疫情之下学区房市场复苏明显，2022南京二手房总结：量价齐跌

在最新FM95.2江苏财经广播《家在南京》节目中，我们邀请到了仟佰间运营总监王垒来详细解读近期的学区房市场。

12月最后一周，尽管市场仍在疫情的影响之下，但成交的复苏还是非常明显，特别是临近元旦假期的几天，成交量出现激增，这也为12月各学区成交量冲上年度新高打下一个基础。

从上周的成交来看，初中学区市场及双学区市场仍然是成交的引领力量，表现比较亮眼。同时沉寂了一年多的单小学市场成交也有明显上升迹象。应该说，市场在暂停之后的复苏动力还是非常强劲的。

在价格方面，目前各学区市场价格基本都比较稳定，但临近传统春节假期，尽管热门板块多数房源的议价空间有减少趋势，但部分房源的议价空间不仅保持住了，而且有增加的机会。这部分业主对资金或置换需求有较明确的时间期限，所以愿意放大议价空间来增加成交机会，也形成了有利于购房人的市场机会。所以建议如果是2024年有需求的客户群体，在春节前可以多看房、多比较，果断选择。

春节之后房价虽然没有明显上升的基础，但预计成交节奏会迎来明显提速，而且高性价比的房源议价空间有减少的可能性，所以建议尽早关注，尽量不选择在明年2、3月份时跟大多数人同时出手，那样捡漏的机会可能会少很多。

PART. 01

在一线名校当中，拉力琅、二十九中的双学区市场，在12月最后一周的成交量分别是5套、6套和1套。这样的成交量对于还在受到疫情影响的市场来说，其实是非常给力的，也反映出市场复苏的动力情况。

在成交户型统计中，上周力小成交的两室和三室占比分别是60%、40%，三室房源首次超越两室户型，主要原因有两方面，第一是主力需求的两室户型在售房源量有明显减少，在供应端略显不足，影响了两室房源的成交。第二就是三室房源因为挂牌时间较长、总价相对较高，所以业主能够接受较大的议价空间，从而给成交带来一定利好。

而拉小、二十九中成交则仍是以两室为主，占比7成以上。房源供应情况也会直接影响市场成交及户型占比。其实从去年开始到现在，单室成交量的锐减，也反映出市场在面对下行通道当中所表现出来的理性特征。

芳小市场12月最后一周成交4套，已快速反弹到管控优化之前的市场成交情形，户型成交占比仍然和之前一致，两室和三房各半。随着价格回落调整，后市交易量会有不错的回升。

二三线名校市场中，二线双学区房市场成交也有明显反弹，但速度不一样。双汇文仍是二线双学区市场领先复苏的状态，12月最后一周的成交量接近10套，月成交已基本突破50套，这是2022年月度成交的绝对新高，涨幅明显。银城汇文的周成交也达到7套左右，以低总价的单室和两房为主，这和双汇文市场成交以两室和三房为主，形成了一定互补。

游小钟英的市场成交复苏速度相对弱一些，12月最后一周仅有2套成交，两室和三房各1套，施教区范围较小、房源供应量小是影响交易的重要因素。同时，业主的议价空间普遍偏小也是影响成交的一个因素。其他一些二线名小学区市场，南师、北京东路、长江路小学等等市场成交也在陆续恢复当中，节奏相对而言慢于双学区市场。

PART. 02

初中学区房市场复苏节奏极快，12月最后一周，成交在短暂的暂停后迅速打开，二十九中、树人一周的成交量均达到15套左右，用极快的速度就恢复到12月前两周的成交水平，说明市场的需求还是非常强劲的。两所热点初中的月成交量在12月已达到50套，20多天的成交量就和上个月基本相当。

在成交户型中，两室房源仍然是占比多数的，60%以上的成交都来源于此。而三室房源因为单价及议价的优势，也有近30%左右的成交占比，反而单室房源因为供应量少，加上单价相对较高，所以总体来看只占10%左右。

区域的头部初中像科利华、钟英的市场成交也有明显恢复，单室和两房的成交是非常重要的，户型占比比较大，这两所初中学区的月成交量也在50套左右，科利华可能会稍微少一些。

市场热度从成交数据中就可见一斑，对于有初中需求的家长来讲，如果年前有时间的话，是可以关注并实地去了解一下的。

PART. 03

刚刚过去的2022年南京二手房市场的整体行情，总体可以概括成4个字——量价齐跌。2022年新房市场成交量是6.4万套，对比2021年的10.7万套，跌幅达到40%，这也是5年以来交易量最低的年份，仅比2017年多了不到2000套。

二手房市场和新房市场表现基本相当，2022年南京二手房成交7.6万套，和2021年11万套的交易量相比下降35%。交易量下降不仅影响购房者的信心，一些曾经的热门板块量价也出现明显下降，比如原来炙手可热的河西南、鼓楼滨江甚至江核，二手房都由火热转向了冷清，甚至部分房源的成交价格直接回到5年前。

当然在二手房市场中曾经比较火热的学区房市场，也不可避免的迎来价格回调，交易出现降低，不少在2020、2021年涨幅较大的板块，比如传统的初中学区及双学区市场，还有一些新兴的学区板块（名校的分校），有些房源跌幅都达到百万总价，市场成交基本上都回调至2019年的水准，也就是说，三年的涨幅在一年间就跌去了，这都是2022年市场的总体表现。

随着市场“量价齐跌”的表现，调控政策上发生不少变化，比如卖房一年内就可以退个税、二套房的首付比例降到4成、家里有60岁以上的老人及未成年小孩可以增购一套住房、外地人在南京的购房不再需要社保和个税……也就是说，在整个限购方面的政策层出不穷。

同时银行的利率一降再降，4.1的历史最低首套利率及公积金首套利率下调等政策，也都是在近半年时间里像挤牙膏似地一点点发力，用来提振市场信心，刺激市场成交。

总体来看，2022年南京的房地产市场就像一辆高速奔跑的汽车，忽然间遭遇急刹，导致了熄火，然后又用政策一点一点的使其启动，开始缓慢滑行的过程，车已开动，留给我们的就是“要不要上车”和“什么时候上车”的历史抉择了。