惠州旧改周报 | 惠阳深入解读“三旧”改造暂行办法等政策文件

2022年第48周惠州城市更新市场周报

（11月28日-12月4日）

本期看点

政策动态

• 住房和城乡建设部办公厅发布《关于印发实施城市更新行动可复制经验做法清单（第一批）的通知》

• 农业农村部发布关于《农村宅基地管理暂行办法（征求意见稿）》公开征求意见的通知

• 广东省自然资源厅发布关于向社会公开征求《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见（修订稿）》意见的公告

• 惠州市人民政府办公室《关于印发惠州市加快发展保障性租赁住房实施方案的通知》

行业动态

• 多部门密集出台政策措施——推动重大项目加快建设

• 证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问

• 住房和城乡建设部公布首批装配式建筑发展可复制推广经验清单

• 城市建设司：2022年1—10月全国新开工改造城镇老旧小区5.21万个

• 惠州市仲恺高新区惠环首个城市更新单元回迁选房

• 惠阳区党的二十大精神文明实践讲堂开讲：深入解读惠阳区“三旧”改造暂行办法等政策文件并举行专题协商会议

• 惠州市惠东县自然资源局高站位谋划大格局，精心做好县级国土空间总体规划编制

项目动态

• 本期，惠 州市暂无 项目动态。

市场资讯

• 
  

  一级市场：本期惠州全市有3宗土地供应，21宗土地成交

  
  

• 
  

  二级市场：新增预售证8个，一手房网签1609套，网签面积14.98万㎡

  
  

01

政策动态

1.住房和城乡建设部办公厅发布《关于印发实施城市更新行动可复制经验做法清单（第一批）的通知》

文号：建办科函〔2022〕393号

发文机关：住房和城乡建设部办公厅

发布日期：2022-11-25

文件要点：

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1、建立城市更新统筹谋划机制。（1）加强工作统筹和督查考核：①北京市党委、政府主要负责同志亲自推动；②山东省潍坊市建立城市更新工作联席会议制度；③宁夏回族自治区银川市强化城市更新工作考核；（2）建立城市更新制度机制：①辽宁省出台省级城市更新条例；②重庆市统筹谋划城市更新制度、机制和政策；③江苏省细化明确城市更新七大任务要求；（3）将城市体检和城市更新紧密衔接：①上海市开展市、区两级城市体检评估；②重庆市开展城市更新专项体检；③湖南省长沙市把城市体检作为片区更新前置要素；（4）建立城市更新规划编制和实施工作体系：①北京市建立“总体规划—专项规划—街区控规—更新项目实施方案”的城市更新工作体系；②江苏省南京市探索全链条城市更新项目实施体系；③江西省建立城市更新规划编制体系。

2、建立政府引导、市场运作、公众参与的可持续实施模式。（1）建立存量资源统筹协调机制：①辽宁省沈阳市探索跨项目统筹运作模式；②安徽省合肥市探索片区更新“肥瘦搭配”模式；（2）通过长效运营收入平衡改造投入：①四川省成都市探索全过程一体化推进模式；②重庆市探索“政府+企业+居民”共同实施模式；③江苏省苏州市探索老菜场更新的“市集模式”；（3）构建多元化资金保障机制：①四川省成都市设立城市更新专项资金；②安徽省铜陵市积极争取开发性金融机构支持；③上海市设立城市更新基金；④山东省潍坊市减免城市更新项目行政事业收费；（4）建立多元主体协同参与机制：①江苏省苏州市吸引社会力量参与城市更新；②重庆市九龙坡区开展“三师”进社区行动；③江苏省南京市推动城市更新共商共建共享。

3、创新与城市更新相配套的支持政策。（1）完善土地政策：①上海市完善零星用地整合利用方式；②重庆市鼓励用地指标弹性配置；③湖北省黄石市给予存量用地用途转换过渡期政策；（2）优化审批流程：①北京市简化简易低风险工程建设项目审批要求；②河北省唐山市分类制定简化审批流程方案；③湖北省黄石市建立城市更新项目审批“绿色通道”。

http://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/2022-12/03/content_5730064.htm

