他表示，房地产有先导性、基础性、民生性、关联性四个特征，其可从供给和需求两个角度拉动地方经济增长，而对于东北城市而言，开发投资是最为关键的经济增长动力源。从供给角度看，房地产业自身增长对增加值的贡献很大，房地产业对相关行业的带动作用，如建筑业、家具业、家电业等；从需求角度看——房地产既拉动投资，也拉动消费。

房地产业是区域经济发展的重要产业支柱，是先导性、基础性产业。一个城市经济扩张离不开房地产业的发展，房地产业的供给能力在一定程度上是区域经济保持持续增长的关键因素。土地的开发，房屋的建设、维修、管理、土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款以及由此而形成的房地产市场。

房地产业关联性强，对国民经济的发展有极大推动作用。直接与房地产业相关的行业多达50个以上，不仅涉及建材工业、房屋设备工业、建筑机械工业和冶金、化工、机械、电子、仪表、通讯等生产资料生产部门，还涉及到家用电器、纺织、家具等民用工业以及旅游、园林、运输业、商业及其他服务业等。

而且房地产业是民生性强的产业。为劳动者提供其必需的住宅与生活环境，对劳动力再生产有极大的影响。最大的财产性消费支出。可以说，东北振兴离不开房地产市场的繁荣发展。

同时，梁启东指出，只有采取刺激力度更大且有更保障的政策，才能有效解决购房者消费信心不足问题，才能让购房者想消费、敢消费。

一方面，对于沈阳、大连这类大中心城市而言，人口增长将支撑住房需求，故利好政策将有望把市场的潜在需求变成显现需求；另一方面，这样的政策刺激，将有助于沿海城市更好地承接黑龙江、吉林、内蒙古等周边地区的人口外流，进而保持楼市热度和发展势头。相比之下，其他一些城市，则应在稳楼市、稳消费、稳预期的同时，动用更大的刺激政策才能拉动房地产市场消费需求。

总的来看，东北地区拉动房地产市场，应该着力从市场、企业、消费者三个方面下手：激发合理消费需求、着力帮助企业纾困解难、着力稳定和提升市场预期。

着力激发合理消费需求。就是要加大房地产信贷支持力度，提高住房公积金贷款额度，实施购房财政补贴政策；拓宽人才购房补贴范围。引导企业多元化销售；支持农民进城购房，提高进城农民购房补贴标准；鼓励和引导各地开展购房补贴和贷款贴息工作。可以多方面探索，比如有的城市对重点高校毕业生安家费以及国家级领军人才购房补贴政策；推进非住宅去库存，推动地下车位、车库办理不动产登记；降低公寓业主使用成本；合理确定二手房评税价格等，都是值得借鉴的探索。

着力帮助企业纾困解难。现在的开发企业都很难。可以积极开展“商改居”，支持商务办公、住宅建筑产品创新创优；分期缴纳土地价款、容缺办理行政许可；调整项目资本金、预售资金和维修资金管理模式；适当放宽施工许可、预售许可条件；提升住房品质，加强公共服务配套。

着力稳定和提升市场预期。持续稳定商品房价格，规范房地产市场秩序；加快稳妥处理房地产开发领域办证遗留问题；建立服务房地产企业发展“绿色通道”；大力发展住房二级市场，鼓励房屋出租和再出售，增加市场的有效供给；逐步完善以经济适用房、廉租住房和住房公积金制度为主要内容的住房保障体系。对经济适用房和廉租房政策落实到位，执行规范和明确标准。

“若在‘房地产周期长期看人口、中期看土地、短期看金融’这样一个标准分析框架下看东北，关键问题仍为‘人口’。”梁启东补充到，必须依靠相关人口政策留住人、引来人，特别是通过实行更切实可行的鼓励生育的政策，真正做到“多生人”，这样才能让东北房地产市场增长势头得以持续。