产品力 | 2022年上海产品测评发布

2022.12.27

上海站

2022年房地产市场历经跌宕起伏，就连上海市场也不能独善其身。疫情席卷、企业风险以及供应井喷之下的“撞车”，导致市场竞争越发激烈。而且在“房住不炒”的纲领之下，房企规模增速在近几年都有所放缓，高歌猛进的时代不再，进而回归产品本身。尤其是在后疫情时代，买方市场的生活方式、置业需求和消费理念都发生转变，消费者的目光也从企业规模向产品细节过渡。在此背景下，房企对产品理念、功能、社区等各方面进行了更为严苛的打磨与升级。更有一些规模房企，结合上海市场的特殊性，因地制宜地对旗下产品“贴标签”，根据不同的目标客户群，打造各具特色的产品体系。项目的产品力、稀缺性与客户需求的高匹配度成为今年热销的关键。而房企如何在贴合客户需求、回归产品至上前提下，平衡利润与产品之间的关系，仍然是房企需要不断探索的道路。

尽管今年上海市场也是“闯关”模式，但是我们依旧可以看到不少表现优异的项目亮相。克而瑞上海产品测评组委通过考察、分析，对今年入市项目进行进行测评，最终评选出年度上榜名单。今年企业产品力测评指标也再升级，在往年指标体系的基础上，将“产品交付力”作为一级指标加入其中，从“产品接受度”、“产品系成熟度”、“产品交付力”、“产品美誉度”四大维度对企业产品力进行测评。以企业在产品维度的整体表现为核心，从4个一级指标、16项二级指标综合衡量房企在产品研发、整合、建造、质量、口碑等多方面的综合产品竞争力。而年度封面豪宅、高端作品、轻奢作品、品质作品更突出展现了单项目在匹配客群需求、建筑、社区、景观设计、服务等方面的成果。最终结果如下：

榜 单 发 布

榜单解读

严格把控品质

打造区域标杆作品

一线城市相对其他城市而言，受拿地成本、限价等因素影响，企业在产品力方面施展拳脚的机会不大。以上海为例，“双集中”供应模式、“房地联动价”的影响下，企业利润极大程度受到压缩，因而降低差异化产品的打磨，紧抓“流量思维”。尤其在今年，上海快开快销的模式，导致产品同质化现象愈发严重。

不过，上海仍旧有诸多企业秉持一贯高标准，把“用户思维”放在第一位，将高品质产品贯彻到底。比如瑞安、宝华等企业，此前旗下多数产品都位于城央核心区域，与之相匹配产品也按照较高的规格落地，入户大堂、高标准车库、会所等等配置都成为标配。但是，即便他们旗下的项目阵地从核心区域转移至郊区，他们对于产品细节的把控也并未因利润空间、环线等因素进行降级，反而细心打磨，沿用一贯高标准，打造出区域内“标杆”产品。蟠龙天地，将蟠龙古镇的千年江南文化与瑞安“城市更新家”的优质基因相互融合，共同构筑的摩登江南新天地。颛桥·紫薇花园也是从种种细节入手，打破“限价”的桎梏，传承“紫薇”系优秀品质，每一次的热销，都是给予其产品力打磨的肯定。

“绿色”理念深入人心

实用主义落到细节

随着人们对绿色、健康、舒适生活的愈加重视，健康逐渐成为房企打造住宅产品的主流维度。尤其是在后疫情时代下，“绿色健康住宅”、“超低能耗住宅”、“科技住宅”等住宅标准逐渐风靡，产品不断探寻“绿”和“低”的新标准，从而满足市场需求。当下，金地、保利、国贸等，越来越多的开发商都在往这个新标准靠拢。

一直以来，金地秉持“智美精工、健康生活”的产品理念，持续探索绿色健康人居方案——金地G-WISE智美精工健康生活。以交付绿色健康产品为要求，围绕家、社区、城市的三大维度，构建起超过127条住宅技术标准，实现住宅绿色健康性能的全面提升。旗下金地虹桥峯汇成为了上海首个被BREEAM认证为5星住宅的项目。保利光合上城也采用Well集和社区，通过规划健康高效空间、健康便捷服务、健康安全科技三大维度，将健康智能科技植入生活。同时，项目更是运用超低能耗绿色建筑，利用建筑设计和技术手段，降低供暖、空调、照明、生活热水、电梯等建筑能耗，并通过合理建筑布局，为空间提供充足的自然采光和通风。除此之外，今年的市场也有不少表现出色的产品脱颖而出。比如品尊国际，项目已获得LEED、WELL双铂金预认证，在空气、水、营养、光线、运动、热舒适等多个要素，将健康无缝嵌入到住区中，可持续的提升居者健康和幸福。

如今，除了绿色健康的生活理念，年轻人眼中美学和社交也都缺一不可。天安1号，也同时获得美国WELL及中国“健康社区”铂金级认证，在践行低碳、可持续发展理念的基础上，将美学和实用主义落实到产品的每一个细节之上。“艺术馆”式售楼处本就独树一帜，而它在社区打造上更是颇具匠心，把整个社区打造成了一个包含高端住宅、四大社区会所、商业广场、雨林市集、养老中心、体育中心、商业中心及幼儿园的大型开放式居住区，既能满足功能实用性又能促进邻里交流互动性。此次，跻身全国产品力榜单的金地嘉源，在社区打造也是颇有心得，借用邻里中心为载体，打造堂客厅一体化，应对可能出现的生活场景，创造全新邻里生活方式，形成有温度、重体验、全维度的社区空间。

交付力成关键

服务力再升级

如果说产品力是房企坚持长期主义的立足之本，那么交付力则成为稳定市场信心、保障良性循环的关键基础。虽然房地产市场“三箭齐发”，政策利好频频，但由于前期市场信心的缺失，“交付问题”仍然是购房者最关注的问题之一，“保交付”成为房企存活的命脉，也成为房企健康发展的重中之重。

尤其是在今国、央企，更是将“稳健”二字刻入公司发展基因，全力“保民生，保交付，保稳定”，更是不容忽视的使命担当。譬如保利旗下的“天”字系——徐汇天悦，也是如期兑现高品质交付承诺，此次交付也成为保利发展在上海，全面提升交付力、产品力与竞争力的更深层次表达，更是立足长期主义穿越长周期的关键。除此之外，保利发展也是以居者需求为核心，打造“6321”交付体系，真正把客户全周期关爱落到了实处，进行了“服务力”再升级。

产品测评体系

本次「产品测评」的指标体系由6个一级指标和百余个二级指标构成，分别为：

1.规划及单体设计，包括户型得房率、户型均好性、层高合理性、套房整体性等内容；

2.户型居住功能，包括客餐厅、套房、衣帽间、卧室、厨卫、阳台等设置情况；

3.室内精装设计，包括收纳、人性化、品质化、装配式、智能化等设计情况；

4.归家路径与节点，包括地面归家路径及地下归家路径设计情况；

5.社区空间与景观，儿童活动空间、运动健身空间、适老活动空间、宠物空间、园林景观、入户宅间景观、软景等设计情况；

6.项目获奖情况，包括工程类、设计类和媒体类等奖项；

此外，还包括其他加分项，对于在绿色设计、健康、科技等方面有较为突出表现的项目会给予酌情加分。

如今，市场存在不确定性，买房逻辑会根据社会时代以及客户需求的不同而转变，基于需求，回归产品本身，再进行产品的升级和迭代，打造出更多符合当下需求的产品理念，实现产品力创新依旧是各家企业需要探索的方向。