二手房能互换，合肥这一模式如何落地，对中介有何影响？

记者 | 孙梅欣

随着近期各地进一步调整购房政策，部分城市也搭建新的房产交易平台。

12月8日，合肥市房产局联合相关部门搭建的二手住房互换平台正式上线。据大皖新闻报道，通过该平台，合肥市区范围内取得不动产权证书（含房屋所有权证书）并可上市交易的存量住房，可以进行产权互换。

房屋拥有人可以通过政府搭建的公益性换房平台，有换房需求的用户可以免费通过平台登记置换意向、选房看房、签订换房协议。

换房平台包括线上线下渠道，既可以通过网上的合肥市房地产信息综合服务平台，或者“合肥住房”小程序，也可以通过线下合肥市住房租赁发展股份有限公司（以下简称“合房公司”）的8个门店，协助办理住房置换业务，合房公司将免费提供房屋互换服务。

在合肥之前，杭州、苏州等城市都在今年陆续上线了二手房交易平台，但像合肥这样搭建互换平台，实现房屋拥有人的产权流动方式却并不多见。

合肥的换房平台上线后，对于互换房屋过程中的定价、交易、缴税等问题，也受到了众多关注。

平台服务免费，互换细节待明确

界面新闻通过“合肥住房”和合肥市房地产信息综合服务平台看到，目前已经上线“置换房”入口，置换房源和置换发布都需要用户进行实名认证。

另外，合房公司8家线下服务网点之一的合肥承寓门店，其相关工作人员告诉界面新闻，如果房屋拥有人有意愿互换房屋，可以通过线上小程序登记，需要提交房屋产权证、房主身份证、房屋照片等信息，以保证发布人和发布房源的真实性。

“发布自己持有的房屋信息之后，还需要登记房主希望置换后的房源所在区域、面积、楼层、户型等资料，以等待相符合房源的信息匹配。”该工作人员告诉界面新闻，如果满足期望的房源出现，并且对方房主想置换的房屋条件和原房主发布房源相匹配，那么就可以实现房屋互换。

该工作人员表示，互换需要满足的不是单方面对房源需求的匹配，是“你看上我的房子，我刚好也看上你的房子”的双向奔赴：“平台提供的是信息综合、大数据匹配功能，相当于撮合作用。”

而对于房屋的定价问题，该工作人员表示，房屋可以交易，由双方自主定价，但也需要参考市场同类价格，双方进行协商后互换或者补差价：“这和二手房交易类似，肯定不能与市场价偏离太大，如果想尽快互换，定价低一些成功率更高。”

对于契税如何缴纳，该工作人员表示，交易契税按差价缴纳，税费支付由双方协商完成，可以各自支付也可以转嫁支付。如果一方房屋还有贷款，需要结清后才能过户。

由于平台刚刚上线，该工作人员认为，很多细节问题还需后面完善清晰：“例如房贷涉及银行系统，贷款是由原房主结清，还是下家补齐后再贷款，具体细节问题目前还没有明确，我们已经向上级汇报等待反馈。”

互换房屋平台上线后，合肥市场表现出一定积极性。界面新闻在存量住房置换服务平台上看到，到12月9日发稿，已有94套置换房源上架。

承寓门店的工作人员也表示，仅业务上线首日上午，就已经接到几十个咨询电话：“交易环节、看房过程中，如果用户对过户流程不熟悉，线下工作人员可以陪同，整个互换环节我们提供免费服务。”

目前该互换服务还在试点期，试点时间为2022年12月至2023年底。

另外需要注意的是，有学区房互换需求的用户，房屋互换交易后的学位，按合肥现行“市区学区内成套住房入学年限政策”执行。

对于该政策的细则，据合肥市人民政府官网介绍，自2021年秋季入学起，市区公办学校招生入学实行“同一套住房，6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位，多胞胎、二孩（多孩）等符合法律法规规定情形的除外。今年合肥也继续执行该政策。

老政策新方式，但成功概率较小

对于合肥推出房屋互换平台的效应，一位当地房地产业内人士表示，互换平台类似贝壳中介，不过有政府搭建的公益性质：“只要想卖房，都可以挂在上面，同时你想买的区域、要求也填写好，系统就能帮助匹配需求。”

尽管通过公共平台实现房屋互换的方式在目前市场上较为少见，但业内人士指出，这一方式并非首创，按照法律法规很多城市都可以实现房屋置换，但由于成功率较小，因为很少有城市为此专门设立平台。

“这一方式的好处在于，由于双方是对房屋补差价，因此在房屋差价不太大的情况下，降低换房时的资金压力，并且节省了交易契税，一定程度上可以提高二手房的交易流动性和活跃度。”南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉表示。

但他直言，由于互换是要双方都看上彼此的房屋，成功概率非常小，多年来市场上能达成互换交易的房源量很小。

据中原地产首席分析师张大伟介绍，房屋互换方式数十年前在大城市较为常见：“由于当时交通不方便，单位分房又没有市场化交易渠道，才会换房，并且换房双方为熟人交易较多，陌生人的情况很少。”

他认为，在当下二手房市场交易相对冷清的情况下，直接交易都很难，换房成交的难度更大，因此目前来看对二手房中介的交易量影响不多。

作为二线楼市热点城市，今年合肥的二手房交易量较为活跃。中指研究院数据显示，到今年10月，平台显示合肥的二手房成交量已经超过3.1万套。

另据贝壳公布的数据，合肥2021年二手房成交量为2.8万套。这意味着，在市场面临调整之际，合肥今年的二手房成交量依然高于去年，且居民换房的需求较大。

在房价方面，安居客数据显示，2022年12月，合肥全市二手房均价为16196元/平方米，环比上月下跌0.1%，同比上升2.34%，较今年1月15949元/平方米的均价上涨1.55%。

新房方面，虽然成交量大幅下滑，但均价却依然在上涨。中指研究院数据显示，截止到2022年11月，合肥今年新房成交38420套，同比去年下降41.18%；成交均价为19438元/平方米，同比上涨27.3%。

中指研究院指数事业部总经理曹晶晶表示，此次合肥搭建线上服务平台，开启二手住房互换服务新模式，旨在解决职住分离问题。此举将二手房交易由传统中介带看撮合转向政府平台主导，可降低部分交易成本，对购房者需求释放有一定利好。

但同时需要注意的是，二手房互换交易政策仍有一定制约，互换交易后的学位按现行政策执行，并未进行放宽以促进交易。

同时，由于二手房之间房屋状况差异较大，购房者对于价格接受程度不一，匹配人群相对较少，适用人群或较为有限。后续的政策效果，仍有待进一步观察。