中恒信律师事务所：什么是历史遗留原因形成的无证房屋

由于历史遗留问题、地方政策以及传统风俗习惯等原因,在农村,有很多无证房屋的存在,也就是没有房屋产权证书。这种房屋在征地拆迁活动中,绝大部分都会被认定成违法建筑。但是，实际上，无证房屋和违法建筑不能直接划等号已是为最高法裁判所认可的普遍观点。那么，什么是历史遗留原因形成的无证房屋？这种房屋在遇到拆迁时能不能要求补偿呢？今天的内容，北京市中恒信律师事务所就给大家分析一下。

一般来讲，历史遗留原因形成的无证房屋主要包括以下几种：

1.过去土地房屋的行政管理制度以及相关法律法规不健全，导致老百姓无法可依、无政可依，所以老百姓只能按需建房。

2.农村居民建造住宅，只要经乡镇政府审核，并经县级政府批准后，就算没有宅基地证、建房证，也不能认定为违法建筑。

3.因为政策没有办理相关证件并是家里唯一的住宅的。比如递交了申请，但是一直没有批复办证的。

4.时间久远的没有证的老房子：如我们的长辈自身的产权意识薄弱、政府部门建房管理松懈。

5.当地习惯。尽管国家政策要求建房之前需要通过规划审批，然而当地新建房屋从未按照法律规定执行，老百姓不可能知道或预测自己行为违法。这种缺少证件的情形不能全部归因于被拆迁人，更多应该归责于执法一方普法不到位。

6.部分超出占地使用面积的房屋。自己家建造的房屋超出面积被认定为违建，只能拆除超出的违建部分。

7.城中村或旧城区改造所造成的房屋证件缺失的。因为过去很长时间房屋土地买卖是缺乏合法的手续和程序的，这也是近年来屡屡出现“城中村”拆迁问题的根源。

8.招商引资、土地改革试点等建造的房屋。像以前建的经营性房屋，只要没占用耕地等农用地，可以补办手续，而不是直接一刀切按违建拆除。

违法建筑是指违反《城乡规划法》等相关法律、法规，在城市规划区内，没有取得建设工程规划许可证或者违反工程规划许可证的规定建设的建筑，或者是采取欺骗手段骗取批准而新建、扩建或改建的建筑。征地拆迁中，违法建筑不予补偿。

具体哪些无证房屋情形可以进行补偿？

最高院出台了国有土地上房屋征收范围内未登记建筑的认定：国有土地上房屋征收范围内被征收房屋未经登记，但符合下列条件之一的，可参照合法建筑补偿标准予以补偿：

1.1983年12月10日前已建成的房屋；

2.1983年12月10日至1992年8月13日期间建成，取得建设许可证并按照许可内容明确的层次、面积及房屋用途进行建设或已领取土地使用权证但因历史原因审批手续不完整而未登记的房屋；

3.1992年8月13日后建成，因历史原因审批手续不完整而未登记的建筑，包括：已取得建设工程规划许可证、村镇建设规划许可证或乡村建设规划许可证，并按照许可内容明确的层次、面积及房屋用途建设但未经相关部门验收的房屋；已取得建设用地规划许可或土地使用权证，且已经按照规定缴纳城市基础设施配套费的房屋；已领取土地使用权证，且已经相关部门罚款处罚的房屋。

4.经所在区政府批准、因历史原因遗留的可视为合法建筑的其他类型未登记房屋。

最后，中恒信律师也要提醒大家，即使无证，但是认定为合法的房屋，其补偿标准与有证房屋也是一样的。