张斌：长期主义，瑞安新天地跨越周期的增长动力

来源|赢商网（ID：winshang）

作者|叶苗苗

图片来源|瑞安新天地

走进上海新天地，一些新的变化正在发生。

2022“燃冉”艺术季的作品与消费者见面了，改造中的新天地时尚Ⅱ首批沿街品牌亮相；有着“诗意空间”美称的Aesop中国大陆第二家门店亮相了......

新天地时尚Ⅱ

燃冉特邀艺术家新天地作品

实际上开业21年来，“上海新天地”早已成为上海商业一张特别的名片，“新天地能够在上海这样一个竞争环境里面，经过20多年依旧保持活力，得益于我们的长期主义发展视角”，瑞安新天地行政总裁张斌在接受赢商网专访时如是说。

回顾过去10年（2012年-2021年），瑞安新天地投资组合的资产价值增了近3倍，管理面积达200万方。稳定的增长还在继续，“预计2027年总资产管理规模将是2021年的1.5倍”。

“坚持长期主义，

对抗周期性波动”

将时间拨回至2015、2016年，因频频抛售内地资产变现，瑞安房地产一度被外界质疑。

在传统房地产行业陷入快周转、高负债率困境的当下，瑞安新天地却并未受到太大波及，通过多元化融资渠道降低对银行贷款的依赖，并加速资金周转，“商业板块的负债率更低些”。这一结果背后，是瑞安新天地早在2016年就已经做出市场预判，并积极布局。

优化资产组合，出售部分非核心业务；分拆商业，组成一个独立的业务板块；持续创新探索与尝试，保持活力，是过去几年瑞安新天地一直在坚持做的事情。

在张斌看来，瑞安房地产能够对抗周期很重要的一个方法，便是坚持长期主义，“如果以长期发展视角去看待商业，不会太计较一时的波动”。

他坦言，过去瑞安所坚持的发展方式其实是“非主流”，但经过时间洗礼，瑞安的赛道优势开始显现，“仅在上海一座城市，我们持有和管理的商业面积就达170万方，是上海最大型私营物业业主和营运商之一。”

无论是已经超25年的瑞虹天地、还是即将迎来20周年庆的创智天地，长达20年的区域与板块深耕背后，无不是瑞安坚守“长期主义”的最好例证。

瑞虹天地太阳宫

创智天地

相较国外动辄百年的历史建筑，国内的建筑平均寿命仅为30年左右，“建造环节产生碳排放其实已经占据70%”，如何以可持续的理念延长建筑寿命，挖掘并释放出老建筑的新活力，成为瑞安新天地坚持长期主义的另一重要体现。

诚如采访时张斌的面前仅有一台笔记本电脑，没有一张纸质文件，“可持续是我们企业自身的基因，每个人都将可持续落实到日常的工作和生活中”。

文化保育

从上海新天地到重庆天地，再到佛山岭南天地、武汉天地，瑞安新天地对建筑融入了自己的理解，每座城市的天地都呈现那一方天地的特色，并形成“新天地”的独特DNA标签文化。

重庆天地

左：佛山岭南天地

右：武汉天地

“对轻资产持保留态度，

局部最优解不等于全域最优解”

当前，轻资产成为行业热门话题。

不过，张斌对“轻资产”持保留态度，尽管他也肯定了行业中一些在轻资产领域相对领先的玩家们，“局部最优解不等于全域最优解”。

在他看来，房地产行业是一个重资产的行业，并且每个项目背后都占用了大量的社会资源和土地资本，商用的物业建筑本身是没有价值，它的价值在于背后所承载城市的角色。

对轻、重资产模式的关注，“应该是从资本战略和增长策略长期角度来看，通过运营产品和经营创造价值，让重的资产投入带来回报，提升资管/商管价值”。

而当下的轻资产并没有解决物业本身重资产这个问题，只是这个物业相关的不同部分中参与的角色不同，即通过空间的开发、长期的运营，持续产生造血功能的内容，“适配你的财务、融资等问题”。

他以自己喜欢的乐队表演举例，轻资产管理中资产项目可视为一个管弦乐队，指挥家就是一个有资源有管理运营能力的团队，“乐队中的乐手各个都很出色，但没有一个合适的指挥是不可能演奏出旷世的乐章”。

同时，他也提到商业未来是有发展潜力的领域，大部分行业从业者要找到本质上的解决方案，而不只是轻资产形式上的解决方案。

而当前的市场环境，对于行业来说是一个好的时机，“可以做一些深度思考，我认为商业还是一个非常有潜力的行业”。

坚持长期主义看待商业发展，独立分拆业务，则是让瑞安新天地更加聚焦到商业本身，“用商业的逻辑来运营，它会让我们更贴近市场、更贴近用户”，瑞安新天地以服务客户的逻辑，用心去打造每一个商业作品。

“城市更新，

对我们来说一直是机会”

从第一个商业项目上海新天地诞生以来，瑞安集团就一直专注在城市更新的项目，对瑞安新天地来说，无论是过去还是现在，又或者是将来，“城市更新，一直是我们最好的时机”。

城市的发展不会停下脚步，城市的更新也一直持续。

过去20多年的开发运营经验，以及从1.0（复合功能的“Live-Work-Play-Learn”社区）迭代到3.0（以人为本，融合线上线下的体验和内容，多主体共同参与的共创社区）的瑞安社区理念，无界社区运营先锋的核心竞争力让张斌更有信心，“提供一个城市的可持续发展的解决方案”。

可持续社区

瑞安新天地将城市和人当作自己的服务对象，并且将城市中的“城”、“市”以及“人”赋予自己的理解，融入到自己的商业内容之中。

“城”即每一个城市，“每一个瑞安新天地的商业项目，一定要以长期发展的视角，明白自己在这座城市中扮演什么样的角色”；“市”并不是传统意义上的市集活动，“包括人的活动、社交等社会活动的场所”；每个城市的人都不一样，这也决定了瑞安新天地需要深入理解一座城市中的消费特性。

在进入城市选择方面，瑞安新天地同样会有自己的标准，“城市及政府的规则，我们对项目的价值判断，以及是否适配我们的产品”。

赢商网注意到，瑞安新天地目前关注的城市仍旧以1线和1.5线城市为主，“上海、武汉这两座城市我们的发展是不封顶的，我们也会去其他城市进行拓展。”

覆盖广州、佛山、南沙、深圳、汕头、中山.....

2023年，这10个华南地区的潜力项目，

谁会刷爆商业人的朋友圈？

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