放松了！这类房产已不再限购！

深圳偷偷放松了！

土地是住宅用地，用途是单身公寓/宿舍的房不限购了。

今天深圳市场传出两个消息：

一个是住宅性质的公寓/宿舍不限购了；

另一个有过贷款记录的，首付成数“5改3”。

我跟几个中介聊了下，第一个消息属实，第二个消息暂时没听说过。

看得出来，很多人都很希望深圳要放松了。

但“首付成数5改3”，这是个深水炸弹，实在是太重磅了，在深圳发生的几率很小，不会轻易用。

大家应该看到了，深圳选择的还是一条相对保守的路，没房的需求实在是太多了，不敢轻易放松限购。

从这一次的偷偷放松就能看出来。

现在住宅用地，公寓/宿舍用途的房不限购，已经可以操作了。

但贷款还是按照住宅算，税费也还是按照住宅交。

看到这里，很多人可能有点懵，因为这个概念大家听得不多，搞不清楚它和普通住宅的区别。

其实你可以把它简单理解为“住宅类公寓/宿舍”，但它不能算严格意义上的住宅，也不能算严格意义上的公寓/宿舍。

这其中最主要的差别——上学问题。

商务公寓属办公类建筑，是不提供学位配套的，但住宅类公寓是可以申请入学的。

深圳市产权登记中心出具的《不动产权资料电脑查询结果表》中，对于不同房屋用途、土地性质的描述是这样的：

1、房屋用途为“住宅”，申请学位时视为住宅类商品房；

2、房屋用途为“公寓”或“宿舍”，但土地用途为“住宅”“居住”或“商住”，使用年限为70年的，申请学位时也视为住宅类商品房；

3、房屋用途为“公寓”或“宿舍”，土地用途显示为“工业”、“办公”、“工厂”或“商业”的，申请学位时视为特殊房产。

也就是说，住宅类公寓和普通住宅一样，在申请学位时都是按照住宅类商品房操作的。

不过也是有争议在的，下文会详细分析。

目前市面上这种类型的房产体量比较大，尤其是对福田南山。

早前房网有网友做过统计，单是福田就大概有50个单身公寓/住宅，比如八卦岭宿舍、桑达大厦、赛格公寓、群星广场A座等等。

新房也有，南山即将要开的御成府，已经开始宣传说不限购了。

不过现在这类房产不限购，多是以二手房为主，像南山西丽的几个宿舍性质的住宅，我下午咨询销售得到的答复是目前还限购。

住宅类公寓放开限购，很多人会多出一个名额。

网传消息称受到这个消息的影响，八卦岭已经卖出了好几套小户型的房子。

所以现在有人猜测这个政策算是打开了深圳限购政策的一个缺口，之后楼市会慢慢暖起来。

说实话，我觉得大家还是过于乐观了，住宅类公寓放开限购，影响面有，但不能说很大。

住宅类公寓/宿舍多是以小户型为主，而且这种模糊属性的房产类型，常见于2004年之前，说白了就是老破小。

老破小的问题很典型，一是居住环境差，二是不抗跌，过去有学位可能还有点支撑，但现在敢于为学位买单的人也不多了。

深圳这一轮跌得最惨的房产，不就是以八卦岭为代表的老破小学区房吗？

深圳是个投资属性比较强的城市，经历这一轮的暴跌，这类房产即使不限购，大家在入手的时候也会犹豫再三。

这是从投资角度来说，从自住角度来说，现在这类房产很多人估计也不会太喜欢。

小户型为主的住宅类公寓/宿舍，意味着总价不会太高，是部分预算不够但对学位有要求的家庭喜欢的房产类型。

这要是过去，确实没什么问题，但现在要另说了。

为学位买单，需要有个合理的价格，价格合理是会有人买单的，但价格虚高，愿意买单的人就不多。

就比如之前涨的太猛以至于虚脱了的八卦岭宿舍，住宅类公寓/宿舍确实是可以申请入学的，但具有不确定性。

很多人可能不懂这个问题，怕大家入坑，所以针对这个问题，我再好好说下。

目前深圳各区的积分入学政策是不一样的，但最终的分数都是由“基础分+加分”两项组成。

基础分一般是看是否深户及购/租房，加分则是看实际居住。

相比于普通住宅，住宅类公寓的短板出在基础分上，但并不是每个区都是如此。

为了方便大家理解，以福田的积分入学政策为例详细说一下。

福田的积分入学政策，基础分分为六类，第一类到第六类的基础分分别是：80、75、70、65、65、60。

要想得到这80分，需要满足：父母在学校报名地段购房（要求住宅用途为商品房，家庭合法产权在51%以上，下同），学生入户在该房产。

到此，你应该就能看出来点不一样了。

限购放松的住宅类公寓/宿舍，很明显就不满足福田入学积分第一类型的积分要求了。（已有此类房产按过往）

也就是说，按现政策买新入市的住宅类公寓/宿舍，积分入学没有优势。

但前面我也说了，并不是每个区都如此，就比如南山，南山的住宅类公寓和住宅入学积分是没什么差别的。

那是不是说南山的住宅类公寓/宿舍就可以放心买了呢？

并不是，深圳早前就有把住宅类公寓/宿舍“降级”的情况，也就是降低住宅类公寓/宿舍的基础分。

这种“降级”可能就是你以前可以积80分，现在只能积75或者是70分。

被降级的原因主要来自身份认同危机，也就是房产证明不如正规商品房“血脉纯正”。

这样来看，住宅类公寓/宿舍就是一枚定时炸弹，不知道什么时候就爆了。

投资和自住都面临危机，不放开限购，未来这类房产的出路很难。

至于说它打开了深圳限购政策的一个缺口，就听听好了。