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机构:明年全国房地产市场销售将量价趋稳,开发投资额仍面临下行压力

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12月7日,中指研究院发布《中国房地产市场2022总结&2023展望》报告。

报告显示,2022年,房地产政策进入全面宽松周期,在“房住不炒”总基调指导下,监管部门多次出台利好政策,从支持需求端到支持企业端,政策力度不断加大,同时也为地方因城施策释放空间。

据中指研究院监测数据,2022年已有超300省市(县)出台政策近千条,达到近年峰值,政策力度进一步加强,对需求端政策的优化频发,多地房贷利率达历史低位。进入11月,多项重磅政策落地,“金融16条”允许房企债务展期并加大对房企融资支持力度,后续商业银行积极跟进落实资金支持,“第二支箭”“第三支箭”接连落地,政策整体呈现出落地快、范围广、规模大的特点。

前11个月百强房企销售额同比下降42.1%

从市场情况来看,2022年1-11月,根据中国房地产指数系统百城价格指数,百城新建住宅价格累计上涨0.06%,涨幅较去年同期收窄2.4个百分点;百城二手住宅价格累计下跌0.55%。

报告指出,下半年以来,受市场下行压力加大、居民购房预期持续走弱、房企打折促销等因素影响,房价持续下行。至11月,百城新建住宅价格已连续5个月环比下跌,超半数城市房价环比下跌;百城二手住宅价格已连续7个月环比下跌,四分之三城市价格环比下跌。重点100城1-11月新建商品住宅成交规模同比下降36.7%,尽管需求端政策不断优化,但多地疫情反复、“断供”事件频出等超预期因素导致房地产市场修复不及预期,年底市场表现未见好转。

土地市场方面,受房地产市场持续调整、房企资金承压影响,政府推地及房企拿地意愿均不足,全国300城住宅用地供求两端均缩量明显,绝对规模均降至近十年同期最低水平,成交楼面价结构性小幅上涨,流拍撤牌率仍在高位,土地底价成交占比持续走高。民企拿地意愿不足,央国企二批次后拿地渐显乏力,地方国资拿地金额占比逐批次走高,托底现象明显。

从房企端看则更为明显,2022年1-11月,TOP100房企销售额同比下降42.1%,16家房企业绩超千亿,较去年同期减少16家;拿地总额同比下降50.5%,头部企业投资呈现向核心城市聚焦、强化城市和区域深耕;房企融资规模同比降幅近五成,成本小幅上升,新政下融资蓄势待发。

明年全国房地产市场销售将量价趋稳

展望2023年,中指研究院报告显示,中央继续坚持“房住不炒”基调不变,供需两端政策均有继续优化空间,政策力度有望进一步加强,核心一二线城市特别是核心二线城市,政策优化空间较大,如限购、“认房又认贷”等方面有望继续调整;企业合理融资需求将继续得到支持,房企融资链条有望进一步畅通,企业资金面有望得到改善;“保交楼”仍然是侧重点,专项借款及配套资金加快落地,有望取得更多实质性进展,共同促进购房者预期好转。

在此背景下,根据“中国房地产业中长期发展动态模型”分析,中指研究院预计2023年全国房地产市场将呈现“销售量价趋稳,新开工面积调整态势难改,投资或继续下行”的特点。需求端,乐观情形下,全国商品房销售面积有望实现正增长,但在中长期住房需求释放动能减弱的背景下,增幅或有限;中性情形下,商品房销售面积或与2022年基本持平;悲观情形下,市场预期和信心修复不明显,商品房销售面积继续回落,降幅或在3.6%左右。

供应端,新开工一方面受销售端恢复节奏制约,另一方面,近两年土地大规模缩量、企业资金压力大、可售库存规模较高等因素亦拖累新开工规模,2023年,新开工面积或继续下降。投资方面,新开工缩量、土地购置费继续下行仍将制约开发投资额恢复,“保交楼”政策持续发力下,竣工面积有望逐渐改善,进而对开发投资形成支撑,2023年房地产开发投资额仍面临下行压力。

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