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六年来首次未提“房住不炒”,实在是因为没有这个必要了

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12.6日政治局会议召开了,这次大家留意到整篇报告都没有提到“房住不炒”,要知道,首次提出“房住不炒”也是2016年12月份的工作会议,每年12月份的工作会议对来年的经济工作具有很强烈的指导性和方向性。对此有人有两种理解:

第一种是认为现在房屋空置率高,房企负债率高,房子依然卖不动了,如果再提这个,房地产市场就真的会一蹶不振,所以不提这个,意味着可能不再打压炒房,房地产市场即将走出低谷。

第二种认为,经过三年的疫情防控,经济发展已经陷入了疲态,老百姓手里的收入不多,没有那个多余的经济能力再去投资房产。现在最关键的是如何恢复各行各业到疫情之前的水平,提振信心,先让经济发展起来是首要考虑的,昨天会议提到的一个是扩大内需,那就是要在这上面做文章。此时的房地产不仅不能再促进,应该要放弃甚至更要打压。

我个人更加倾向于第二种理解,会议上压根就没提到房地产,主要的基调就是一个“稳”字,稳增长、稳就业、稳物价。但也含沙射影的点出了房地产的风险问题需要防范与化解,光去年就有超过200家房企破产倒闭,留给银行一堆坏账,今年必须要稳中求进,房地产这个吸血的毒瘤必须要割掉了。现在国内的房企负债率普遍很高,如果不进一步收紧对这些房企的贷款,只怕更会拖累国民经济的发展。

有人认为房地产才是最大的内需,会议提到了扩大内需,也就是说未来可能要鼓励刚需和改善性住房需求。但这个方向不对,不能从需求端来刺激,从已经出台的政策来看,似乎没什么作用,看房贷比例一降再降,但还是无法刺激买房。关键的问题是,房价经过这几十年的上涨,已经大大超过了老百姓的心理承受能力了。你想鼓励大众买房子,那就得降房价。比如人人都想开豪车,但不是什么人都能买得起,怎么办,豪车降价就能买得起。这就是供给侧需要改革。

看看现在的日本,东京市区房价均价41000人民币一平方,除东京外的城市房价最高的就20000人民币一平方,大多数城市的房价平均在3000-7000人民币一平方,日本的房贷利率只有1.4%,日本的上班族平均年薪接近24万人民币,接近中国一线城市平均年薪的2倍。首付3成才是房价的真正价值,中国房价租售比普遍都60年以上,3成首付,就是20年,刚好就是国际定义的房价合理租售比(东京现在的租售比是13年),一些业主特别是豪宅的业主,组群先把房价提高一倍,比如12万高到25万,然后折合7成从银行贷款,相当于18万卖给银行。银行有多大胆,利息有多大产。

银行靠着全世界主要经济体最高的房贷利率做着高枕无忧的收割生意,一旦飘了,也会被沦为收割主体。如果房地产是个商品的话那就应该允许跌,如果不允许跌这就是个旁氏骗局,为什么必须每年涨一点,因为不涨一点,就无法覆盖银行利息,那些炒房的资金就要出来,那这个旁氏骗局就会玩完。当年美国的房地产泡沫也是这样发生的。

所以我认为,中央已经在下决心去地产化,房地产过了30年的鼎盛期,是时候回落到地平线上了。未来一定是以高科技产业、制造业和服务业为重心。

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