2.农业农村部发布关于《农村宅基地管理暂行办法（征求意见稿）》公开征求意见的通知

发文机关：农业农村部

发布日期：2022-11-28

文件要点：

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1、明确宅基地的定义及性质。（1）宅基地的定义：指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住宅、附属用房和生活庭院等用地；（2）性质：宅基地属于农民集体所有，依法依规无偿分配给本农村集体经济组织成员、以户为单位占有使用。宅基地不得买卖。

2、明确布局和用地标准。（1）农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过本省、自治区、直辖市规定的标准；（2）人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以探索多种方式，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。不得强制农村村民搬迁退出宅基地、集中上楼居住。

3、明确宅基地的申请要求。农村村民有下列情形之一的，可以以户为单位向行使宅基地所有权的本农村集体经济组织申请宅基地。农村集体经济组织不健全的，向所在的村民小组或者村民委员会提出申请：（1）家庭无宅基地的；（2）因子女结婚等原因确需分户居住，现有宅基地无法满足分户居住需求的；（3）因自然灾害、政策性搬迁、政府规划实施等原因，需要重新选址建设住宅的；（4）法律、法规和省、自治区、直辖市规定的其他情形。对前款第（3）项的情形在宅基地分配中优先予以保障。夫妻双方属于不同的农村集体经济组织成员的，应当结合实际生活居住情况，按照村规民约或当地风俗习惯，在其中一方所在集体申请宅基地。

4、明确不予批准宅基地申请的情形。农村村民申请宅基地，有下列情形之一的，不予批准：（1）不符合“一户一宅”规定的；（2）申请异址新建住宅但未签订退出原有宅基地协议的；（3）出卖、出租、赠与农村住宅后，再申请宅基地的；（4）原有宅基地及住宅被征收，已依法进行补偿安置的；（5）不符合分户申请宅基地条件的；（6）不符合国土空间规划、村庄规划的；（7）现有土地资源无法满足分配需求的；（8）法律、法规和省、自治区、直辖市规定不予批准的其他情形。

5、提出闲置宅基地盘活。农村集体经济组织及其成员可以通过自主经营、合作经营、委托经营等多种方式，依法依规盘活利用合法取得、权属清晰的农村闲置宅基地和闲置住宅。各地应当因地制宜制定闲置宅基地和闲置住宅盘活利用的扶持政策和监管要求。利用闲置宅基地和闲置住宅开展经营性活动的，应当征得宅基地所有权人同意，符合相关规划和市场监管、特种行业管理、房屋安全监管、房屋租赁管理、消防、环保、食品卫生等有关规定，不得损害农村集体经济组织和其他村民的合法权益。

http://www.moj.gov.cn/pub/sfbgw/lfyjzj/lflfyjzj/202211/t20221128_468160.html

3.广东省自然资源厅发布关于向社会公开征求《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见（修订稿）》意见的公告

发文机关：广东省自然资源厅

发布日期：2022-12-1

文件要点：

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1、加强国土空间规划计划统筹。（1）统筹存量与增量：各地应统筹安排新增与存量用地，将“三旧”改造作为市、县、镇级国土空间总体规划重要内容，优化调整土地利用结构和布局，补齐配套基础设施和公共服务设施短板，改善提升城市空间品质；（2）合理编制专项规划和年度实施计划。

2、明确“三旧”改造申请条件。（1）合理确定项目改造主体：①无合法手续或手续不完善但以实施征地的历史用地，完善手续后，以土地权利人作为改造主体；②签订征地协议后转让的，完善手续后以受让人作为改造主体；③农村集体经济组织使用的集体/国有建设用地已签订出让、出租合同的，土地已流转给其他个人或单位使用的，以原农村集体经济组织为改造主体，经村集体经济表决同意且土地流转期限合规合法的，在土地流转期限内可由受让人、承租人作为改造主体；④成片连片改造项目，将所有权益转移到单一主体后，由单一主体作为改造主体；但连片改造涉及公有经济成分占主导地位的公司、企业资产处置的，必须按照国有资产处置程序办理；（2）规范编制改造方案。

