上海第四批供地成交126.78亿元，国企占主导民企黑马突围

今天，上海第四批集中供地正式出让，6幅地块中4幅地块仅有1家竞买人参与，均为底价成交，另有2幅地块为竞价出让。最终，6幅地块成交总金额126.78亿元，5幅地块被国企、央企包揽，至此上海今年的集中供地出让活动正式收官。

上海第四批供地成交结果

20家房企围猎2幅宅地，佳运和国贸幸运拿地

今日土拍关注度较高的是两幅竞价出让的地块，在上午进行直播的是宝山区顾村镇共富社区N120901单元E1A-05地块，多达12组竞买人参与该幅地块的争夺。

从网传名单来看，有招商、保利、华发&越秀、建发、中铁等头部房企，也有国贸、金茂、象屿、上海城投、大家等地方国企、央企。最终经过23轮的快速出价，地块进入一次书面报价环节，上海佳运置业从众多房企巨头中突围，成为本轮土拍中最大“黑马”，成交价20.796亿元，溢价率9.45%。

佳运置业是上海本土的民营房企，今年在第一轮供地中就有它的身影，曾拿下宝山和金山的两幅地块。佳运置业知名度不高，不过此前在上海也开发了浦东康桥的仁和都市花园、川沙的佳洲新苑等项目。

本次出让的顾村地块位于外环内，附近有1号线呼兰路及18号线大康路站（在建），出行较为便利，通过地铁或南北高架能方便到达静安区，周边的新盘有建发央玺。

出让信息显示，地块出让面积3.46万方，容积率1.8，未来或打造为低密洋房别墅社区或高低配社区。价格方面，地块的房地联动价基本没有变动，地块西侧的宝山区顾村N12-1101单元08-04地块在今年第二批供地中被华发摘得，房地联动价为65696元/平。

而下午直播的是青浦区赵巷镇佳恒路南侧B3A-01、B3A-02、B3B-01地块，该幅地块同样热度颇高，8组竞买人参与地块的竞拍。经过33轮的轮番竞价，地块同样进入一次书面报价环节，最终国贸地产以32.88万元的最小价差，成功摘得该幅地块。

地块位于金地虹桥峯汇项目西侧，距离17号线嘉松中路站仅约500多米。青浦赵巷这宗地块分为3个子地块，都是纯住宅，此前在土地推介里是分开来的，这次打包成1宗地块出让，体量并不算小。

出让信息显示，地块出让面积61415.1平方米，容积率2.2，纯住宅用地，未来会提供1325套住宅，该幅地块的房地联动价为54500元/平，比起即将认购的金地虹桥峯汇51900元/平的价格有了较大的涨幅。

金地虹桥峯汇项目已于11月27日开盘，首推538套房源吸引了1086组客户认购，认购率202%，入围积分51.5。

另有4幅地块仅有一名竞买人参与，最终均为底价成交。上海苏河湾集团以4.88亿元摘得市中心静安区中兴社区C070202单元313-07地块。

该地块属于商业、住宅和教育综合用地，体量本身就很小，仅有5000多平，未来可售新房下限为65套，房地联动价为12.5万/平。出让信息显示，地块住宅占比35%，学校占比35%，商业占比20%。地块虽然位置极佳，不过有教育和商业部分，住宅体量更是少得可怜，没有太多利润可求，对于品牌房企而言拿地意愿自然很低。

青浦区有两幅地块出让，华新镇地块最终被广东国企中交城投以底价摘得。华新地块不受开发商待见并不让人意外，由于地块的起始价并不低达到了48.76亿元，加上地块体量很大，还有大量的商业部分，前期投入较大。此外，华新板块距离轨交站点较远，商业配套能级也不高，因此未来新房去化周期或许会很长，间接拉长了开发商的回款周期。

嘉定区安亭镇汽车城核心区JDC3-1101单元04BB-01、04BC-10地块则被地方国企嘉定汽车城摘得。

嘉定本次出让宅地位于安亭新镇，距离轨交站点在1公里以内，周边有嘉亭荟城市生活广场、新源路商圈等。该幅地块属于商住办综合用地，住宅规模仅有389套，地块房地联动价为39600元/平，较此前板块新盘37000元/平价格略有涨幅。

而自贸区临港新片区万祥社区地块是本轮土拍相对冷门的地块，最终中铁和临港城投以10.25亿元获得。地块为纯住宅用地，容积率为1.2-1.4，房地联动价29400元/平，地块不远处是此前一度停工的颐景园江南院项目。

全年出让金近3千亿，未来土拍或回归少量多次

回顾今年上海全部4批次土拍，共出让涉宅地块115幅，总出让面积达到547.8万方，相比去年3批次供地出让面积453.02万方，增长了20.9%；总出让金额达到2839.5亿元，同比增长约64.7%。

总体来看今年集中供地无论是从供应量还是出让金额都相比去年有大幅增长，并且顺利完成了今年既定的土地出让目标。

2022年上海四批次土地出让情况

虽然第四批供地缩水至6幅地块，却依然呈现出两极分化的态势。4幅地块底价成交，而2幅竞价地块多达20家房企参与报名，且都触发了中止价。从地块性质来看，两幅竞价地块均为纯住宅，而房企对于商住办综合地块的拿地热情并不高。

从拿地的企业来看，依然是国企、央企或地方城投占主导，虽然在10月财政部发布《通知》，提出不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，从今日土地出让结果来看，依然有多幅地块被地方国企“托底”。

从报名情况来看，仅有少量民营房企参与本轮土拍争夺，其中不乏就有“爆冷”拿地的佳运置业。不久前国家出台了“三支箭”等金融救市政策，不过对于绝大多数民企而言，当下的重点工作可能是还清债务，保交楼，并非直接把重心放在投资上，由此来看短期内民营房企参与土拍的意愿还不强烈。

当然，地块数量少了，个别热度较高地块吸引了多家房企扎堆竞夺，例如宝山顾村的这幅低密宅地，有多达12组竞买人参与竞拍。而今日出让的青浦区赵巷镇佳恒路南侧地块同样有多达8组竞买人，并且多为知名品牌房企，可见优质地块人气居高不下。

随着第四批供地收官，今年上海的集中供地也落下了帷幕。从近期全国各地的集中供地来看，呈现出少批量多批次的行情。

对比2021年全年限定的三批次宅地集中土拍，今年多个城市的宅地出让明显变得更灵活，部分城市如无锡、苏州、长沙等更推出了第五批，武汉甚至由去年的三批次变成今年的六批次，虽然供地次数变多，但每批次的供应宅地数量有所减少。

随着各城市因城施策，未来集中供地或逐渐常态化，并逐渐回归到少量多次的供应节奏。