“第一支箭” 4万亿花落谁家？

近期，60余家银行支持100多家房企信贷融资（第一支箭）4万亿。从获得授信额度看，绿城最多为4000亿元，其次是万科、碧桂园均超过3000亿元。非银行融资方面，2022年11月房地产企业非银融资总额为465.0亿元，同比下降25.9%。

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“第一支箭”

60余家银行向100多家房企授信4万亿

自从“金融支持16条”发布实施以来，据不完全统计，近期有100多家房地产企业获得银行授信。从获得授信的银行个数来看，万科最多为14家，其次是绿城、美的置业均为12家，然后是碧桂园、龙湖、华宇集团均为10家。从获得授信额度看，绿城最多为4000亿元，其次是万科、碧桂园均超过3000亿元，然后是美的置业1000亿元。

表：房企获得银行授信个数

数据来源：中指研究院综合整理

说明：截至2022年12月13日，整理汇总60余家商业银行授信房企信息。

从银行端来看，60余家银行机构落实政策精神，积极向房企授信，总额度4万亿左右。在已披露对房企授信总额度的银行中，授信总额度较大的银行依次为工商银行、中国银行、浦发银行、兴业银行，对房企授信总额度分别为6550亿元、6000亿元、5300亿元和4400亿元。以上只是协议授信，具体授信情况还要商业银行与房企根据情况进一步落实。

表：银行授信额度排行（亿元）

数据来源：中指研究院综合整理

从公布的授信用途来看，意向资金将主要用于满足房企的常规融资需求、多元融资支持、上下游信贷、住房租赁融资等方面，这与11月颁布的“金融16条”政策相契合。

表：银行授信用途

数据来源：中指研究院综合整理

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非银融资概况[1]

规模同环比下降，地方国企发债大幅减少

中指研究院监测，2022年11月房地产企业非银融资总额为465.0亿元，同比下降25.9%，环比下降18.4%。行业平均利率为3.76%，同比下降0.98个百分点，环比上升0.19个百分点。受疫情、政策调整等多重因素影响，本月市场观望情绪较大，融资规模再度下滑，年内仅高于2月水平。但随着“金融16条”、“第二支箭”、“第三支箭”等政策的出台及融资资金的快速落地，短期内融资规模有望得到明显修复。

图：2021年11月-2022年11月融资额及平均利率

数据来源：中指数据CREIS

2022年1-11月，房地产企业非银融资总额7796.3亿元，同比下降51.7%。从融资结构来看，信用债占比54.6%，同比提升22.5个百分点；海外债占比仅为2.3%，同比下降14.1个百分点；信托占比11.7%，同比下降16.9个百分点。ABS占比31.5%，同比提升8.5个百分点。

图：2021-2022年1-11月融资结构

数据来源：中指数据CREIS

从融资结构来看，11月信用债规模占比48.7%，海外债占比0%，信托占比8.9%，ABS融资占比42.4%。

图：2021年11月-2022年11月融资结构分布

数据来源：中指数据CREIS ‍

具体来看，房地产行业信用债融资同比下降37.6%，环比下降29.2%；信托融资同比下降71.5%，环比微升2.8%；ABS融资同比上升80.1%，环比下降3.4%。受多重因素影响，本月各渠道出现了不一样的波动。

地方国企债券发行大减。本月信用债发行额为年内最低，主要为地方国企发行量大减所致。2022年前10个月，地方国企单月信用债发行额均值为194.9亿元，而11月仅为64.7亿元，发行力度大幅削弱。10月财政部印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》中指出，严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入。今年以来，城投属性的地方国企在土地市场中托底拿地成为常态，但同时也加大了地方财政的融资需求。城投平台拿地受限之后，地方国企的融资力度随之降低。

图：2021年11月-2022年11月信用债统计

数据来源：中指数据CREIS

此外，“第二支箭”鼓励民企债权融资的政策出台之后，多家民企已向交易商协会申请注册发行额度，但11月落地的仅有龙湖一笔20亿的中票，其余债项仍需一段时间落地。

“内保外贷”重启海外融资。海外债已连续四个月无新发行，本月有若干房企交换要约成功后重新发行上市。在11月21日的全国性商业银行信贷工作座谈会上，央行副行长潘功胜表示，要通过内保外贷业务跨境增信支持房企海外融资，表明监管已经决定为房企重启海外融资提供必要协助。在随后频繁落地的银企信贷战略合作中，多家银行也提及向房企在境外融资、内保外贷等方面提供综合授信支持。截至12月13日，龙湖已通过中国银行开具的境内保函获得境外融资，碧桂园在工行的保函支持下相关境外贷款也在顺利推进。

图：2021年11月-2022年11月海外债统计

数据来源：中指数据CREIS

相对于境内融资，海外融资往往无担保、无增信，在行业信用受损阶段自然难以维系，凭借额外增信是房企重获海外融资的重要手段。年初时绿城、卓越通过境内银行开具的备用信用证成功发行美元债；当前境内银行提供的保函同样起到了增信作用。不过“内保外贷”作为跨境增信措施，对提供保函的银行、授信主体都有较高的要求，当前来看主要面向头部优质房企。但这一举措释放了房企可重启境外融资的积极信号，从信心和实操层面均给予了实质性支持，海外融资有望从贷款、美元债多层面逐步修复。

信托融资重受鼓励。信托融资规模与上月基本持平。“金融16条”中专门提到“保持信托等资管产品融资稳定”，“鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求”，信托融资有望回暖。

图：2021年11月-2022年11月信托统计

数据来源：中指数据CREIS

ABS发行中，商业地产抵押证券仍为主力，发行占比34.0%，其次为类Reits和供应链ABS，占比分别为25.2%、22.0%。

图：2021年11月-2022年11月ABS统计

数据来源：中指数据CREIS

从融资利率来看，本月融资综合平均利率为3.76%，同比下降0.98个百分点，环比上升0.18个百分点。其中，信用债平均利率为3.33%，同比下降0.40个百分点，环比上升0.22个百分点；信托平均利率为7.95,%，同比上升0.5个百分点，环比上升0.41个百分点；ABS平均利率为3.37%，同比下降0.34个百分点，环比下降0.14个百分点。

需要注意的是，11月信托融资成本明显提升，多笔信托利率超过8%。说明投资人一方面有意重归房地产行业领域，另一方面也提高了利率对冲风险。