3、规范“三旧”改造用地审批。（1）合理划分“三旧”改造审批权限：涉及将旧村庄集体建设用地转为国有建设用地的，土地征收手续报地级以上市人民政府根据省人民政府委托进行审批。涉及完善土地征收手续的，按照用地行为发生时间分类处理；（2）加快完善历史用地手续：对纳入“三旧”改造范围，符合国土空间规划、没有合法手续且已实际使用的建设用地，上盖物基底面积达到改造项目总面积30%以上，或上盖物占地比例虽不足30%，但符合建设用地规划许可证、土地供应法律文书等载明的规划条件，并且拟采取拆除重建、加建扩建、局部拆建、完善公建配套设施等方式改造的，可按照现状地类完善建设用地手续；（3）规范土地征收手续办理：涉及办理集体土地完善征收审批、旧村庄集体建设用地转为国有建设用地审批“三地”及纳入改造项目进行整体利用的其他用地办理征收审批，可不编制土地征收成片开发方案。严禁通过违规纳入“三旧”改造标图入库的方式，规避正常的征地审批程序；（4）规范“三地”及其他用地报批方式：“三旧”改造涉及“三地”以及其他用地办理农用地转用或土地征收手续的，由各地纳入批次用地依法依规报批。

4、规范“三旧”改造供地。（1）合理确定协议出让供地范围：涉及“三旧”改造的供地，属政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让，其余可以协议方式出让；（2）明确旧村庄改造的供地方式：鼓励农村集体经济组织通过“三旧”改造政策完善相关用地手续后，采用自行改造、与有关单位合作改造或由政府组织实施改造等多种方式实施改造；其中，自行改造或者合作改造的，可以直接出让给农村集体经济组织或由其成立的全资子公司、农村集体经济组织与公开选择的市场主体成立的合作公司、或者农村集体经济组织与公开选择的合作主体约定作为开发建设单位的一方；（3）加大对产业类改造项目支持力度：纳入“三旧”改造范围，具有合法用地手续的工业用地，改造后用于兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目的，经市县人民政府批准，可享受按原用途使用的5年过渡期政策；（4）合理分配土地增值收益：“三旧”用地由政府依法收回或征收后通过招标拍卖挂牌方式出让的，所得出让收益可按规定用于补偿原土地权利人，并可采取物业返还等其他方式兑现补偿；（5）规范公益性用地移交：在旧城镇、旧厂房改造中，涉及向政府无偿移交城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建设用地（含红线退缩用地）的改造项目，原权利人应当在签订土地使用权出让合同之前完成公益性用地移交工作，并负责对移交范围内原有建筑物、构筑物及其附属设施进行拆除，未按规定移交的，不予办理供地手续；在旧城镇、旧厂房全面改造中，将工业用地等用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的自行改造项目均需移交公益性用地。

5、加强“三旧”改造实施监管。（1）落实“三旧”改造项目备案制度；（2）完善监管协议制度；（3）加强“三旧”改造信息公开；（4）开展年度考核。

http://nr.gd.gov.cn/hdjlpt/yjzj/answer/25276

4.惠州市人民政府办公室《关于印发惠州市加快发展保障性租赁住房实施方案的通知》

文号：惠府办〔2022〕19号

发文机关：惠州市人民政府办公室

发布日期：2022-11-26

文件要点：

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1、明确“十四五”期间目标。“十四五”期间，将发展保障性租赁住房作为住房建设的重点任务，全市新增筹集建设保障性租赁住房不少于2万套，其中2022年4000套、2023年6000套、2024年5000套、2025年5000套。

2、明确多渠道增加保障性租赁住房供给。（1）保障性租赁住房用地可采取划拨、租赁或出让等方式供应。新建普通商品住房项目可根据住房城乡建设部门提出的具体需求配建一定比例的保障性租赁住房，并将配建比例纳入土地出让方案。要将加快发展保障性租赁住房与“三旧”改造、城市更新、老旧小区改造等工作有机结合起来，焕发老城区新活力；（2）加强盘活闲置和低效利用的商业办公用房、厂房等非居住存量房屋供应保障性租赁住房；（3）允许企业事业单位用地用于建设保障性租赁住房；（4）产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限可由7%提高到15%，建筑面积占比上限可适当提高，提高部分全部用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅。

