上海楼市的几大毒瘤，全网最全没有之一

　　无论买房OR卖房，打新OR二手，项目周边的不利因素始终是重中之重。

　　小到垃圾站在不在楼下，大到垃圾焚烧厂、公墓在不在周边，价格影响多少暂且不谈，出售效率和心理影响一定是存在的。

　　不过日常被中介和房东隐瞒、美化的案例比比皆是。

　　今天十郎帮大家规避一下上海的几大毒瘤。

　　垃圾处理厂

　　“侬是什么垃圾？”

　　在上海实行垃圾分类之初，还是江湖上流传的一句玩笑话。

　　监督垃圾投放的阿姨，也是小区内手握大权的象征。

　　不过在垃圾处理厂面前，侬是什么垃圾并不重要，只要是垃圾，都到碗里来。

　　上海的垃圾处理厂，分为3类。

　　垃圾焚烧厂、湿垃圾处理厂、垃圾转运站。

　　以前还有垃圾填埋场，不过现在大多转型了，毕竟焚烧厂效率更高，占地面积更小，更环保。

　　垃圾焚烧厂、湿垃圾处理厂分布图

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　　垃圾焚烧厂

　　上海“知名”的垃圾焚烧厂有：浦城热电（御桥垃圾焚烧厂）、环城再生能源（江桥垃圾焚烧厂）、老港综合处理基地（老港垃圾焚烧厂）。

　　江桥和老港最知名，是因为两家处理量全上海足以大，两家加起来，约占上海垃圾日焚烧量的50%！

　　从焚烧量来讲，浦城热电在各家里面属末流，但它的位置最好，周边辐射居民区又很多，大家自然对其更加厌恶。

　　其他几家的情况，十郎放在下面， 大家自行查看就好。

　　垃圾焚烧厂的影响，目前更多是停留在感性认知上。

　　以目前的焚烧技术而言，二噁英的排放基本都在国家允许的0.1（ng TEQ/m3）以内，处于世界标准的前列。

　　烟囱里排放出的浓烟，大多也是水和二氧化碳。

　　理论终究是理论，周边居民的体感是真实的，三林世博家园的居民经常闻到阵阵恶臭，窗户都不敢打开。

　　《关于进一步加强生物质发电项目环境影响评价管理工作的通知》中规定：“作为规划控制的依据。新改扩建项目环境防护距离不得小于300米。”

　　中国科学院环科所专家赵章元说：“最初参加评审的时候，按照环保局的技术原则，是一千米，一千米以内不许有住户。

　　十郎推断，垃圾焚烧厂的安全距离约为2km。

　　上海冬季季风由北向南，夏季季风由西南向西北，即便在季风影响下，2km也足以覆盖。

　　浦城热电（御桥）2km小区辐射图

　　环城再生能源（江桥）2km小区辐射图

　　浦城热电（御桥）影响小区名单（共46个）

　　三林世博家园、盛世天地、万科新里程、浦发绿城、环球翡翠花园、明丰花园、浦发博园、日月豪庭、浦发御园、未来域城、名嘉新苑、仁恒锦绣世纪、康花新村、汇康雅苑、文汇小区、南新一村、绿星小区、南新二村、欣顺小区、绿川新苑、绿川小区、绿川公寓、联勤小区、紫翠高清苑、绿川家园、鹏丰苑、鹏宏苑、泰德福苑、正德福苑、万科海上传奇、民康园、民乐苑、御桥花园、绿地御桥苑、京浦小区、御桥馨华苑、和合新村、北欧阳光庭园、康桥华庭、华虹东方苑、明纶园、康桥花园、百舸馨苑、康馨花园、颐盛御中环、御桥博翠

　　环城再生能源（江桥）影响小区名单（共48个）

　　海棠苑、绿春苑、合欢苑、樱花苑、瑞香苑、永汇新苑、联星丽景苑、春光家园、申润园、春润园、古浪小区、南里园小区、李子园公寓、真建一小区、清涧新村第二小区、香樟苑、昆仑花苑、安盛苑、清涧新村第六小区、阳光威尼斯、阳光建华城、真建花苑、金鼎香樟苑、真建七街坊小区、嘉美坊、双河社区嘉利坊、嘉善坊、嘉和坊、嘉秀坊、鼎秀园、嘉秀新苑、嘉福坊、逸香园、东珠苑、栅桥社区、江桥二村五街坊、江桥新苑、江桥一村、嘉怡坊、嘉城幸福港、恒嘉花园、香馥湾、嘉城雅颂湾、嘉城爱琴海、嘉城桃花岛、嘉城新航域、华江嘉城、嘉城馥邸

