全球负债最多的房企，恒大是如何走到今天这一步的？

今天我们来聊聊恒大集团的成长和兴衰。许家印教授领导的这家综合排名全国前三的知名房企，为何会在创立25年后“四处起火”、麻烦缠身？其实2008年时它就差点因为高速扩张而资金链断裂，后来又是如何涅槃重生的呢？恒大负债接近2万亿元，但为什么负债规模与恒大接近的万科，就没这么多麻烦呢？

许家印的成功是偶然吗？从他创立恒大的时间节点看，很难说是运气。1994年7月18日，国务院发了一份重要文件，主要内容是取消单位分房，建立住房公积金制度等。当时能有多少人清晰看懂这项政策对未来的影响力？许家印看懂了，于是他在1996年创立恒大。第二年，他开发的广州“金碧花园”大卖，开盘2小时就被抢购一空。这时候房子还没建好，是期房。

虽然开局不错，但是在此后的10年间，恒大一直只是广州的一家地方性企业，金碧花园建了一期又一期。令人感到不可思议的是，从2006年6月到2007年底，恒大一下子把业务铺设到全国22个城市，土地储备暴增9倍，达4580万平米（建筑面积），被誉为“房企之最”。而万科把业务拓展到全国29个城市，花了整整10年。

何以如此神速？当然是资金的帮忙。2006年一大批内地房企在香港成功上市。恒大当然也想去，一些聪明的资金对恒大进行了上市前的投资。还没上市就拿到了9亿美元，恒大开疆拓土就此展开。

但就是这次疯狂拿地，差点让恒大倒在了2008年。2008年全球金融危机爆发，于是恒大上市计划落空。此时拿了海量土地的恒大面临空前的资金困局，它急需融资120-150亿元人民币。怎么办？

之前刚刚投资恒大的美林银行、德意志银行，以及香港新世界发展公司等再次出手，提供了超过5亿美元资金。这笔钱当然不足以填补所有资金缺口，但它显示了海外机构即使在金融危机中也坚持看好恒大的未来，给各方注入了信心。别人一看，大金主都追加投资了，自己还有什么不敢的呢？恰巧，后来国家政策面也及时调整，托住了房地产行业的下滑趋势。恒大躲过了一劫。

2009年，恒大成功上市。许家印第一次成为“首富”。在商业和金融活动中，加杠杆是会上瘾的。2008年没有倒下的恒大，充分享受了之前急速扩张带来的巨大利益，当年恒大销售额首次超百亿。2009年，恒大销售额一举突破300亿元，位列全国第六。2011年，恒大销售额冲到了全国第二，超过800亿元，仅次于万科。2016年，恒大终于拿下全国第一，全年销售额超过3700亿元。而2020年，恒大销售额超过了7000亿元。

房地产并不属于高利润行业，它的平均利润率在10%左右。

所以反过来，疯狂增长的销售额背后，其实是恒大的负债在以更大的规模增长。

媒体报道称，目前它的总负债接近1.97万亿，成为全球负债最多的房企。不知道这里边是否包含了恒大财富从内部员工手中借去的资金。

其实在2020年恒大一口气宣布推出6款电动汽车，并在香港进行广告轰炸的时候，就已经引起了人们的注意。一款离上市还很远的车，为何要在非主要目标市场的香港进行广告轰炸？刚刚涉足汽车业的恒大，为何会一口气发布6款车？这显得十分反常。

恒大的多元化发展是从2013年底开始的，当时推出的恒大冰泉，目标是2014年销售100亿，2016年销售300亿。而农夫山泉到现在的年销售额也才228亿多一点。许家印教授的雄心壮志缘何而来呢？

2016年恒大总资产1.35万亿，负债率85.7%，但恒大还有1200亿元的永续债，在财务上是可以不计入债务的。所以当年恒大实际上自己有730.5亿资产，借了1.27万亿做生意。结果呢，核心业务利润208亿，相当于负债的1.6%。这比银行定期存款的利润还要低。说明了一个问题：当时恒大的摊子铺得很大，但并没有效率，并不符合市场经济的规律。这恐怕与当时恒大急于进行多元化战略不无关系。所以后来恒大还短暂尝试过养猪。

当然，在恒大1.97万亿元的总负债当中，并不都是需要支付利息的，比如欠供应商的，欠建筑承包商的，这些都属于应付款。

有息负债规模目前约5700亿元，这部分债务是目前最为棘手的。解决的方法很简单，把值钱的东西卖了还债。但是恒大目前在全国223个城市有778个在建项目，在目前环境下，变卖资产并不容易。万达当年打折甩卖的时候还有人接盘，但今天的市场格局不同了。

截至2021年6月底，恒大账面现金870亿元。而8月份，恒大地产销售同比下滑26%。这是债务危机进一步升级的主要原因，大家都担心恒大的现金流进一步减少，从而让资金缺口持续扩大。

尽管负债那么高，但近年来恒大连续进行了现金分红，累计分红1000多亿，其中70%多进了许家印家族的口袋。

为什么万科负债超过1.5万亿却没有四处起火呢？负债高并不是问题，问题在于流动资金是否充足，手里的钱是否足以应对短期支付需求。

许家印年轻的时候是以周口市第三的成绩考入武汉钢铁学院的，是一名学霸。现在他是武汉科技大学恒大管理学院博士生导师，是教授。但许教授的专长显然不在金融，杠杆率过高和市场增速趋缓，是引发恒大债务危机的根本原因。

危机是否可控，关键取决于是否引发多米诺骨牌效应。