3、明确加大资金支持。（1）建立多元化的保障性租赁住房资金筹措机制；（2）保障性租赁住房及其配套基础设施在项目建设阶段，未享受其他中央财政资金补助的，可以申请中央预算内投资专项资金；（3）统筹利用土地出让净收益和住房公积金增值收益等现有住房保障资金发展保障性租赁住房。

4、明确提升金融支持水平。（1）支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；（2）对持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理；（3）提高发行保障性租赁住房公司信用类债券的便利程度，简化审批材料，减少注册备案频率，开通审核绿色通道；（4）支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设；（5）鼓励企业在银行间市场发行非金融企业债务融资工具，支持保障性租赁住房项目建设；（6）积极支持保障性租赁住房项目开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。

http://www.huizhou.gov.cn/zwgk/gbjb/zfgb/elee/dseq/szfbgswj/content/post_4839138.html

02

行业动态

▶1.多部门密集出台政策措施——推动重大项目加快建设

国家发展改革委督促指导地方加快推动项目开工建设、财政部提前下达国家重大水利工程建设基金70亿元、中国人民银行提出对重大项目超3.5万亿元授信额度加大落实力度。近期，多部门密集出台政策措施，推动重大项目加快建设。

金融工具支持重大项目建设。国家发展改革委政研室副主任孟玮表示，国家发展改革委会同相关部门切实用好政策性开发性金融工具，建立推进有效投资重要项目协调机制，利用盘活地方政府专项债务限额存量相关资金支持重大项目建设，加快推动水利工程、交通基础设施、地下综合管廊等项目建设。今年6月29日，国务院常务会议确定政策性开发性金融工具支持重大项目建设的举措。根据中国人民银行数据，截至10月末，两批金融工具合计已投放7400亿元。从落地效果看，目前两批金融工具共支持重大项目2700多个，开工率超过90%。

从最新数据看，1—10月份，基础设施投资同比增长8.7%，增速比前三季度加快0.1个百分点，连续六个月回升。大项目投资增速加快，前10个月计划总投资亿元及以上大项目完成投资同比增长12.2%，增速比前三季度加快0.4个百分点，比全部投资高6.4个百分点。中国人民银行副行长潘功胜表示，各银行已为政策性开发性金融工具支持的重大项目累计授信额度超过3.5万亿元。但目前授信项目的提款较少，只占授信的4%，后续仍需继续加大落实力度。财政部近日提前下达国家重大水利工程建设基金70亿元，支持开展三峡后续工作，推动实施长江经济带建设、成渝地区双城经济圈等国家重大区域协调发展战略，支持长江崩岸治理项目。

http://czt.gd.gov.cn/zbhz/content/post_4058178.html

▶ 2.证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问

问：证监会易会满主席在不久前召开的金融街论坛年会上表达了资本市场支持房地产市场平稳健康发展的政策态度，在支持房地产企业股权融资方面，具体有哪些政策措施？

答：房地产市场平稳健康发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局。证监会坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，积极发挥资本市场功能，支持实施改善优质房企资产负债表计划，加大权益补充力度,促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，更好服务稳定宏观经济大盘。证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。

一、恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产。

二、恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目。

三、调整完善房地产企业境外市场上市政策。与境内A股政策保持一致, 允许以房地产为主业的H股上市公司再融资。

四、进一步发挥REITs盘活房企存最资产作用。会同有关方面加大工作力度,推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块” 。

五、积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、在建未完成项目、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

http://www.csrc.gov.cn/csrc/c100028/c6763083/content.shtml

▶ 3.住房和城乡建设部公布首批装配式建筑发展可复制推广经验清单

按照《国务院办公厅关于大力发展装配式建筑的指导意见》要求，各地大力推动装配式建筑发展，取得了积极成效。住房和城乡建设部总结各地在政策引导、技术支撑、产业发展、能力提升、监督管理、创新发展等方面的经验做法，形成《装配式建筑发展可复制推广经验清单（第一批）》，于日前印发，要求各地结合实际学习借鉴。

