东区后第二个被寄予厚望的新区，如今走下神坛！

　　撰文：东哥探盘 美编：若菡 校对：紫藤

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　　东区之后最早的新区之一

　　2003年，郑东新区横空出世并取得巨大成功，经过几年发展，虽然彼时还被冠以鬼城帽子，但是建设速度和发展潜力却有目共睹，在示范效应下，其他区也掀起造新区的小热潮。

　　其中，二七新区无疑是最早被提上日程的新区之一。

　　二七新区早在2008年就出现在《郑州市2008~2020年城市总体规划》，这个时间远远早于现在大部分新区。

　　后来运河新区总体规划获郑州市政府批复，再到当今的二七新区，二七新城区至少换了滨河新区、运河新区、生态文化新城、二七新区等多个名称，名称虽然不断变化，但如今发展却不如人意，房价也是郑州主城区居家最低的区域之一。

　　那么，这些年二七新区都经历了什么？

　　二七从一个传统“强区”，如今为何沦为刚需的乐园？

　　一千个人心中有一千个哈姆雷特，但笔者认为最重要的一个主因就是偏离城市主流发展方向。

　　这些年来，郑州城市一路向东，郑东新区一骑绝尘，而近些年来一些东区之外的热门区域，基本都是靠着东区的光环。

　　比如金水科教园区、经开区等。

　　而前几年热卖的金水北、管南从本质上也是沾了“东区的光”。

　　而反观郑州西部、西南、西北区域，近些年发展的都不尽人意。

　　其次，二七新区及老区自身存在一定的硬伤。

　　二七区是郑州市内老城区之一，位于郑州的中南部，郑大一附院、郑州火车站等等郑州重要的医疗、交通资源都在这里，这就导致人员流动性大，人口组成相对复杂。

　　郑州火车站——全国最重要的铁路枢纽站之一；

　　郑州客运中心站——河南省最大的汽车客运站；

　　中原地区最大的电力、电信、邮政枢纽都聚集在二七；

　　郑州精神防治医院、郑州六院（河南传染病医院）等专科医院，以及郑州市殡仪馆、垃圾处理场……

　　这些承担特殊功能的地标物都位于二七区及二七新区，对绝大多数郑州市民来说也是不可或缺的，但是当这些所有设施都聚集在一个区时，难免让人接受不了。

　　最后一点则是，二七新区这些年的发展，没有经过系统性的规划及实施步骤，基本都是处于“野蛮生长”的状态。

　　就拿供地而言，前期区域内土地多为内部交易，且只开发住宅，其他配套根本不管不顾，住宅开发可以解近渴，但无法形成长期的税收来源。

　　同时开发商扎堆拿地，较长的开发周期导致配套建设缓慢。早期片区内开发商实力一般，没有造城能力，且重点全部放在营销端，卖完房子配套迟迟未能兑现。

　　如今二七新区核心土地基本损失殆尽，而相应的商务、商业却迟迟不肯落地，随着绿地双塔的流产，彻底粉碎了二七新区总部经济中心的幻想。

　　——2——

　　二七新区楼市前世今生

　　二七新区的楼市，初期中小开发商跑马圈地严重。

　　从2008年-2016年前后，二七新区楼市开启了萌芽阶段，这个阶段二七新区的最主要特征就是中小开发商跑马圈地。

　　几百、几千亩的土地交给资金实力弱，开发能力不强的中小开发商手里，比如百荣、泰宏、德润等等。

　　凭借着郑州高速发展的城运，大部分没有实力的开发商打造的项目虽然成功交付，但是观感极差。

　　更有甚者，很多项目目前停工烂尾至今。

　　2011年刘寨城中村改造开始，锦绣山河破土动工，西南王亚星开始了自己的地产帝国。

　　锦绣山河项目规划用地面积过千亩，主要以住宅为主，辅以公寓、写字楼、酒店、生活广场、商业街等多种物业类型，如今已开发到“大二期”。

　　2012年，凭着多年的关系，泰宏拿下了荆胡村改造的地块，但是3000亩的地块，泰宏似乎有点玩不转，于是精于工程的泰宏傍上了建业，一起开发泰宏建业国际城。

　　2012年11月，绿地集团拿下了第一块34亩土地，价格仅为每亩230.7万元，绿地滨湖国际城项目正式启动，该项目总用地668亩，总建筑面积180万平方米，包括两座70层的新二七双塔、甲级办公楼、酒店、住宅等，项目总投资约130亿元，如今状况令人唏嘘。

