三江口被严重低估？划片清华附中福州学校地块，楼面价也仅11443元/㎡！

12月10日，一场土拍，再度将大家的视线拉到三江口。 仓山三江口樟岚 一幅 约74.79亩地块 ，最终由 榕发置地以10.27亿 元 竞得，楼面价 仅为 11442.92元/㎡ 。

最关键的是：该地块明确未来划片清华附中福州学校。这对比周边动辄2.5万/㎡售价项目，地块安全边际高，然而，土拍参与竞价者寥寥无几，地块价值被严重低估？

▍ 10.27亿，榕发置地三江口底价拿地

12月10日，2022年福州市第四轮集中土拍结束，备受关注的几幅地块中，两幅位于台江上海西新村，最后，厦门国贸、厦门建发以总价45.23亿瓜分。

此外，位于仓山三江口樟岚编号为宗地2022-54号地块业备受关注，该地块整体方正，容积率低，仅为1.0-1.8，面积比较适中，达到74.79亩。

地块区位优势明显：1.根据规划，项目观江视线虽然部分会受福州市教育研究院阻挡，但高层看江问题不大；2.该地块明确未来划片清华附中福州学校；3.地块距离樟岚或林浦地铁站距离不算远；4.商业配套有嘉里商业中心等。

虽然，地块近距离福平铁路线以及福厦连接线，以及南面城门山，有些瑕疵，但是，在业内看来，并不至于仅一家房企竞价参拍。然而，事实就是：榕发置地以底价10.27亿竞得，楼面价约11442.92元/㎡。

▍低楼面价为项目上市留足叫价空间

根据土拍公告，三江口樟岚2022-54号地块，未来的商品住宅销售指导均价为27000元/㎡，显然，该指导价的参考依据，主要就是滨江正荣府以及大东海江山府。

目前，滨江正荣府销售已经接近尾声，高层带装修住宅尾盘售价在30000元/㎡左右，而大东海江山府带装修售价约28900元/㎡，这两个项目同是划片清华附中福州学校。

对此，福州中原市场研究中心总监陈苍松认为，按照目前出让约11442.92元/㎡楼面价，叠加建安成本以及装修费用，预计带装修售价不到20000元/㎡就能回本，这也就为项目未来上市留足叫价空间。

“就是有些想不明白，为何这次大东海不参与竞拍，毕竟，以此楼面价，未来市场一旦继续下行，打击最大的应该就是江山府项目了。江山府的库存还不少。”陈苍松表示。

▍三江口的楼市，预期在不断下探

回顾三江口楼市发展历程会发现，三江口楼市也曾有过辉煌。2017年福州提出“七山两江一面海”的大城市发展理念，正式吹响向海发展的号角，三江口作为“承上启下”的黄金枢纽，区域价值首次凸显。

那一年也正值福州楼市高峰，三江口成为开发商的必争之地，泰禾、万科、中海等房企高调布局三江口，地王频出，房企包装的福州版“陆家嘴”、“城市中轴”等概念利好再次将三江口推向高位。

如今，三江口存量与日俱增。虽然，目前部分楼盘有学区房的加成，去化不错，但是，更多的是成交惨淡。锦江城、天赋都成为这波楼市降价的领头羊。

这实则反映的是市场的预期，以及房企对三江口板块的预期。在市场下行，房企资金紧张的情况下，远郊地块房企首先放弃，于是，我们也就容易理解为何三江口地块低价成交。

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