https://www.mohurd.gov.cn/xinwen/gzdt/202211/20221129_769152.html

▶ 4.城市建设司：2022年1—10月全国新开工改造城镇老旧小区5.21万个

2022年《政府工作报告》提出，再开工改造一批城镇老旧小区。经汇总各地统计上报数据，2022年全国计划新开工改造城镇老旧小区5.1万个、840万户。2022年1-10月，全国新开工改造城镇老旧小区5.21万个、859.25万户。其中，广东、新疆生产建设兵团、广西、山西、湖北、福建、海南、内蒙古、重庆、吉林、浙江、河南、安徽、贵州、四川、山东、河北、上海、江苏、江西、云南、陕西、青海、宁夏、新疆等25个省份开工小区数、户数均超过或达到计划任务。

https://www.mohurd.gov.cn/xinwen/gzdt/202211/20221128_769144.html

▶ 5.惠阳区党的二十大精神文明实践讲堂开讲：深入解读惠阳区“三旧”改造暂行办法等政策文件并举行专题协商会议

为深入学习宣传贯彻党的二十大精神，进一步落实“城市更新”战略部署，用足用活用好惠阳区“三旧”改造、用地整合、不动产登记及支持实体经济高质量发展等政策举措，助力打造“智造高地·活力惠阳”。11月23日，惠阳区在“双中心”新时代大讲堂举行党的二十大精神集中宣讲活动，深入解读“三旧”改造暂行办法等政策文件并召开专题协商会议。

http://www.huiyang.gov.cn/zntj/content/post_4837913.html

▶ 6.惠州市仲恺高新区惠环首个城市更新单元回迁选房

近日，惠州市仲恺高新区惠环街道首个城市更新单元——仲恺大道沿线冠球工业园片区城市更新单元回迁选房仪式在星河冠誉府营销中心二楼举行，向22户拆迁群众交付安置房45套。

据了解，冠球片区城市更新单元是仲恺大道沿线城市更新项目的先行示范片区，是“惠环站核心节点”。该单元改造范围用地面积约23.6万m²，涉及48户权利人，改造完成后，将建成27个单元高层住宅、2栋办公公寓、底层沿街商铺，配建2处市政公园、1条市政道路、1所12班幼儿园、1所54班中小学、1处老年人日间照料中心等。本次选房活动共向22户拆迁群众交付安置房45套。

近年来，仲恺高新区围绕市委、市政府建设更加幸福国内一流城市决策部署，明确提出建设国家一流高新区战略目标。其中，以仲恺大道沿线城市更新作为提升城市能级和核心竞争力的关键举措，进一步提升城市品位，朝着环境一流、产城融合高质量发展先行区不断迈进。在城市更新进程中，仲恺高新区坚持将推进安置房建设工作作为重要民生实事工程来抓，严把工程质量关，确保市民共享发展成果。

仲恺大道沿线城市更新区域统筹面积达9.7平方公里，分为17个改造片区，2019年启动以来，大大提升了中心区面貌。冠球工业园片区回迁选房，打响了仲恺大道沿线城市更新回迁选房第一炮，兑现了对村民群众的回迁安置承诺。

http://www.huizhou.gov.cn/wsfw/ggfw/zf/zfkx/content/post_4839211.html

▶ 7.惠州市惠东县自然资源局高站位谋划大格局，精心做好县级国土空间总体规划编制

按照国家和省市统一部署，惠州市惠东县自然资源局于2020年9月组织开展了《惠东县国土空间总体规划（2020-2035年）》编制工作，并于2021年11月进行社会公示及公开征求意见。

惠东县国土空间总体规划主要包括以下三个方面内容：一是耕地和永久基本农田、生态保护红线、城镇开发边界三条控制线的统筹划定；二是国土空间开发保护总体格局，包括农业、生态、历史文化等保护类要素的空间范围和城乡、产业、交通等发展类要素整体布局；三是按照主导功能明确、陆海统筹、城乡统筹、地上地下空间统筹的原则，制定用途准入、用途转用和相关控制要求。

http://land.huizhou.gov.cn/xqdt/content/post_4836899.html

03

市场资讯

1、土地供应

本期有3宗土地供应。

2、土地成交

本期有21宗土地成交。

3、新增预售

本期惠州全市新增8个预售证，获批售商品房面积共14.74万㎡、1408套。

4、房地产市场交易信息

一手房网签信息。

如需了解惠州市旧改相关政策及旧改投资机会，欢迎垂询。(添加好友请备注公司、职务和姓名）

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