　　2013年9月鑫苑末首次摘得地，2014年春节后项目动工，2014年6月鑫苑鑫家以7100元的均价首次开盘，开启其在二七新区的征战，虽然前期开发项目都顺利交付，但是近期鑫苑在二七的项目一言难尽。

　　2012年5月23日，贾砦社区改造暨正商总部经济园项目签约仪式在二七区举行，2015年5月，有消息表明该项目又换了新主人是盛润置业。

　　2016年2月16日，盛润运河国际广场项目正式开工，计划总投资70亿元，建设350万平方米的复合型生态城市综合体，目前，都懂的...

　　2016年，郑州楼市稳步向上，外来一线房企纷纷登陆郑州，本土一线房企强势崛起，而住宅用地相对较多且疯狂出让的二七新区，成为外来房企争抢的主战场，疯狂拿地、疯狂合作、疯狂卖地成为二七新区的主流。

　　由于品牌开发商项目太多，不再一一介绍，大家仅看下案名就知道这些年二七新区入驻的品牌开发商有多少、供应了多少住宅用地。

　　如万科大都会、康桥康城、奥马和园、招商天地华府、融侨悦澜庭、昌建翡翠苑、旭辉有园、绿地城等等。

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　　当下二七新区楼市：神仙打架

　　前文我们讲述了二七新区楼市的前世与今生，为的就是更好理解当下二七新区的楼市。

　　经过前期发展的经验和教训，不管是决策者还是购房者都认清了一个残酷的现实，好的土地，应当交给靠谱的开发商手里。

　　因此，纵观当下二七主要在售项目的开发商，实力都很强，可以说是神仙打架。

　　比如郑州华侨城、招商1872、星联城、万科都会天际、远洋臻园、保利上城、万科理想拾光、电建明月天玺、亚星系等。

　　但是，但是，但是！

　　我们却发现几个非常尖锐的问题：

　　1.优质的住宅土地，前期基本被开发殆尽，但是相应的配套没有跟上。

　　2.优质开发商，拿的土地只能说是一言难尽。比如郑州华侨城，比如招商1872，从开发商品牌到产品，都是没有任何问题的，问题就出在项目地块...

　　3.刚需化成为既定现实，任何心存“改善”的开发商及购房者请放弃幻想。

　　从一开始，想打差异化路线的开发商及楼盘不在少说，比如昌建翡翠苑、旭辉有园，再比如绿城柳岸晓风、亚星观邸扥，但销售大多不尽人意。

　　4.破局之路困难重重，优质住宅用地开发殆尽配套起不来，前期中小开发商历史遗留问题巨多！

　　综合目前看，很多问题都无法找到突破口，或许只有“一涨”解千愁吧！

　　——4——

　　找准定位，二七新区未来可期！

　　找出问题，并不是为了指责，而是希望他发展的更好。所幸，相关部门也早已注意到了这些问题，并在不断改进，让区域变得更好。

　　比如，这几年引进的都是品牌开发商；

　　比如找准定位计划引入“奥特莱斯”，促进各种配套落地；

　　比如加快各种基础设施建设等。至少，我们看到了二七做出的努力，同时我们也坚信，二七新区未来定会越来越好。

　　关于城市发展，不再多言，关于二七新区楼市，笔者最后想给在这里买房的购房者一些建议：

　　1.二七新区是当下刚需最容易上车的区域之一，对于预算有限的刚需而言，完全可以购买，前提是认准大开发商或者二手房。

　　2.坚定选在大学路沿线，尽量选择7号线地铁口附近的楼盘。

　　3.做好道路及配套建设缓慢的准备。

　　4.在买的时候除了生活便利性外，一定要格外注重流动性，建议买流动性最好的89-120平三房为最佳，太小的或者太大的都不建议买。

　　5.没有不能买的房子，只有不能买的价格，尽管二七新区有这样、那样的劣势，但是在绝对优惠的价格面前，所有的劣势都不再是劣势。

　　毕竟，地处主城区，有暖气、有学校、有地铁，12000左右的预算基本可以随便挑选，还要啥自行车？

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