　　那么，垃圾焚烧厂对房价有影响么？

　　对比两个板块的不同类型的小区，垃圾焚烧厂对于价格的影响是实质存在的。

　　有人说，对比的小区周边配套都不一样。

　　这也是没办法的，毕竟垃圾焚烧厂附近的配套就是差，这也是其弊端之一。

　　江桥的垃圾焚烧厂，暂时没有计划关闭，毕竟搬迁和关闭也是需要Money的，江桥的实力，别说改建的资金，就是关掉放弃这些税收的勇气恐怕都没有。

　　御桥据说已经关停，焚烧任务预计会迁到老港去，这里改建为垃圾转运站。

　　不过十郎仔细看了一下工程招标说明。

　　谁能给翻译翻译，这里的焚烧工程处理量，是烧还是不烧？

　　垃圾转运站分布图

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　　湿垃圾处理厂、垃圾转运站

　　相比垃圾焚烧厂，垃圾转运站的影响就要小得多，主要还是异味会影响周边的小区居民。

　　黄浦环城固废转运站，就在2019年受到N次投诉其：垃圾散发刺鼻臭味，垃圾车长期滴漏污水，影响附近居民。

　　后期进行整治，不再运送湿垃圾，仅运干垃圾，加上设备的环境治理，才有所好转。

　　整改后的黄浦环城固废转运站

　　市区尚且如此，其他区域还在运送湿垃圾的转运站，可想而知。

　　提到湿垃圾，就不得不提到最近甚嚣尘上的普陀湿垃圾处理厂。

　　网传是普陀祸害南大的著作。

　　祸害南大真谈不上，主要设施在地下不说，这还隔着条外环+外环绿化带呢。

　　但是对周边小区，尤其是和杨新苑的业主，实在是影响不小。

　　毕竟运湿垃圾的垃圾车每天在家附近跑，滴漏污水、噪音干扰、垃圾堆放的气味，距离过近绿化带也爱莫能助了。

　　不过人家选址、设施、环保、排放各方面都符合要求，恐怕不是和杨新苑一家业主阻止得了的。

　　湿垃圾处理厂名单

　　墓地

　　墓地一直是大家非常忌讳的。

　　相比垃圾处理厂带来的直接生理性影响，墓地的心理影响更大。

　　虽然大家都不信，但这几千年的传统，依然让我们对这方面的事情避之不及。

　　上海的墓地分两类：公墓和安息地（骨灰堂）。

　　简单来说，就是一个摆墓碑，一个摆牌位。

　　公墓分布图

　　安息地分布图

　　两种墓地对房子的影响没什么差别，位置也大多数都在外环外。

　　公墓只有宝山的宝凤瞑园在外环内，北外环和中环距离过远的弊端，在这里竟然也有体现。

　　有趣的是，上海是全国百强公墓保有量第一的城市。

　　即便如此，苏州的公墓也快被上海人买光了，以至于苏州后来出台了公墓限购政策。

　　网友对苏州公墓限购的评论

　　大家对公墓心有芥蒂，那么公墓对房子是否存在实质的影响？

　　2017年，是南大首次开售住宅，当年开盘的保利熙悦和招商中环华府，至今仍是南大板块的标杆小区代表。

　　两个项目刚开盘时，保利均价5.1W，招商均价5.4W，两个小区学区一样、受到南大辐射一样、步行到地铁的距离也一样。

　　时至今日，保利均价7W，招商均价7.5W，无论是成交量还是带看量，都相差无几。

　　保利涨幅37.3%，招商涨幅38.9%。

　　从小区整体来看，公墓并没有什么影响。

　　即使拉到小区内部，保利熙悦西边（靠公墓）和东边的也没有太大差距，99㎡总价能差20W已经顶天了，甚至不乏东边比西边还便宜的。

　　要知道，开盘的时候西边就比东边便宜。

　　2021年周浦的浦发东悦城，即便是传说中的监狱+公墓双景房，依然以71.2分的高分，迎来哄抢。

　　有人说，那是因为浦发东悦城比同期的新房便宜很多。

　　你会这么比，就说明你已经把两个产品当做对等产品了，而不是把公墓作为了拉低产品价值的因素。

　　总体来看，公墓的影响并不想我们想得能够大幅影响整体涨幅，毕竟上海公墓那么多，外环外都有涉及。

　　上海已经进入了郊环时代，公墓是无法规避掉的现实。

　　现在公墓整体建设也确实很好，从外墙看进去，二级以上的公墓都像公园一样，在感官上也没有太多影响。

