青岛贝壳——市场底部已现，2023房地产静待春暖花开！

导语：2022年12月30日下午，在中国人民大学主办的“后疫情中国住房政策研讨会”上，贝壳研究院首席市场分析师许小乐在线上分享了最新研究成果与市场观察。

当前，抑制市场三重压力正在减轻，房地产市场走向复苏的态势进一步明朗，市场的底部已经相对确定，明年春天，市场将迎来稳步的复苏。

过去尽管房地产调控政策的底部早就出现，但市场的底迟迟不肯出现，市场预期偏弱，主要原因是三重压力。

第一重压力是对未来收入预期的担忧。这主要来自过去疫情封控和经济暂停。但12月疫情防控转为乙类管理后，市场的最大不确定性已经不再，这给了市场一个积极的改善信号。经济开始恢复循环，将会提升人们对于未来收入的预期。

另一重压力是房企交付的风险。但随着国家不断加大对优质房企的信用注入，房企的融资能力重新建立起来。明年部分房企的压力还不能排除，但消费者对交付违约的担忧将会降低，何况还有二手房可以替代。

第三重压力是对房价大幅下跌的担忧。的确，跟去年高位相比，今年的房价普遍性下跌令人担心。跟去年12月相比，重点50城房价指数同比下降了7.2%。50城中仅上海、北京同比上涨0.6%、0.4%，其他48个城市同比下跌，跌幅最高的城市同比下跌13.5%。

但如果把时间拉长到三年（正好是疫情的三年）看，会有不一样的发现。

我们根据贝壳成交的大数据对2020-2022年重点城市二手住宅房价盘点。自2019年12月起，重点50城¹房价上行周期共20个月，累计涨幅11.4%；下行周期17个月，累计降幅11.1%。重点50城房价指数目前已跌回三年前水平，基本上把疫情前期货币外溢带来的刺激效应出清完毕。

经历三年疫情的考验，不同城市房价的涨跌进一步刻画了我国城市发展的主要趋势。过去三年，50城中房价上涨的城市有18个，最高涨幅41.1%，平均涨幅13.5%；房价下跌的城市有32个，最大跌幅16.4%，平均跌幅8.3%。

一线城市房价比2020年初上涨15%，二线城市房价比2020年初下跌1%，三线城市房价比2020年初下跌3%。在上涨的阶段，一线城市上涨的幅度更大；在下跌的阶段，一线城市下跌的幅度更小。三年下来，一线城市与二三线城市的价差进一步扩大。

过去三年，长三角、大湾区和成渝房价涨幅分别为4%、4%和3%。长三角城市群的房价最高，成渝城市群追上大湾区。京津冀城市群和长江中游城市群房价持续回调。

从房价变动的事实上看，尽管跟去年比几乎所有城市房价都出现普遍下跌，但一线城市、长三角、大湾区、成渝都市圈这些好的区域房价依然比3年前有稳定的上涨。

我们认为，这轮房价的下跌已经到底，未来将从核心城市开始逐步企稳回升。主要的原因是：

第一，国家对稳房价的决心非常强。中央经济工作会议，中财办明确将房地产定位于“支柱产业”，我相信这并不是短期权宜之计，而是经历了多年调控之后得出的客观定性。在预期和需求端方面，要着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求，在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放。12月以来，佛山、重庆、武汉等多地也相继在供给端与需求端陆续优化房地产调控政策。限购、限售、限价等妨碍消费需求释放的限制性都将会陆续退出。未来长期的住房政策取向，政府的住房保障职能由公租房、保租房、共有产权房等承担，其他商品住房的交还给市场调节。

第二，市场预期已经开始回温。二手房市场扭转了成交量持续下滑的态势。初步统计，2022年12月贝壳50城二手房成交量较11月增长约4%。在12月放开初期，二手房市场的交易量有明显的反弹。防疫政策放松后，重庆、西安、广州、武汉等城市二手房成交量均出现了环比恢复。

房价持续下跌的势头也得到缓解。12月贝壳50城二手房价格指数环比下跌约1%，跌幅较上月缩小0.3个百分点，环比下跌城市个数较上月减少5个。沈阳、贵州、烟台等城市本月价格环比止跌转涨，北京、上海、广州、宁波、成都、武汉等重点一二线城市环比跌幅均较上月收窄。

市场预期出现了拐点。12月贝壳50城¹二手房景气指数由上月的15回升至19，这是今年下半年以来首次相对明显的回升。东莞、中山、佛山、深圳等粤港澳大湾区城市景气指数较上月回升较明显，市场隐现筑底迹象。

房价下跌并不只是导致“买涨不买跌”，部分刚性需求、改善型需求开始转变观望态势。贝壳研究院通过在线调研持续跟踪3万名消费者置业信心变化。2022年Q4调研数据显示，计划在未来半年内购房的比例显著回升。其中，二线城市半年内有购房计划的比例达到21%，比3季度明显提升。一线城市从三季度开始持续回升，目前该比例已经超过二季度水平。

我们近期也做了一次大样本的客户和经纪人调研，大多数消费者对需要住得离市中心近一些，房子大一些。今天期待买房投资获得较大资产回报的期望少了，但对更好居住条件的期待仍然非常强。对于政策效果，大多数消费者是在持币观望。

二手房能够活跃起来，就能够对新房产生带动作用。一些城市出台了鼓励卖旧买新的政策，卖一买一按照首套房执行，国家也对换房改善采取了退税优惠，这些政策将会在明年发挥更加积极的作用。

预计明年越来越多消费者开始入市，供求关系恢复平衡，市场交易量价迎来温和修复，上半年房价降逐步企稳回升。

当然，取消行政性干预，意在恢复市场的调节机制，并不是鼓励进一步加杠杆炒房。在“房住不炒”的政策框架下，市场会向中枢水平靠拢，并不会出现报复式大涨。

[1] 重点50城包括：北京、上海、深圳、广州、成都、大连、福州、贵阳、哈尔滨、杭州、合肥、呼和浩特、济南、昆明、兰州、南昌、南京、宁波、青岛、厦门、沈阳、石家庄、苏州、太原、天津、温州、武汉、西安、银川、长春、长沙、郑州、重庆、常州、东莞、佛山、绵阳、惠州、嘉兴、廊坊、洛阳、南通、泉州、绍兴、无锡、芜湖、徐州、烟台、中山、珠海。

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