1.5成首付买房背后的猫腻 开发商“卷”折扣还倒贴首付

如何做到首付减免

“这套房源原价255万出头，你想做低首付的话，我们可以做到（首付）约31.3万。”

在无锡新吴区中奥滨河境项目现场，置业顾问详细介绍了“1.5成首付”买房的细节。

“目前我们正常是打85折后总价再减10万，做低首付上浮一个点，就是86折后再减10万，要做低首付，月供就得多承担一些。”

中奥滨河境示范区实景图 图源凤凰网房产

原来，要享受“首付减免”政策，需要按照备案价进行签约，从而将贷款额度最大化。这其中的贷款差额返给购房者，进而达到降低首付的目的。

以原价255万的房源为例，3成首付的情况下，可以向银行申请约178万的贷款（向下取整）；打86折后再减10万，实际总价约209.3万，贷款约146万元（向下取整），购房者应付首付约63.3万元。贷款的差额32万元，首付减免后，约需付31.3万，相当于1.5成首付就可以买房。除此之外，只需要付1万就可以拿下该项目的车位。

“他们车位是机械车位！不然怎么会这么便宜？”在中奥滨河境隔壁，大华城市花园项目的置业顾问也表示可以做“首付减免”，折扣力度更大，“我们89/101㎡的房源，分别可以放到79折/77折。但首付减免没有他们多，一套原价约240万的房源，首付约需42万。”

大华公园城市售楼处实景图 图源凤凰网房产

谁在做首付减免

一位熟悉长三角市场的房地产从业者透露，除了“首付减免”，开发商常用的做法还有“首付分期”、“老带新大额返佣”等，而降低首付门槛的项目，往往会在短期内有不错的市场表现。

比如位于无锡梁溪区的保利达·状元府，在今年年中曾推出一成首付（约35万起）的活动。这个项目的一成首付政策是开发商提供的无息贷款，交付补齐。效果也是立竿见影，项目首次开盘就号称去化超9成。

保利达·状元府开盘现场图 图源网络

位于嘉兴海盐的钱塘玉园项目也于近期开启了首付补贴的活动，据知情人士透露，开启补贴后，销售状况明显好转。

“类似的’首付减免’政策在长三角范围内的不少项目上都有应用。但主要是小房企在做，合作项目或者央国企很少冒这个风险。”业内人士认为，“其实也是迫不得已，以价换量，现在整体市场下行，房企为回笼资金可选的手段不多。”

而在项目的选择上，一位房企内部人士指出，盈利越多的项目越不愿意做（首付补贴），因为会增加税务成本，反倒是微利、打平或者亏损的项目，才会选择做首付补贴。

同策一份报告显示，相较去年同期，沪宁苏锡常五市2022年前三季度新房成交量都有不同程度的下滑。其中，一线城市（上海）基本恢复往年平均水准；强二线城市（南京、苏州）以价换量效果明显，恢复近七成；三线城市（无锡、常州）基本面薄弱，成交乏力，仅恢复四至五成。

数据来源：同策

降低首付门槛有没有风险？

“首付贷”在我国相关法规意见明文禁止之列。早在2017年的《住房城乡建设部人民银行银监会联合部署规范购房融资和加强反洗钱工作》中明确规定严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资，严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务，严禁房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供房地产场外配资。

但“首付分期”在实际操作中存在灰色空间，其中的关键在于，是否涉及购房者向金融机构贷款、产生利息。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，首付分期跟首付贷有相似之处、但不完全相同，前者可先草签锁定房源、不涉及贷款，首付贷涉及贷款、相关流程也会走完。首付贷肯定违法，但首付分期存在灰色地带，如果还没过户仅锁定房源、逐步交款，只能说存在购房及收房风险。

对于“首付减免”，北京金诉律师事务所主任王玉臣明确表示，这种做法是违法的，且存在不小的风险。“一方面这涉及到阴阳合同，骗取银行贷款，严重违反银行按揭贷款的相关规定，甚至可能涉及到刑事犯罪。另一方面，开发商利用这种方式来‘减免首付’本身也属于违法销售，虽然能够提高销售业绩，尽快实现资金回笼，同时通过一系列融资方式将风险转嫁到了购房者身上。一旦被查出，一方面银行可能不放贷，或放贷后被银行解除合同，要求提前还款，而且还可能要承担其它法律责任。”

“天下没有免费的午餐。做类似‘首付减免’活动的，往往是去化速度较慢的期房项目，出现交付问题的风险相对更大。” 风财讯智库首席分析师蔡艳平指出：“年底了，给到购房者的配套政策还是不错的，而且目前整体也算是买方市场，确实是入市良机，购房者不妨货比三家，谨防掉入金融陷阱。”