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惨遭挤兑!美国房地产泡沫破裂迹象初显,黑石紧急限制8800亿规模基金赎回

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实习记者:唐玉莲

近日,据彭博社报道,由于投资者的赎回请求激增,黑石限制了旗下规模高达1250亿美元(约合人民币8800亿元)房地产投资基金BRIET(Blackstone Real Estate Income Trust)的提款。

此后,黑石集团(BX)的股价一度下跌,在上周四早下跌7.1%后,截止发稿,该股在12月5日与6日两个交易日中分别下跌3.75%与3.95%,目前股价为78.73美元。

据华尔街见闻消息,黑石集团在11月仅满足了BRIET投资者赎回请求的43%。黑石在通知中补充说,12月它只允许投资者赎回该基金净资产的0.3%。而根据最新的规定来看,为了缓解资金赎回压力,黑石通知投资者可以在任何一个季度赎回最多5%的份额,每月最多赎回2%,以防止其持有的非流动性房地产被抛售。

据彭博社报道,此次黑石集团的赎回请求主要是来自亚洲的投资者,但是无论这些投资者来自哪里,这样的赎回请求行为都将使黑石集团的房地产投资业务变得更加的困难。

根据证券时报报道,有分析人士指出,黑石这只基金目前遭遇的状况体现出了房地产作为底层资产的特点,就是流动性差,一旦面临赎回,即使规模不大也会引发赎回限制,但这看似保护性的条款,却很容易引发流动性的挤兑。

事实上,黑石集团的房地产投资基金BRIET一直以来都表现得很强劲,特别是与其他地产股相比而言。据彭博社消息,2022年以来,该基金的正向回报率达到了9.3%。与之相应的,Vanguard的公开上市房地产指数基金今年下跌超过22%。

从BRIET的资产组合和资产质量来看,公司大部分投资组合投资于租赁住房和工业设施,如仓库和物流枢纽,这些都是房地产行业最热门的部分。其中只有约3%的部分在写字楼行业受到了一定的冲击。

然而,之所以表现强劲的BRIET会面临众多投资者的赎回请求,主要是因为近来美国房地产市场的种种迹象加剧了人们的担忧。

毕马威(KPMG)首席经济学家Diane Swonk认为,这表明金融市场对美国房地产泡沫破裂的担忧日益加剧。他预计2023年美国的房价或将继续下跌15%。

无独有偶,信安环球投资公司(Principal Global Investors)的首席策略师Seema Shah在谈到未来可能出现的陷阱时表示:“我们必须小心,利率已经急剧上升,一些资产类别将受到影响。而几个月来,REITS都有出色的表现,但当你有这种表现时,投资者不会对加息等传统基本面信号作出反应。”

在本轮货币紧缩周期中,美联储今年已将政策利率上调375个基点,至3.75%-4.00%区间,这是自20世纪80年代抗击通胀以来最快的加息周期。

据标普CoreLogic Case-Shiller全国房屋价格指数显示,受美联储此前采取极度宽松货币政策等因素的影响,2020年3月-2022年6月期间美国房价整体涨幅达到42%。

但值得注意的是,随着今年以来美联储持续大幅加息,美国房价涨得快,跌得更快。目前美国主要城市房价已出现连续多月下跌,且成交量快速萎缩。

“在美国房地产成交量与价格双双持续回落的情况下,越来越多资金开始担心房地产信托投资基金将受到波及,导致坏账资产激增与净值大幅下跌,不如早早赎回资金避险。”知情人士指出。

正如21世纪经济报道所指出的,当前由于市场对美国房地产市场未来发展普遍悲观,已盈利的BREIT反而成为众多高净值投资者与资管机构争相获利了结的对象。

据中国基金报报道,为了应对基金赎回,黑石正在紧急筹划出售拉斯维加斯赌场等地产项目,计划出售其持有的两家赌场的50%股份,估值在13亿美元左右。显然光靠卖赌场只是杯水车薪,仅11月的赎回请求就已经超过了20亿美元。如果美国持续加息,房价持续下跌,将会引发更大规模的赎回潮。

与此同时,华尔街见闻也指出,如果黑石等机构不能取得投资者信赖,为应对赎回压力,其手中其余各类资产也难逃抛售命运,考虑到金融机构之间复杂的交叉违约风险,一场类似08年雷曼危机的房地产风暴或难以避免。

不过,摩根士丹利的Michael Cyprys表示,市场对该消息的反应"过度了"。该分析师在一份研究报告中写道,尽管赎回请求、年终税收规划决策和投资者重新配置的限制可能在短期内刺激更多赎回,但强劲的业绩记录、支持性的市场基本面以及宏观背景改善的空间,应有助于缓解潜在的流出压力。

据金吾资讯最新消息,蒙特利尔银行分析师James Fotheringham将黑石集团(BX)的目标价从109美元下调至90美元,并维持与大市一致评级。Fotheringham在研究报告中告诉投资者,为了应对不断上升的赎回要求,黑石对旗下房地产投资信托基金BRIET开始执行先前披露的赎回限制,这对于该集团的中期增长而言可能是一个重大的逆风。Fotheringham还对黑石2022年的每股收益预期下调0.06美元至5.04美元,将2023财年的每股收益预期下调0.39美元至5.50美元。

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