　　那公墓不可能一点影响没有吧，毕竟大家依然忌讳。

　　有，影响出售速度。

　　即便是强如融创未来金融城，到了临近公墓的时候，也会门可罗雀。

　　保利熙悦西边价格并不低，但出手速度一定没有东边快。

　　殡仪馆

　　新湖青蓝国际开盘之前，就不止一个客户问过十郎：

　　殡仪馆远不远？冒不冒烟？影不影响后期升值？

　　上海的殡仪馆分两类：有火化的、没火化的。

　　殡仪馆分布图

　　徐汇的龙华殡仪馆、虹口的西宝兴路殡仪馆，都是上海市三大馆之一，但是没有火化，以仪式为主。

　　两个馆的火化任务，都交由闵行的益善殡仪馆负责，因此，整个市区的火化任务，都在益善殡仪馆这边。

　　剩下的就是非市区外的各区，都有自己的殡仪馆，来承担各区的工作任务。

　　相比墓地，殡仪馆可能更加让人避之不及。

　　毕竟有一家殡仪馆，就有一条街的殡葬一条龙服务，

　　西宝兴路殡仪馆附近店铺

　　不过也仅限于此，即便是承担火化任务的殡仪馆，也不会有烟产生，这也是环保局严格要求的。

　　说到价格，因为大多数承担火化任务的殡仪馆都在远离居民区的位置，我们还是以西宝兴路殡仪馆周边情况入手。

　　2001年西宝兴路隔壁的广联新苑均价6.5-7W，相距离不远1997年的申地公寓，均价8W以上。

　　殡仪馆可谓影响的深沉啊。

　　好在基本只对能看得到的小区有影响，即便是隔了一条街，影响都会大幅削减，毕竟一街之隔1999年的申地苑，都能挂到9W上下。

　　只要把握好距离，殡仪馆倒也不必过于避讳。

　　高压走廊

　　御桥的两大”特产“，垃圾处理厂&高压线，都是被御桥人民吐槽多年的存在。

　　高压线学名叫高压走廊，顾名思义就是像走廊一样，又宽又长。

　　学术上已经论证过，高压走廊的辐射影响还不如手机辐射大，大家不必过于担忧。

　　根据《城市规划相关规定》一般3.5万伏的高压线塔与居民楼的水平距离是5米，11万伏的10米，22万伏的15米，50万伏的25米。

　　超过这个距离即使有辐射，也是非常小的了对人体也不会造成伤害。

　　除此之外大家更在意的是，在不在我家窗口，谁也不想早上一打开窗帘，就看到密密麻麻的高压线，感觉都影响采光！

　　十郎盘点了外环内，十郎知道的几个高压走廊，供大家参考。（这可能是全网第一个标注高压走廊的）

　　御桥高压走廊

　　江桥高压走廊

　　徐汇中环高压走廊

　　杨思高压走廊

　　上海正在进行外环内高压走廊入地项目的逐渐落地，当然“逐渐”的时间周期是不可预估。

　　毕竟高压走廊入地的成本巨高，大概是架空的7-8倍。

　　京华时报，曾登了一篇文章，说北京市电力局，为了颐和园的景观更好，做的高压线入地工程，5公里多花了4亿元。

　　平均1公里8000W，北京建地铁1公里成本大概是1-2个亿，大家可以估算下家门口的高压线入地需要多久。

　　至于高压走廊是否影响房价的问题。

　　整体而言是有限的。

　　御桥万科就挨着高压线，依然卖到10-12W；

　　前滩起来后，杨思价格依然跟着水涨船高；

　　别看徐汇中环的高压线不顺眼，真出了个新房项目，你买是不买？

　　价格的根源还在于这里住着什么样的人，并且吸引什么样的人来这里置业。

　　加上2015年就开始对高压走廊下建设公共绿地的探索，如今已经非常成熟，真正影响到家庭居住体验的高压走廊，仍是少数。

　　更多的还是对板块城市界面的影响，不过在御桥万科内部生活，基本感受不到高压走廊的存在，这也是城市界面好的另一种体现形式吧。

　　十郎有话说

　　不利因素只是相对于房产和居住而言，但终究是城市生活的重要组成部分。

　　江桥垃圾焚烧厂，年产电量1.8亿度。

　　高线走廊保证了我们有更多的绿地公园和电量的稳定传输。

　　对每个人都是城市的重要功能之一，只是从人性而言，每个人都不希望在自己家罢了。

　　那必有人为你的方便，而负重前行。